北京楼市，这对CP玩上瘾了

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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上周日，金茂北京东坝项目的案名出炉：

金茂满昱。

满，金茂的四大产品系之一；昱，日光明亮。

它与金茂满曜的“曜”字——日光，异曲同工。

这对兄弟的案名，寓意很妙，每一个开发商都希望出现日光盘。

但，金茂满昱的LOGO下方，有一行字——“中国金茂 建发房产”。

这表明，金茂满昱由两家房企，联手开发了。

至于股比多少，至今没有披露。

早在6月底，东茂置业引资一事，已有迹象：它挂出了一份拟增资扩股的权益价值评估项目采购公告。

现在，一切尘埃落定了。

三度联手始末

在北京地产圈，金茂与建发是一对很好的CP组合。

2024年11月底，建发福州裕诚以24.345亿元底价，摘得丰台新宫NY-030南区01地块，即观宸一期。

一个月后，金茂入股36%。

截至目前，观宸一期累计网签367套，整体去化率77%，是2025年丰台单盘销冠，网签金额35.98亿元。

到了2025年6月底，建发与金茂组成联合体，以20.8亿元拿下NY-030南区01地块，即观宸二期。

截至目前，观宸二期累计网签207套，整体去化率52.4%。

这两次合作，它们建立了深厚的友谊，伺机寻找新的合作机会。

机会在2026年4月底出现了，朝阳区东坝乡单店1105-01宅地拍卖。

金茂和建发，双双报名了。

但，建发在线上仅申报一轮报价，未到场线下竞品，中途放弃角逐。

最终，金茂以20.981亿元拿地，溢价仅0.1%。

当时，市场就有预判，金茂拿地后，与建发存在联合开发的可能性。

金茂满昱在拿地之后，开发动作很快，5月28出图，5月29日3#拿规划证，6月11日全盘领取规划证。

一整套动作，一气呵成，只花了43天，堪称奇迹。

不过，很奇怪的是，中国金茂对金茂满昱一直引而不发。

花姐推测，大致有两点原因：

1、不搞内卷，为金茂满矅去化八成以上，赢取更多时间。

2、建发增资金茂满昱的流程，还未走完。

三款户型综合点评

连同案名一起，金茂满昱还公布了三款户型、八张图纸。

它们具体的户型分布情况是：

1、116平米三居，在3#、6-8#，共176套，占比45.83%；

2、140平米四居，在1#、2#、5#，共154套，占比40.1%；

3、168平米四居，在4#，共48套，占比12.5%；

4、顶退户型在4#13层、5#12层，共6套，占比1.56%。

花姐对它的户型综合点评如下：

1、赠送面积

A、北面带装饰构架，不封闭；

B、南面内嵌阳台进深尺寸不一，116平米两面1.5米、140平米通面1.15米、168平米三面1.3米；

C、从户型图上看，140和168平米户型，北面也出现了内嵌阳台，但并没有标记为开敞阳台。

花姐特意对照了金茂满昱的规划图，清晰显示，北向厨房位置，并没有任何赠送手段。

若户型图北向阳台等同南向，则半计面积、封闭。这在当下的北京楼市，比较罕见。

整体看，金茂满昱的送面积的手法，是当下朝阳区常见的方式：不同户型面积段，赠送比例有些差异。

2、厨房

三款户型的厨房面积都很大。

116平米户型的厨房10平米，140平米户型的厨房13.6米，168平米户型的厨房18.7米。

3、玄关

三款户型的玄关设计巧妙，全部避开了大门直冲客卫的煞气。

4、得房率

116平米户型赠送约13.7平米，实际得房率约86%-91%；

140平米户型赠送约18.6平米，实际得房率约88-93%%；

168平米户型赠送约26平米，实际得房率约94%。

从整体上看，金茂满昱基本复制了金茂满曜。

区别在于，在控总价的逻辑下，每款户型套内的功能改善与迭代，将是金茂满昱最显著的特点。

五个受关注的设计

金茂满昱在设计上，还有一些大家十分关注的点：

1、楼间距

金茂满昱的报规图，没有标出楼间距。

这是合规的，设计方案公示阶段，公众只需看到平面布局、立面效果等简单内容即可。

有关楼间距，大家直接看下图。

2、景墙

金茂满矅的大门超级界面很拉风，金茂满昱依葫芦画瓢。在整个项目的北侧，是一条充满艺术氛围的景墙，弧形，蜿蜒。

但在平面图中，这个超级的景墙的轮廓，不是很明显。

3、首层架空层

图纸上的1#和2#，标出了首层架空4.35米。

实际上，它是局部架空，只设在1#西单元和2#东单元首层，，与下沉广场形成会所体系。

4、层高

金茂满昱的层高，1#、2#和5#为3.1米，3#、6#、7#和8#为3米，4#楼王3.15米。

5、停车位

金茂满昱设有468个机动车停车位，其中地上46个，预计交付后会取消，改成绿化。

京政发〔2025〕25 号文显示，住宅小区在高大乔木树冠覆范围内，可设置电动自行车、地上机动车停车设施等。

北京规自委朝阳分局明确表示，这些地上机动车停车位，不计入绿地率，满足审核要求。

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