七次流拍，降价两亿，西安知名"双子塔"还能复工吗？

7月10日，曾经被视为西安城东超级地标的苏陕国际金融中心迎来了自己的第七次流拍。

不过很快，这座西安知名"双子塔"降价两千七百万，等待半个月后的再一次上架拍卖。

而翻看拍卖记录，从7个月前的首次拍卖大众对这座超级地标的复苏还抱有希望，直至平均每个月一次的流拍，拍卖价降了两个亿的现状已经令人麻木，而半个月后的再次开拍仿佛已经让人看到了结局……

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曾经被寄予厚望的“双子塔”

位于灞河西岸的苏陕国际金融中心项目，一出生便伴随着无数光环，金融区，浐灞，双子塔、建筑大师操刀设计……十多年前曾经很热门的这些词汇在了一起，成就了苏陕国际金融中心。

但是这个当时区域内规划最高的地标建筑，从开工后的一路高歌猛进，到被称为“西安第一烂尾楼”，着实体验了一把从云端跌落谷底的悲欢离合。

而这座“西安第一烂尾楼”背后，亦是一个集团的兴衰。

中登集团的成长史，可以说是伴随着西安房地产市场化的脚步，1993年创立于上海的中登集团，1998年西部大开发的背景之下中登集团将战略中心转移至西北地区，总部设在西安。

从2001年在西安未央湖畔建造美制别墅开始，正式进军房地产开发行业，在2003年所建设的中登家园，开启了中登系地产的扩张之路。

尤其是在西安本土房企进军城改的时期，中登一头扎进了西安轰轰烈烈的城改热潮，一口气吃下四个城改项目，尤家庄村（中登城市花园）、全家村（中登文景时代）、东十里铺（中登阳光十里）、牛王庙（中登湖景花园）。

众所周知，入局此次城改的不少西安本土房企都被漫长的开发周期拖拽至资金链断裂的边缘。

但中登集团却选择一边多线操作先期投入大量安置费用的城改项目，另一边却开启了需要大量持续资金投入和建设实力的超高层重点项目——苏陕国际金融中心。

只是一味扩张的中登集团显然实力与野心并不匹配。

盲目忽视自身实力的中登为此也付出了代价，手握大量项目的中登背负了巨额债务，资金链开始出现断裂迹象，城改项目大量烂尾。

而中登集团想要打造的标杆项目苏陕国际金融中心，2016年时因一笔中登集团向昆仑信托借的4.37亿债务，被提前一年宣布到期，项目无钱可用，资金链断裂又陷入债务带来的法务泥潭。

而该项目所占位置之关键，规划之宏伟，涉及面之广，在长期复工无望后，被冠以“西安第一烂尾楼”的称号，却也显得“名副其实”。

2022年时，一份拍卖行的信息中显示，该项目主体工程全部完工，外部玻璃幕墙安装已完成70%，后续工程主要为电梯、消防及配套设施的安装。根据与原施工方及外部工程建设领域相关人士估算，预计在资金充足的情况下6-8个月可完成交付使用前的全部后续工程施工建设（含各类配套设施）。

而这笔能使“西安第一烂尾楼”复活的资金，经拍卖行与工程造价专业人员及陕中投公司项目部人员全面核算，初步确认该项目后期建设资金缺口为3.74亿元。

这笔资金对中登集团来说，说多不多，说少却也不少。

据了解，中登集团为该项目一期工程连本带息投入了16.5亿元人民币。并准备自持长期经营，但项目烂尾后，并无雪中送炭。

而且投资方中登投资已经于2019年进入破产程序，在2025年1月26日，人民法院公告网上发布了宣告陕西中登投资有限公司（以下简称陕西中登投资）破产的公告。

根据公告，2019年2月1日，西安市中级人民法院裁定受理陕西中登投资有限公司破产清算一案。

2022年5月30日，西安市中级人民法院裁定陕西中登投资重整。因陕西中登投资已不能清偿到期债务，并且不存在重整、和解的可能，依照《中华人民共和国企业破产法》第二条、第八十八之规定，西安市中级人民法院于2024年12月26日作出（2019）陕01破9号之一百一十七民事裁定，终止陕西中登投资重整程序，宣告陕西中登投资有限公司破产。

不过破产的是中登集团旗下的子公司之一的陕西中登投资，被多次上架拍卖的苏陕国际金融中心项目是该公司的核心资产。

虽然苏陕国际金融中心这一烂尾地标在不断尝试自救先是试图重组转让，多次传出复工传闻，后又完成降高，随着时间的推移，连投资方陕西中登投资有限公司都已经宣布破产，苏陕国际金融中心也成为了无人问津的存在。

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七次流拍会是终点吗？

苏陕国际金融中心的七次流拍并不是偶然，早在首次起拍时，根据拍卖公示显示，该项目存在着诸多的问题。

首当其冲的就是复杂的产权。

目前，“中登·苏陕国际金融中心”在建工程项目由两栋超高层塔楼、2层裙房、2层地下室组成。截至评估基准日，项目主体完工，幕墙部分完工，内部完成少量砌体工程完工，幕墙部分完工（因拆降工作，部分幕墙被拆除），建筑内部完成少部分砌体工程，完成部分管道预埋安装，空调、电梯等机电设备未安装。

但由于查封、抵押等问题，法律协调成本高昂且存在诸多不确定性。一位房地产业内人士直言：“历史遗留的产权问题若不能妥善解决，后续开发将寸步难行，这是接盘方必须面对的第一道坎。”

还有另一个必须关注的点是，苏陕国际金融中心原本规划的两栋超高层高度为153.4米，但2022年时由于限高因素，该项目在2023年6月至2024年8月间进行了拆降，拆降至32层（实际拆降32-37层），再加上另外还有3套房屋合计建面6447.63平方米已被法院裁定以物抵债给第三方，该项目目前实际可售建面大大减少。

另一方面，由于这座烂尾楼停工时间太长，不论是建设单位或者其他新接手单位都要重新改造建设，同样需要付出巨额改造资金。

有媒体分析称，项目可能存在地基不均匀沉降、墙面剥落、渗水等工程隐患，仅加固费用就需1.2亿元，幕墙更换及机电设备安装还需额外投入，加上至少3.5亿元续建资金，总缺口达4.7亿元，超过拍卖价的一半。超高层建筑的长期运营维护成本更是天文数字，电梯更新、消防系统维护、能耗支出等均需持续投入。

而在当下大环境中，超高层对顶尖企业的吸引力已然消失，更突出的问题是供应结构与市场需求错配，传统写字楼严重过剩，而生物医药、新能源等产业所需的专业生产用房却供给不足，这意味着项目若延续原有金融中心定位，大概率会陷入招商困境。

因此，即便屡屡降价，苏陕国际金融中心能否顺利拍出的前景仍然不被看好。

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大基建时代，无数百亿级项目如雨后春笋般在各大城市破土而出，有的财力十足，兼顾天时地利人和，高速度高质量建成后成为当之无愧的城市地标；有的却是盲目上马，当时代浪潮褪去后，无奈烂尾成为城市“疮疤”。

苏陕国际金融中心就是其中的典型案例，而当市场手段已经无法拯救时，或许需要政府加大招商引资的力度，看能否吸引更多买家入场。

编辑：解革

审核：Lyna

监制：号称嬉皮

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