峰翔原创视点丨从"空置豪宅"到污水横流：一起精装样板房财产损害赔偿的司法博弈

01背景

千里之外的"甩手房东"

2015年4月，来自辽宁沈阳的宋某、耿某夫妇（以下简称"业主"）在浙江乙市购置了两套精装修样板房——位于昆仑嘉府小区3幢1单元101室（含地下一层）和201室，总价款350万元。这两套房子不仅是他们的投资，更承载着对未来生活的期待。

然而，由于长期居住在辽宁，这套房子自交付后便一直处于空置状态，成了名副其实的"千里之外的房产"。业主与开发商昆仑房地产公司（以下简称"昆仑房产"）签订了《商品房买卖合同》，约定屋面防水、地下室防水、外墙防渗漏等保修期为八年。同时，业主也与小区前期物业服务企业昆仑物业分公司（以下简称"昆仑物业"）签订了《前期物业服务协议》，约定物业需对共用部位（包括外墙、公共排水管道等）进行维护、修缮与管理。

02难点

污水倒灌与责任推诿的"罗生门"

2018年12月中旬，一场持续的降水揭开了这场灾难的序幕。昆仑物业在巡查时发现业主房屋内有污水外溢，开门后赫然发现：屋内积水严重，屋顶、墙面大面积霉变，地板浸水变形，壁柜霉变，装修几近报废，霉味扑鼻。

业主随即展开维权，要求昆仑房产和昆仑物业共同承担责任。但这场索赔之路充满了法律难点：

2.1 漏水原因的"双头蛇"：经司法鉴定，房屋受损原因有二：一是下水道返水，系室外公共排水管道堵塞所致；二是外墙渗水，系房屋质量不符合防水规范导致。两种原因叠加，造成的损失互相交织，如何区分各自的责任范围？

2.2 物业与开发商的"踢皮球"：昆仑物业坚称自己只负责日常维护，房屋质量问题应由开发商承担保修责任；昆仑房产则对质量问题推诿，甚至在诉讼中无正当理由拒不到庭。业主该如何打破僵局？

2.3 空置房屋的"减损义务"：业主长期不在本地，未能及时发现并清理污水，对于损失的扩大是否有过错？这直接关系到赔偿比例的划分。

2.4 租金损失的"合理性"：房屋空置期间并未实际出租，业主主张按市场租金标准赔偿空置损失，能否得到法院支持？

03策略

司法鉴定与过错划分的精准组合拳

代理律师（以业主代理律师视角）制定了以下策略：

3.1 启动"三位一体"司法鉴定：

律师果断申请了三项鉴定：①漏水原因鉴定（锁定返水与渗水源头）；②装修损失造价鉴定（量化损失金额）；③租金价格评估（确定空置损失标准）。鉴定结论成为案件胜诉的基石：明确返水系公共管道堵塞，渗水系外墙质量问题，装修损失128810元，市场租金每平方米1.98元/天。

3.2 锁定物业的合同义务：

律师调取《前期物业服务协议》，明确指出：协议约定物业需对"共用部位"（含外墙）和"共用设施设备"（含排水管道）进行维护、修缮。昆仑物业疏于管理公共管道导致堵塞，且对外墙渗水拖延维修，已构成违约与侵权。

3.3 区分责任，主张共同赔偿：

律师主张，昆仑房产作为开发商，对房屋质量负有保修责任；昆仑物业作为服务商，未尽维护义务，两者虽无共同故意，但分别实施的侵权行为导致了同一损害后果，且难以区分责任大小，应平均承担赔偿责任。

3.4 反驳"空置减损"的抗辩：

针对物业提出的"业主未及时查看导致损失扩大"的观点，律师强调：物业作为专业服务机构，在发现污水后未及时通知业主（或通知延迟），且未采取有效止损措施，业主在外地客观上无法实时查看，损失扩大的主要责任在于物业和开发商的拖延修复。

04结果

二审维持，物业开发商"各打五十大板"

一审法院判决：昆仑房产与昆仑物业共同承担修复外墙的责任；平均承担赔偿责任，赔偿业主装修损失（按比例分担后业主自负30%）、租金损失（全额赔偿）及鉴定费。昆仑物业不服上诉。

二审法院（杭州市中级人民法院）经审理后认为：

4.1 修复责任有据：根据前期物业服务协议，昆仑物业对外墙等共用部位负有维护、修缮职责，原审法院判令其与开发商共同修复，并无不当。

4.2 管道返水主责在物业：公共排水管道堵塞引起返水，昆仑物业未尽维护义务，应承担主要责任。

4.3 外墙渗水主责在开发商：房屋质量不符合规范，昆仑房产应承担保修责任。

4.4 平均赔偿合理：因两者侵权行为结合导致同一损害，难以区分责任大小，平均承担赔偿责任符合法律规定。业主自身对损失扩大有一定过错，一审法院按3:7划分装修损失比例合理。

最终判决：驳回上诉，维持原判。 昆仑物业需与昆仑房产共同赔偿业主装修损失45083.50元、租金损失140634.21元（暂计至2021年4月9日，此后按每天176.64元计算至修复日）及鉴定费40850元。

05金句

点睛之笔

"物业不能以'我只是个管家'为由，对公共管道的堵塞视而不见；开发商也不能用'过了保修期'的挡箭牌，掩盖房屋质量不合格的硬伤。当专业服务者失职与建设者偷工减料叠加，法律会让每一份过错都付出代价。"

——刘书源

06案例启示

本案例给广大业主和物业服务企业提供深刻警示：

1. 异地房产需"远程托管"：长期空置的房屋应委托当地亲友或专业机构定期查看，避免小问题演变成大灾难。本案中，若业主能每月查看一次，或许能大幅减少损失。

2. 物业服务合同是"尚方宝剑"：业主签订物业服务协议时，应仔细阅读共用部位、共用设施设备的维护条款。一旦发生问题，合同就是追究物业违约责任的最有力武器。

3. 开发商保修责任不容推诿：房屋防水等保修期长达八年，开发商不得以"已交付"或"业主空置"为由免除保修义务。业主应妥善保存购房合同和保修条款。

4. 及时司法鉴定，固定证据：遇到复杂的质量问题，不要盲目谈判，第一时间申请法院委托司法鉴定，用科学数据锁定原因和责任。

5. 物业不可"一推了之"：物业服务企业应当明白，对共用部位的维护是法定义务，疏于管理导致损害扩大，同样要承担侵权责任。

（注：本案基于真实民事判决书改编，仅供普法参考，不构成具体案件的法律意见。个案事实不同，请咨询专业律师。）

律师名片

刘书源 律师

浙江峰翔律师事务所律师。

业务领域：专注于民商事诉讼、企业法律顾问等领域。