深圳甲写空置率近两年首降三成以下，AI造富加剧住宅“K型”分化

深圳写字楼。黄指南/摄

本报记者 张蓓 黄指南 深圳报道

“这是过去两年多以来空置率首次降至30%以下，对业主而言是一个积极的信号。”第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇向《华夏时报》记者表示。

7月13日，第一太平戴维斯发布报告显示，上半年深圳甲级写字楼租金降幅持续收窄，零售商业市场空置率维持低位、租金稳步上行。

与此同时，住宅市场K型分化特征愈发凸显，高端物业与刚需板块走势背离，商办改酒店、存量品牌焕新成为存量时代的典型特征。

AI与新质生产力的崛起，正在从需求端重塑深圳房地产市场的整体格局。

甲级写字楼回暖

2026年上半年，深圳甲级写字楼市场的新增供应节奏显著放缓。

第一太平戴维斯数据显示，上半年仅一个项目于二季度入市，带来3.8万平方米可租赁面积。截至今年二季度末，全市总存量环比微升0.1%、同比上升4.5%，至1282.0万平方米。

供应端的克制，为市场去化赢得了喘息空间。净吸纳量方面，深圳全市上半年合计约24.8万平方米，南山和前海两个片区贡献最大。

尽管部分科技企业陆续将办公空间搬迁至自有物业，使个别片区净吸纳量产生波动，但整体净吸纳量仍基本与去年同期持平。叠加部分项目将办公楼层改作酒店用途、减少可租赁办公面积等因素，空置率连续三个季度下降。

这一趋势与北京市场的表现形成呼应，北京全市空置率同期降至15.3%，而深圳仍以29.3%在一线城市中居于高位。

租金端则延续了下行通道。截至今年二季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金录得每月每平方米130.6元，租金指数环比下降0.4%、同比下降5.0%。但降幅已在收窄，环比和同比降幅分别较上季度收窄0.7及3.8个百分点。

谢靖宇在会中向本报记者表示，目前业主的定价策略已不再是单纯降价竞争，尤其是在南山和福田片区，这一趋势更为明显。

从租赁交易结构看，搬迁仍是主力，在已知新租交易中占比超过六成；新设占比达21.7%，较上年同期提升9.2个百分点。

面积段方面，800至1500平方米的租赁占比达25.9%，1500至3000平方米的占比也超过20%，较去年同期均有提升。在谢靖宇看来，这说明市场新增需求正在扩大，有利于市场去化。

需求行业的底色正在发生结构性变化。信息技术、金融、专业服务仍为三大主力，但人工智能、芯片制造、半导体、软件服务类企业需求表现尤为活跃。

深圳现有人工智能规上企业超2600家，2025年核心产业营收约2200亿元，产业综合实力稳居全国第一梯队。这些企业主要集中在南山和前海片区。与北京、上海相比，深圳在科技企业办公需求方面的表现更为突出。

商业零售市场则呈现出另一番图景。上半年深圳零售物业市场无新购物中心开业，总存量维持818.8万平方米。

今年二季度以来，存量项目品牌调整及零售商开店活动显著回暖，全市单季净吸纳量由负转正，平均空置率环比微降0.1个百分点至6.6%。

在第一太平的观察中，餐饮仍为需求主力，新店占比达47.9%。首层平均租金升至每月每平方米523.5元，租金指数环比上升1.0%、同比上升1.8%。

零售市场不到7%的空置率与写字楼市场近30%的空置率之间，温差接近一个数量级。

体感温差

如果说空置率与租金的反向运动是写字楼市场的表层特征，那么“K型分化”则是理解整个深圳房地产市场当下处境的关键变量。

这一分化在住宅端表现得尤为尖锐。乐有家研究中心数据显示，2026年上半年深圳一手住宅网签18416套，环比上涨15%，成交均价5.67万元/平方米，环比上涨7%；二手住宅成交均价6.15万元/平方米，环比上涨1.2%，上半年累计涨幅6.4%，重返“6字头”。一二手住宅合计网签超4.7万套。

但总量回暖掩盖了结构性的剧烈分化。6月30日，深圳湾超总板块安缇雅苑首推72套房源开盘即售罄，备案均价达18.58万元/平方米。

第一太平戴维斯华南区董事长吴睿向本报记者分析道，高端住宅受益于科技新贵的造富效应和过去十年供应短缺，短期难以被透支。从需求端看，当前购房主力是85后和90后，占比约70%，主要集中在科创、高科技等行业。

AI时代虽然刚刚开始，但对精英人群和科技人群的造富效应已经非常集中。从供应端看，深圳过去十年真正意义上的纯豪宅供应非常少，且长期存在“7090”政策限制。吴睿进一步判断，“短期来看，需求供应短缺的局面难以改变，造富效应还在持续。”

刚需市场则面临截然不同的压力。乐有家数据显示，300万元以下总价段成交占比28.6%，同比上升5.9个百分点，为近三年同期最高值——价格敏感型买家正在成为刚需市场的主体。

写字楼市场的“K型”特征同样鲜明。一个值得关注的信号是，“写字楼改酒店”正在成为部分业主的去化新路径。

上半年福田已有锦江旗下酒店成交案例。谢靖宇在会中向本报记者解释，这一趋势背后有三个原因：深圳甲级写字楼空置率较高，业主需要寻找多元化去化路径；深圳酒店市场本身存在结构性供给不足，尤其是中高端商务酒店；政策环境相对宽松。

深圳今年4月出台了《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》。目前这一趋势更多偏向中端商务型酒店。在北上广深四城中，深圳的政策环境最为宽松，操作空间也更大。

第一太平戴维斯预计，下半年深圳若超过20万平方米的新增写字楼供应如期竣工，市场存量将在现有基础上增加约16%，压力主要集中在南山及前海片区。空置率对租金带来的压力仍将存在，但不会出现大跌幅，租金可能仍在底部区域运行。

商业市场方面，下半年预计仅有约18万平方米的新增供应入市，基于目前的供需状况，租金表现仍值得期待。