小道消息 2026.7.17

本轮小道消息聚焦开发商北京市场半年报，第一位闪亮登场的是招商北京公司，内容涉及半年来招商北京公司内幕、真相和八卦。

1.为什么要把招商北京放在2026半年报第一个盘点？

因为它是唯一一家靠顺销盘，就能跻身规模前五的央企开发商，位列央企北京权益排行榜第三，央国企所有制排名中差一点点进入前三。

卖顺销盘而且是五环外的顺销盘，能卖超60亿+，傅布斯觉得这简直是创造了奇迹，而且是超级奇迹。

而且，顺销盘周边新盘迭出，群雄环伺，都是地产江湖头牌。

比如说朝棠揽阅有友商九树满和，元玺有友商璟瑞长安，璀璨时代有友商北京润府。

招商臻园更是友商频出，仅今年4月就有纯新盘中建方程国贤府，再有北京建工的嘉棠雅序，再有兴创新盘，都是携重炮利剑入市，不间断轰炸局部有限市场。

特别是，全都是不调价卖出的网签60亿+真金白银。

傅布斯非常好奇，就有了招商北京三问：

招商北京凭什么？

招商北京有什么？

招商北京为什么？

甚至傅布斯大胆推测，仅靠顺销盘能卖到北京前五，假如下半年再弄几块新地，招商北京岂不是要争2026年北京楼市销冠？

虽说这是一句善意玩笑，但卖超50亿这件事背后的能力，确实是细思极恐！

2.有业内操盘手年初曾跟傅布斯预测过，说招商北京今年恐怕要跌出前10名，因为几乎都是顺销盘，没有新盘冲增量业绩。

到了年中，猜测意外被反转了。

他这几天一直私信跟我探讨，他想破头都没想明白。

4.傅布斯把这个想破头的难题，私信抛给了招商北京小伙伴：你们到底是念了哪门子经？

空气中飘来四个字：营销赋能。

5.说老实话，刚开始听到这个答案，傅布斯不服，也感觉不能堵住大家持续质疑的嘴。

6.动用了私人信源，傅布斯才慢慢搞懂这是啥意思。

首先是「赋能」和「支持」的区别。

支持就是部门间「走个面」。

「赋能」这个词，用招商北京大领导的原话说是：各个部门主动在为营销做什么，而不仅仅是这个营销提的要求有没有满足。

换句话说，各部门要主动给营销端菜，端好菜，不要问营销饿不饿有没有吃饱，要问有没有吃好。

这还只是在公司层面、各部门之间统一思想，认知拉齐。

第二个更狠——

7.接上条。思想统一后，要有组织保证，级别要最高。

所以在月度例会上，就有公司级别的「营销赋能专题会」，组长级别肯定是顶级满配，你懂的。

还有更狠的——

8.接上条。有组织就要讲纪律。

要事事落到实处，要抓铁有痕，要有强监督，要在灵魂深处抓生产。

所以，有量化的完整表格化评价打分体系。打分就要有结果，就有倒名倒数的事项或部门，要有反思汇报。

而且是在月度例会上当众反思汇报。

9.所以，傅布斯觉得，虽然很多公司也喊出「支持营销」，其实是兄弟部门间的寒暄客气。

而招商北京是真用10吨重的铁锤，砸碎透明的部门间玻璃旋转门。

10.除了「赋能管理」，坊间流传的第二招叫：「向管理要效益」。

这到底又是啥意思？

有渠道信源告诉傅布斯，你数数招商北京下面数字盘面就明白了。

a.营销独立操盘的有6个项目:招商序、招商玺、元玺、臻园、璀璨时代、朝棠揽阅；

b.合作楼盘3个：臻澐、龙樾合玺是互派营销团队，长安悦玺是纯财务投资。

也就是说，8个顺销盘有现实的难处，不只是顺销盘只剩下不好楼层房源，少营销费用，顺销盘团队饼少怎么激励士气，更麻烦的还有友商新房背刺……

11.还有一个后怕的真相，傅布斯也是扒了招商北京的上半年楼盘网签才发现的。

就是说，招商北京自操盘的8个项目，上半年虽然流速相当可以，但每个盘的网签金额并不高。

具体来说就是，每个月的流速都能稳定在约20套，但又没有一个顺销盘半年里签约总额能过15亿的。

我们假设，如果有一个顺销盘掉队，就是5亿、10亿的掉，上半年招商北京就不可能破50亿，招商北京很有可能会掉出前五。

所以，傅布斯猜测招商北京年初就意识到，顺销盘八子一个都不能掉队，一个都不能少，就需要「一盘棋思维」，防止其它项目掉队，所以要向管理要效益。

傅布斯拿到了两组数据，回答了向管理要了多少效益：

一是费用环比降低；

二是中介成交占比降了10个点以上。

12.是不是很传奇？过程中，到底是怎么做到的？

有信源透露，具体来说，抓手就是「强化平台管理」。

估计很多业内操盘手会反问，强化平台管理弄不好的话，也还是口号，实操上很难！很难！很难！

质疑者私下也跟傅布斯举例反问：

比如说，每个月的动作是平台定，还是项目定；什么事情平台定，什么事情项目定；如何在管控风险的情况下，去化效率最大化……这些实操细节真的很难！

傅布斯想想这些细节实操，也是很头大，因为真的很难很难。

13.难是难，又不是没有办法。

信源说了两条：

一是事事有标准；

二是加强自有获客。

第一条好理解。第二条举例来说，比如策划成交、线上商机成交、成建制的商业运营团队等。

14.这位渠道信源没有说的还有，顺销盘「去化节奏感」非常重要。

所谓节奏感，就是渠道可以不聚焦，但顺销盘清盘要有先后。

这也是「纲举目张」中的第一个「目」，也是第一个方法论。

举例来说，去年底招商北京就先把璀璨公元清掉了；紧接着今年一季度，又把云璟揽阅清掉了。

这样的话，一季度后，盘面就只有「顺销八子」了。

15.「顺销八子」这场战到底怎么打？

傅布斯深扒网签后，给大家剧透顺销盘当下怎么去化这个行业最大难题。

16.先说招商玺。

从网签看，招商玺到了二季度，流速不是走起来，是跑起来了，而且是越跑越快。

流速上，4月7套，5月18套，6月35套。

傅布斯最关注的金额有一组数据——5个亿。

从网签走势看，二季度是招商玺自从2023年底开盘后第二新高，顺销期的第一新高。

为什么说这是很艰难的条件下，取得的骄人战绩？

媒体朋友都知道，招商玺营销费用非常紧张。但奇怪的是，它家居然小活动不断，大活动常有。

是不是很神奇！

比如端午节三天，天天有活动。

后来有信源透露，主要是靠请媒体朋友和嘉宾吃饭，一顿饭不够，再来一顿。

这是招商北京去化顺销盘的第二个方法论：「靠爱发电」。

还有一个细节，三天的端午节活动，从建筑、景观、设计、工程、室内等条线全员上阵，而且咖位都是部门负责级别。

这样全条线重量级出镜，在傅布斯印象中，是北京地产行业中还是头一家这么做的。

傅布斯管它叫「端菜行动」，端的都是大菜，上的都是大餐。

比如说楼盘要走进银行路演，财务条线同事就必须联系相关银行，且要保证落地成行，全程做好服务。

不只是对别人靠爱发电，对自己内部也同样靠爱发电。

再举个例子。招商北京发出去的每一篇文章，策划和品牌小伙伴篇篇都要修改，从标题到文章关键词，要让更多的资讯信息更容易被抓取到。

再再举个例子。

招商玺还特别喜欢搞社群运营，周周有，场场人气爆棚。这里也有一个秘密，把业主聚集起来玩，不用花钱，还能做推广。

更重要的是，很多品牌商业也愿意参加这样的暖场活动。

傅布斯更愿意把靠爱发电叫作：人心齐，泰山移。

17.再说招商序。

从网签看，招商序去年12月份首次套数卖到40套+后，今年一直稳定在35套-40套之间。

到了6月份，单月网签冲到77套。不只是开盘后的顺销期的新高，77套流速放在全北京是什么概念，你知道是什么量级的存在嘛！

有信源告诉傅布斯，招商序冲高到月销73套后，就把朝棠揽阅月销60套的接力棒稳稳给接上了。

这又是节奏感，顺销八子整体去化维持健康盘面。

还有，顺销期月均流速40套+，就是北京顺销盘前10名的门槛。而招商序的月均60套，则是前三的去化水平。

是不是又很神奇。神奇结果其实来自细节。

傅布斯去过招商序案场多次，也发现了很多变化。小到案场音乐从舒缓换成激昂，中到动线调整，大到销讲调整，领导亲自下沉一线，亲自上手。

这是招商北京去化顺销盘的第三个方法论：「下沉」

a.大领导下沉一线，做小事盯细节；

b.平台小伙伴深扎案场，把小事和细节做透做实。

听说一个真实故事：一位去招商序支援的销售，第一次听完改版销讲后，激动到不能控制自己对产品的喜欢，当场自己刷卡买了一套。

至于销讲改了哪些内容？傅布斯也没有拿到改后版本。

18.第三个项目，聊聊元玺。

它一直是石景山的销冠，市场不好的时候也是石景山销冠，就是这么骄傲。目前只剩下顶底。

这里有个案场传说。

Y姓操盘手刚到元玺，68天卖了6.8亿，相当于每天平均卖1000万。

有信源私信傅布斯，这位操盘手到元玺案场后，一天没有休息，过年7天也是一天没歇。

有个周末，家人打电话要他陪去看病。他说下午要盯案场，实在去不了。

傅布斯不是鼓励大家加班，而是要批评他对家人照顾不周。

但是，你不得不说，他是个狠人。

很多时候做成一点点事，就是靠玩命这股劲。没这股对自己的狠劲，在困难下行市场里，还真不行。

生活不易。对家人的爱，更是转化成拼命工作，给家里拿更多的米。

19.第四个看点，要把丰台臻园和台湖的璀璨时代放在一起说。

为什么要放在一起聊？

你有没有发现，无论是臻园还是璀璨时代，都处在行政区域的最边缘板块，是说它们都很困难的意思。

特别是臻园所在的丰台，新竞品一直不断，从4月份开始，中建方程国贤府开盘，接着嘉棠雅序开盘，再到兴创新盘面市，臻园的压力一浪接着一浪。

而且臻园处在交付期，动辄现场封闭整改一周甚至两周，还要停水停电整改，接待客户条件很不友好。

但是，傅布斯查网签后发现，虽然压力巨大，但臻园月均流速居然有20套，而且没有通过突破调价这个手段，就实现了月均20套流速。

甚至在细分成交结构后，傅布斯又发现，在交付前后这段时间，剩下的主力户型120和140中，140的流速越来越超过120。

要知道臻园的货架上，剩下的户型主要是临街+顶底+大户型，全都是硬骨头，销售困难巨大。

臻园同样没有营销费用，只能请媒体小伙伴吃饭，一顿吃完接着吃下一顿，上半年就吃了22场私宴，是那种小范围路演性质专场私宴。

案场有伙伴偷偷告诉傅布斯，G姓操盘手亲自谈每一组客户；他家在外地，四个月都没有回过一趟家。

这位G姓操盘手，是个狠人，只对自己狠。

璀璨时代的网签月均流速是30套，同样是大户型流速超过小户型。

傅布斯听说，这位Z姓操盘手几乎全年无休。他曾经创下了12个月清两盘的「招商北京速度」。

更有信源透露，在连续清盘璀璨公元和云璟揽阅后，年内有望再清盘璀璨时代，很可能又一次自己打破自己的记录，再次提速「招商北京速度」。

这位Z姓操盘手，也是一个猛人。只对自己猛。

傅布斯总结说，这是招商北京去化顺销盘的第4个方法论，是说操盘手团队：「既猛又狠的虎狼之师」

手抖，差点说成虎狼之词。

还有招商序的故事。傅布斯在案场听说：计划了很长时间，要陪孩子去迪士尼，全家人一直在等T姓操盘手的时间。终于挤出时间后，他也开心地答应了孩子。

谁知道全家就在要准备启程的时候，他接到一条售楼处的短信，犹豫再三后，他还是退出了这次家庭出行。

心里非常内疚，抱抱孩子安抚后，依然转身紧急赶回案场。

虽然这次又错过陪伴孩子的机会，但也让孩子看到一个为了家庭拼命的爸爸，这才是父爱如山。

傅布斯觉得，生活艰难，这何尝不是更深更浓的父爱。

一群狠人猛人操盘手始终在一线，亲自谈客户，是全身心的all in。

20.第五聊朝棠揽阅。

九树满和开盘前，傅布斯觉得朝棠揽阅销售会受到冲击。很多业内小伙伴也觉得会是这样。

但从网签结果看，当月朝棠揽阅冲到了120套流速新高，也同样是自去年开盘到现在的一个新高峰。接下来的流速持续稳定在60套左右。

有渠道信源告诉傅布斯，朝阳的客户还是首选上游的八里桥，次优会选九棵树的九树满和。

渠道还特别提到一点，朝棠揽阅的会所开了，非常震撼，很多客户看完会所后就直接签约。

作为京城会所专家，招商北京灵活用好用自己家的会所，真是省了不少米。

21.从网签统计看，傅布斯特别想说有两个项目是顺销期创下了新高，一个是招商玺，一个是招商序。

还有一个细节，从二季度开始，招商北京顺销盘中的「仓储」和「车位」去化流速也在明显提速。

有案场小伙伴私信傅布斯，仓储怎么卖，仓储怎样结合车位销售，还有更多的局部调整细节和创新办法，是她以前做梦都没有想到的。

还有一点，她印象特别深，每个项目在每个阶段的动作聚焦又不一样。有的项目适合策划聚焦，有的项目适合自渠聚焦，有的项目适合线上商机，非常务实灵活。

22.最后聊龙樾合玺。从4月份开始，流速明显起来了，大约是10套左右，过去平均才3-4套。

有案场信源反馈，招商补充了驻场的策划和自渠团队。这个决策现在看来，非常及时有效。

23.关于招商北京最新的动态，傅布斯也打听到了一手消息。

关于九棵树新地块，大家最关心它的价格。

傅布斯得到的最新消息是，要把九棵树板块它应有的价值兑现出来。

这句话的内涵很深，小伙伴们仔细品。

24.关于下半年入市项目，还有大兴地块，招商北京也参股了。

25.关于拿地态度、决心和布局。

细心的小伙伴发现，除了怀柔这样偏远郊区，城区地块土拍招商北京是场场不落，都是坚持到最后，是前五大央企里唯一全部参与的开发商。

其中有块地还是因为别人不太美丽的误会，被别人捡漏。

这里面傅布斯捕捉一个强烈信号：

招商北京要把红旗插到城区，起码五环内下半年一定要插旗。

还有一个强烈信号：

要拿城区核心地块，做强做大招商北京品牌。

从下半年的土拍供地货架看，招商北京的战略诉求有肥沃土壤，且有大获成功的高概率。

原因也很简单，既然上半年卖五环外顺销盘能卖到清盘，能卖出50亿货值，能卖出央企排名前五的好名次，说明招商北京的产品力优盘、操盘团队优秀，进城就意味着过了苦日子后，也要过城里人的幸福生活。

而且，今年上半年跑流速的纯新盘，有共同的特点，有更好的地段，有更好的产品，有更好的性价比，背刺老项目，获得超级流量。

傅布斯觉得，相比之下，推测招商北京卖纯新盘的硬实力几何，大家都能懂。

26.所以，招商北京当下要打的最硬的仗，就是在土拍市场。

有信源私信傅布斯，招商北京土拍还没有真正发力，该出手时肯定会坚决出重手。

27.还有一个消息，招商北京全员当下的状态就两个字：玩命。

假如下半年坚决出手，就是多盘状态下，同时前期+同时开盘，这种工作强度下，招商北京肯定更是超级玩命。

28.有小伙伴问：下半年，招商北京的「营销赋能」会上会升级到2.0版？

这里有业内的好奇，更多是「见贤思齐」的学习精神。

傅布斯也不知道。但凭直觉也能猜得到，肯定要会迭代，但「国之利器，不可示人」。

29.也有业内私信傅布斯：

当下的招商北京，是央企里状态最猛最齐心的一家公司，碰到它一定要打起十二分精神。

我也想把这句话转给业内同仁。销冠100

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