北京
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我见过快的，但没见过这么快的。
5月28号拿地，当天就公布案名——龙樾璟序，6月1号报规，从拿地到报规，整整4天。
说实话，这个速度有点吓到我了，城建的动作，已经说明了想趁着热乎劲儿卖卖卖！
先说位置
西四环南沙窝桥外，莲石东路南侧，很多人觉得这位置熟，但有个细节，真没多少人注意。
从报规图上看得很清楚——这块地的红线，压着北重厂（北京重型电机厂）的厂区边界，北侧是石景山的远洋山水和远洋沁山水，东边挨着海淀，东南侧是丰台，这盘有些多重"身份"！
从规划指标看，板块建房密度，不低，但也不高，中规中矩。
全盘17栋楼，楼层从8层到18层不等，重点来了——只有5栋小高层，剩下全是洋房，这个比例，在当下北京新盘里，真的很少见了。
层高这块，全盘统一3米，不论户型大小，一视同仁，没有小户型矮一截这种事，这点我挺认可的。
架空层设了9处，比龙樾海序还多，再加上下沉庭院，围合出三处面积不小的园林空间，架空层如果后续利用得好，住进去之后体验会差很多——这块我会持续跟进，交付前还会再聊。
还有一个细节，我挺在意的：开闭站、配电室这类东西，全部放进地下，不占园林，也不干扰楼栋之间的视线。
听起来是小事，但真住进去，感知是很强的。
地面规划了停车位，但按目前的趋势，交付大概率会还原成绿地，实现全人车分流，楼间距也开阔，中间不乏62米、67米的间距，坐客厅里不会觉得压抑。
硬伤！我一定要说清楚
我一向是有一说一的，缺点不说，不是我的风格，最北侧三栋楼，有两个问题同时叠在一起。
第一，距离京九铁路只有65.08米，距离莲石路140米，虽然有两条防护绿地做隔离，但65米这个距离，真不算远。
对噪音敏感的朋友，这三栋楼直接从选择里划掉，没必要将就自己，真的。
第二，3号楼西侧有一栋现状34.08米的楼，折算下来大概相当于11层住宅，但3号楼自己是18层，低区采光受影响，这是肯定的，具体影响多大，日照分析还在做，后续我会跟进。
当然，作为补偿，最北侧三栋的边户规划了花池，其余户型没有这个配置——算是对位置劣势的一种弥补吧。
综合下来，全盘最低单价，预计会出现在3号楼的西边户，这个判断供你参考，价格，你们自己感受一下！
全盘只有14号楼有2套顶退户型，没有下跃，北侧入门户型是2梯3户，主力打的是95-99㎡的三面宽洋房三居两卫，中间楼王走大户型路线！
价格，入门户型，380万，五环内，新盘，洋房为主，你们自己感受一下！
套数最多的98㎡户型，预计也能控制在600万以内，对石景山片区的二手房，乃至丰台西部的参考价格体系，这个入市价格都会产生明显的影响。
最后说两句
北侧的噪音问题是真实存在的，不回避，3号楼西边户的采光问题，我也说清楚了，这些都是你做决策之前应该知道的事！
但我想说的是——一个盘值不值得认真看，从来不是靠一篇文章能说完的
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