第二届中国旅游企业家年会 | 龙丛：向存量要未来——文旅资产价值重构的贵州答卷

6月4日，第二届中国旅游企业家年会系列活动——“激活文旅存量资产”学术交流活动在厦门举办。行业专家、文旅操盘手齐聚现场，聚焦文旅行业由增量开发转向存量提质的关键阶段，深入探讨闲置物业盘活与资产价值重构的现实痛点。贵州省旅游产业发展集团有限公司副董事长、总经理龙丛以《向存量要未来——文旅资产价值重构的贵州答卷》为题作分享，现刊发视频及全文如下：

尊敬的各位领导、各位文旅同仁：大家上午好！非常荣幸受邀参加第二届中国旅游企业家年会，与全国文旅行业同仁相聚厦门，共同聚焦存量资产激活这一行业核心课题。我是龙丛，来自贵州文旅行业。今天我汇报的主题是：向存量要未来 —— 文旅资产价值重构的贵州答卷。

当前，全国文旅行业正在经历深刻的结构性变革。2026 年，“旅游强国” 建设纳入国家顶层战略，旅游行业正式告别高投入、高占地、高负债的粗放式发展模式。近三年国内新建文旅项目平均投资回报率下降超过 40%，单纯依靠新建景区、打造网红项目的增长路径已难以为继。

与此同时，全国超 60% 的老旧文旅载体、工业遗存、城郊村落仍处于低效闲置状态，这些沉睡的资产，既是行业痛点，也是破局抓手。行业共识逐步清晰：与其盲目新建，不如盘活存量。文旅高质量发展的重要动力，来自存量资产长效价值的充分释放；能留住游客、形成产业闭环的关键，是沉浸式、在地化的深度体验。

贵州坐拥丰富的山地生态、多元民族文化与百年城市遗存，全省大量老厂房、老街区、老村落、老商圈构成了庞大的文旅存量家底。我们的转型思路十分明确：在发展模式上摒弃一次性观光，深耕内涵式发展；产品形态上拒绝同质化建设，打造差异化体验；文化表达上拆解公式化叙事，重塑在地化灵魂。这既是贵州文旅的现实选择，也是我们为旅游强国建设探索的实践路径。

一、认知破局：存量资产，是文旅高质量发展的重要支撑

很长一段时间，行业普遍将存量资产等同于闲置包袱，盘活工作局限于消化闲置资产、化解历史遗留问题。经过多年实践探索，我们完成了认知层面的彻底重构：存量资产不是发展负担，是城市文旅发展的空间底座；不是产业终点，是文旅新价值创造的重要起点；不是边角补充资产，是产业转型升级的战略资源。

贵阳作为全省文旅枢纽，集中了贵州最具代表性的存量资产矩阵：承载三线建设记忆的工业厂房、明清风貌的老城街巷、业态衰退的传统商圈、依山傍水的城郊村落，各类低效闲置载体超 100 处。而当代游客的消费偏好，正从追逐网红打卡点转向探寻历史文脉、体验市井烟火、享受自然慢生活。

基于这一趋势，我们确立了清晰的改造原则：不推倒历史肌理，不复制网红模板，通过微改造保留原生风貌，通过精提升完善功能配套，通过强内容注入文化内核，通过优运营实现长效盈利，让老旧空间持续产出文旅价值，为游客打造独一无二的多彩贵州体验。

二、贵阳实践：五类老空间，焕发价值增长新活力

近年来，我们以贵阳为核心试点，坚守 “不大拆大建、不千篇一律、不追逐短期流量” 三大原则，落地五大类型存量改造项目，形成可复制、可推广的激活路径，让沉睡的老空间全面转型为价值增长新引擎。

（一）老厂房：从 “工业锈带” 到 “文化创意客厅”

代表项目：新印 1950 文创街区

原贵州新华印刷厂老厂房闲置长达十余年，工业建筑遗存完整，但常年无人运营，空间价值被长期浪费。改造过程中，我们完整保留红砖外墙、印刷机床、烟囱水塔等工业标志性元素，不改动建筑主体结构，低成本完成空间翻新。

在业态布局上，植入人文书局、当代美术馆、独立影院、手作工坊、特色餐饮与精品民宿六大板块，打造沉浸式工业文创场景。项目自 2024 年 5 月开业以来，累计客流量突破 300 万人次，日均客流约 3.5 万人次，最高日客流量达 12.8 万人次，签约 106 个品牌，签约率达 100%，其中包含 7 家城市首店和 1 家西南首店。

改造前:

改造后:

2025 年 4 月，央视《新闻直播间》专题报道了新印 1950 的改造经验，称其为 “留住城市记忆的工业遗产活化典范”。如今，这里不仅是年轻人的打卡地，更是贵阳的文化会客厅，实现了工业遗产保护与文化产业发展的双赢。

（二）老街区：从 “城市记忆” 到 “烟火生活目的地”

代表项目：花溪区十字街

花溪十字街紧邻花溪公园，是花溪老城的核心文脉所在，街巷格局完整保留明清风貌。改造前，街区市政管网老旧、业态低端零散，逐渐淡出大众视野。

我们以绣花功夫推进街区升级，对 189 亩范围进行全要素整合，完整保留青石板路、老建筑外立面与原有街巷脉络，改造地下管网、灯光系统、滨河步道等基础设施，打造九条特色主题小巷，串联花溪河景观与老城市井业态。

在业态配比上，保留花溪牛肉粉、传统糕点等 20 余家本土老字号，同时引入精品咖啡、潮流文创、非遗展示、小众酒馆等年轻业态，实现传统烟火与新潮文化深度融合。开街当年，花溪十字街市场销售额突破 9.5 亿元，总客流量突破 955 万人次，先后入选第四批省级夜间文化和旅游消费集聚区、第三批省级旅游休闲街区。

改造前：

改造后：

如今的花溪十字街，日均客流突破 2.5 万人次，外地消费占比稳定在 45% 左右。白天是品读历史的人文休闲街区，夜晚是灯火璀璨的滨河夜市，真正实现老街有底蕴、新潮不浮夸，成为贵阳老城活化的标杆范本。

（三）老商圈：从 “没落夜市” 到 “全国夜经济标杆”

代表项目：青云市集

青云市集前身是拥有 30 余年历史的青云路夜市，是贵阳老牌市井消费聚集地。改造前，夜市环境脏乱、消防隐患突出，业态以小吃为主，消费场景单一，发展陷入瓶颈。

我们坚持 “留烟火、提品质、塑 IP” 的改造思路，保留 100 余家本土特色小吃商户，全面升级消防、给排水、照明等硬件设施，引入潮流餐饮、文创市集、Livehouse、沉浸式剧场等多元业态，构建全天候消费场景。

2025 年青云路步行街（含青云市集）总客流突破 2500 万人次，日均客流 7.7 万人次。项目先后获评国家级旅游休闲街区、国家级夜间文化和旅游消费集聚区等多项国家级荣誉。

改造前：

改造后：

开街四年间，央视《新闻直播间》《新闻 30 分》等多档栏目多次专题报道，新华社、人民日报等央媒也从不同视角解读其城市更新示范经验。香港特别行政区行政长官李家超、霍启刚夫妇以及赵雅芝、吴克群等明星莅临青云市集，品尝贵州美食，购买文创产品，将其推荐给更多消费者。青云市集已成为贵阳当之无愧的城市名片，70% 客流来自本地市民，既守住了贵阳的市井烟火，又实现了老商圈的现代化升级。

（四）老公园：从 “传统观光地” 到 “城市休闲度假核心”

代表项目：黔灵山公园

黔灵山公园作为 “黔南第一山”，是贵阳核心生态地标，也是几代市民的共同记忆。但长期以来，公园以单一观光业态为主，游客平均停留时间不足 2 小时，二次消费占比不到 10%，生态与文化价值未能充分释放。

我们对公园开展系统性业态升级：打造森林咖啡屋、半山书吧、禅意茶舍等休闲空间，开发森林徒步、自然研学、康养步道等体验项目，升级停车场、游客中心等配套设施，推出 “黔灵晨钟”“弘福禅修” 等特色文化活动。

同时，我们引入数字化管理手段，升级门禁系统实现实时数据同步，通过大数据分析精准掌握客流统计、游客画像、热门区域分析等数据，大幅提升管理效率和服务水平。改造后，公园商业面积扩容至 1.02 万平方米，商户数量新增上百家，业态增至 62 个，经营性资产及项目运营收入每年超过 2000 万元。

改造前

改造后

游客平均停留时间延长至 4.5 小时，二次消费占比提升至 45% 左右，公园从单纯的城市观光景区，转型为集生态康养、文化体验、休闲度假于一体的城市核心休闲目的地，生态价值与商业价值实现双向提升。

（五）老村落：从 “空心村” 到 “数字旅居新家园”

代表项目：观山湖区小兰山

小兰山坐落于观山湖区百花湖畔，距主城区仅 20 分钟车程，拥有优质湖山生态资源。改造前，村落大量农房闲置，青壮年人口外流，属于典型的近郊空心村。

作为国家第二批数字乡村试点项目，我们创新采用 “保底租金 + 经营分红 + 村民就业” 的利益联结模式，保留乡土风貌，将闲置农房改造为精品民宿、湖景旅居小院，打造全国首个 “数字文化产业生态村落”。

我们植入 “数字 + 文化 + 生态” 融合发展理念，引入数字视听、文艺文创等企业，建成数字游民办公基地、直播基地、非遗数字展示中心。截至 2026 年 5 月，小兰山已入驻企业 53 家，吸引近 700 名数字文化从业者在此办公生活，2025 年数字经济产值突破 8 亿元。

改造前：

改造后：

2025 年，贵阳数博会在此设立分会场。2026 年，第二十届贵州旅发大会将其列为旅居重点观摩点位。目前，小兰山民宿入住率常年保持在 60% 以上，带动村内 200 余名村民就业增收，村民人均年增收超 5000 元。沉寂的空心村，成功转型为集数字办公、田园旅居、自然研学于一体的新型社区，走出了一条数字经济与乡村振兴深度融合的特色之路。

三、实践总结：存量资产价值重构的贵阳经验

一系列项目的落地运营，让我们总结出文旅存量激活的核心方法论。存量改造不是简单的空间翻新，而是以人的需求为中心的价值重构；价值提升不是单纯的价格上涨，而是全链条体验生态的搭建。贵阳的实践成效，关键在于坚守四条重要准则：

1. 第一，坚持游客思维，摒弃走马观花。我们跳出 “游客玩什么” 的浅层思考，聚焦游客 “居住、饮食、社交、办公” 的全场景需求，所有改造项目均配套完善的生活服务设施，兼顾短期旅游度假与中长期旅居需求，真正留住游客。

2. 第二，坚持内容为王，摒弃大兴土木。空间载体的价值有限，文化内容的生命力无限。我们将 70% 的运营资源投入内容打造，通过常态化文化活动、主理人运营、社群体系搭建，让老旧空间持续产生吸引力，让游客形成归属感。

3. 第三，坚持烟火内核，摒弃流量虚火。坚决抵制千篇一律的网红化改造，把本土业态、在地文化、市井生活作为核心根基。青云市集、花溪十字街的成功，本质是留住了真实的城市烟火，只有有温度的在地生活，才能引发游客的情感共鸣。

4. 第四，坚持共建共享，摒弃闭门造车。我们搭建 “政府引导、市场主导、居民参与、专业运营” 的合作机制，让本地居民成为改造的参与者、运营的受益者，让游客融入社区生活，形成多方共赢的可持续发展格局。

向存量要未来，不是一句行业口号，而是我们长期践行的核心战略。未来五年，我们将以存量资产激活为重要抓手，计划在全省落地 100 个特色文旅场景，覆盖城市文创、乡村度假、山地运动、康养旅居四大核心板块，整体撬动文旅投资超 50 亿元。

具体来看，我们将持续推进全省老旧空间活化：把老厂房升级为文创产业社区，把老街区打造为烟火生活目的地，把老公园升级为城市休闲度假核心，把老村落转型为田园旅居家园。我们在实践中发现：本地居民都不会去的地方，外地游客也不会向往。可枯木终会逢春，老树终能开新芽，沉寂的资产一旦被内容唤醒，远方的风和归家的人，都会循迹而至。

在此，我诚挚邀请全国文旅企业家、运营团队与投资机构走进贵州，携手参与存量资产激活项目，共享贵州文旅高质量发展红利。我们将落实全方位扶持政策，提供全流程配套服务，搭建全链条合作平台，助力合作伙伴在贵州深耕布局、实现共赢。

各位同仁，老空间镌刻着城乡记忆，新价值承载着产业未来。存量资产激活的本质，是推动历史与现代对话、传统与时尚融合、空间与人共生。每一处沉睡的老旧资产，都蕴藏着巨大的发展潜力；每一次务实的焕新改造，都能绽放全新的时代光芒。向存量要未来，既是贵州文旅的转型之路，也是中国文旅行业高质量发展的必由之路。

让我们坚守长期主义，秉持创新实干，携手激活文旅存量、释放资产价值，为加快建设旅游强国、创造人民美好生活，贡献文旅人的智慧与力量！

最后，预祝本次年会圆满成功！欢迎大家常来爽爽贵阳，感受多彩贵州的独特魅力！

谢谢大家！