2026年上半年全国城市更新项目研究

一、研究概述与方法说明

2026年是"十五五"规划的开局之年，也是城市更新从规模化试点迈向全面深化的关键之年。国务院于上半年正式印发《城市更新"十五五"规划》，标志着中国城市更新进入制度化、体系化发展的新阶段。本报告以2026年1月至6月为时间窗口，系统梳理全国城市更新领域的政策动态、重点项目进展、投融资模式创新及区域差异化特征，旨在为相关决策提供全景式参考。

研究方法上，本报告综合采用政策文本分析、公开数据统计与典型案例深度剖析三种路径。数据来源包括国务院及各部委官网、地方政府公开报告、中指研究院等第三方机构数据、主流财经媒体报道等。所有引用数据均标注来源，力求客观、准确、可验证。

二、国家层面政策动态：顶层设计全面成型

2026年上半年，国家层面城市更新政策密集出台，形成了"规划引领+财政支撑+土地保障+金融创新"的四维政策框架。

（一）《城市更新"十五五"规划》正式发布

国务院印发的《城市更新"十五五"规划》是上半年最具分量的顶层文件。规划明确"十五五"时期城市更新工作目标、重点任务、重大工程和政策措施。据机构测算，"十五五"时期我国城市更新投资规模将达到15万亿元，标志着城市更新正式成为继基建、房地产之后拉动投资的第三极。规划核心亮点包括：一是明确"留改拆并举、以保留利用提升为主"的基本原则，告别大拆大建模式；二是构建可持续投融资体系，打通专项债—REITs—社会资本的多元资金通道；三是强化历史文化保护和工业遗产活化利用，要求"保护第一、应保尽保、以用促保"。

（二）中央预算内投资大幅加码

2026年6月8日国新办吹风会披露，中央预算内投资城市更新专项2026年安排资金规模970亿元，重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等民生项目，惠及居民户数约800万户。同时，在"两重"建设中通过超长期特别国债支持城市地下管网建设改造，2026年安排资金规模1600亿元，比上一年增加250亿元。两项合计超过2500亿元的中央资金直接注入城市更新领域，力度空前。（来源：光明日报2026年6月9日报道）

（三）土地与规划政策突破

自然资源部出台多项突破性政策：对老旧小区加装电梯、口袋公园、社区托育等微更新民生项目简化或豁免部分规划许可审批；对老旧厂房、闲置楼宇转型文创、养老等产业给予五年过渡期政策，其间原用地主体可暂不变更用地性质、无需补缴土地价款。这一政策有效降低了城市更新项目的合规成本与前期风险，被业界视为存量用地盘活的关键制度创新。

三、中央财政支持：15城入围与资金配置

2026年5月22日，财政部网站发布《2026年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示》，晋城、鞍山、长春、无锡、宁波、马鞍山、泉州、烟台、洛阳、荆州、深圳、桂林、贵阳、昆明、银川等15个城市入围。这是财政部、住建部连续第三年以竞争性选拔方式遴选城市更新典型城市给予定额补助。

资金配置方面：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区不超过10亿元，西部地区不超过12亿元，资金根据工作推进情况分年拨付到位。至此，已有50个城市获得中央财政城市更新专项支持。

从城市基因看，15城大致可分为四类：一是资源转型城市和老工业基地（鞍山、晋城、长春、马鞍山），面临地下管网老化与工业遗产活化双重命题；二是制造强市和滨海口岸城市（无锡、宁波、烟台、深圳），聚焦高密度建成区存量盘活与城中村改造；三是历史文化名城（洛阳、泉州、荆州、桂林），面临历史街区微更新与保护发展平衡课题；四是西南山地和边疆节点城市（贵阳、昆明、银川），面临山地管网改造和生态约束难题。（来源：湖南省住建厅网站转载报道，2026年6月4日）

四、一线城市更新进展：北上广深全面提速

（一）北京：首批千亿级项目清单出炉

北京发布2026年第一批城市更新计划项目清单，共计1321个项目。其中新实施项目745个，2025年结转续建项目576个，计划投资1049.5亿元。北京城市更新已形成"规划引领+项目带动+政策配套"的系统推进模式，项目数量与投资规模均居全国前列。

（二）广州：城中村改造领跑全国

广州提出2026年围绕"一村、两基、三旧、四好、五创"高质量开展城市更新，推进白鹅潭等更新片区改造，集中力量攻坚城中村改造四大重点片区和专项借款项目，推动危旧房改造试点，全年目标完成城市更新投资2200亿元，是北上广深中投资规模最大的城市。黄埔区成功争取中央预算内资金1.7亿元、中央财政城镇保障性安居工程补助资金1.1亿元、城中村改造领域专项债券8.9亿元，并通过专项借款存留资金调剂机制预计四年节省利息约20亿元。

（三）深圳：入围中央财政支持，政策持续突破

深圳入围2026年中央财政支持城市更新名单（东部地区，补助上限8亿元）。3月1日，深圳市住建局、规自局联合发布《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，强化政府主动作为，破解难点堵点，积极稳妥推进城市更新项目加快实施。深圳此前已出台全国首部城市更新条例，制度体系最为成熟。

（四）上海：全域更新进入"深水区"

上海2026年政府工作报告提出，健全可持续的城市更新模式，完善城市更新专项规划实施体系。重点推进城中村改造和旧住房成套改造，有序推进风貌保护区域更新，推动老旧工业区、低效商办楼宇、城市基础设施更新改造。上海城市更新已从"拆建大开发"全面转向"留改大运营"。

五、重点城市项目巡览

（一）武汉：182个重点片区超九成开工

武汉城市更新力度全国领先。全市两批共182个市级重点更新片区整体开工率超九成——首批80个片区共212个项目，开工率97.5%，6个片区51个项目已完工；第二批102个片区456个项目，开工率87.2%，37个项目已完工。武汉已形成60个可复制推广的更新经验，小龟山金融文化公园盘活老旧工业遗存，打造华中首个金融主题产业园，累计税收突破16亿元。延庆里、斗级营、昙华林、咸安坊等老旧街区成为城市网红地标。至2027年将累计完成182个片区更新建设。（来源：武汉发布/逐浪新闻，2026年6月26日）

（二）重庆：风貌提升与民生改善并重

2026年上半年，重庆多个城市更新项目落地见效：高新区大学城美丽都市风貌展示区基本完工，总面积约129万平方米，聚焦青年创业需求，盘活街巷边角空间；万盛经开区滨河片区改造覆盖61栋住宅、1693户居民，打造1千米滨河特色景观带，2026年2月率先开放文化广场和滨河景观。（来源：重庆市住建委官网，2026年7月7日）

（三）大庆：工业城市转型的"东北样本"

大庆城发集团建设运营的兰德湖艺术中心、猛咖滨州小院等城市更新项目，斩获2026年Architizer A+Awards最佳适应性再利用与改造设计国际大奖。大庆以"微更新、轻改造"为理念，将闲置资产转化为文化消费新地标，为东北老工业城市转型提供了"适应性再利用"的标杆路径。（来源：央广网，2026年6月18日）

（四）黄石：工业遗产活化的鲜活实践

湖北黄石西塞山区以"以文化铸魂、以更新塑形"为路径，在工人村苏式建筑群改造中坚持"修旧如旧、风貌不改"，保留红砖墙、工业符号和历史质感。2026年重点推进联合村、邓家湾、袁海湾等老旧小区改造，预计惠及居民9500户以上；新建改造二次供水泵房10个以上，改造城乡供水管网10公里以上。（来源：湖北日报，2026年5月26日）

六、典型项目案例分析

案例一：武汉小龟山金融文化公园——工业遗存活化的"百亿样本"

项目位于武汉市武昌区，原为20世纪70年代的工业厂区。通过保留红砖厂房、龙门吊等工业遗存元素，植入金融、文创等现代产业，打造华中首个金融主题产业园。园区累计入驻金融机构和文创企业逾百家，累计税收突破16亿元，成为全国工业遗存向现代服务业转型的标杆项目，被中国工程院院士吴志强称赞为"整个中国最好的探索之一"。

案例二：重庆大学城美丽都市风貌展示区——青年友好型街区

项目位于重庆高新区虎溪街道，总面积约129万平方米。锚定"青年创新活力交流地、开放现代化乐活空间"目标，盘活街巷边角空间，培育特色精致街边小店，创新"昼茶夜酒"消费模式，将边角空间布局为夜间经济载体。目前项目已基本完工，成为山城风貌升级的标志性项目。

案例三：大庆兰德湖艺术中心——闲置资产的国际级重生

项目前身为大庆兰德湖畔闲置多年的资产，由斩获安德鲁·马丁国际室内设计大奖的徐晶磊团队操刀，以"微更新、轻改造"理念将工业记忆与现代设计语言融合，改造为集艺术展览、文创消费于一体的文化地标。2026年荣获Architizer A+Awards国际大奖，证明了中国城市更新项目的国际水准。

案例四：黄石西塞山区工人村——留住一代人的工业乡愁

项目以"修旧如旧、风貌不改"为原则，对20世纪50年代苏式建筑群进行加固修缮，在完善街区功能的同时保留建筑肌理和工业符号。同步推进袁海湾完整社区建设，养老、少儿托管、便民休闲等一应俱全。配合"产权保留、资金补贴"的危房解危新模式，实现历史文化保护与民生改善的双赢。

七、区域分布特征与差异化路径

纵观2026年上半年全国城市更新实践，区域差异化的推进路径已清晰浮现：

从全国看，城市更新已从最初的一线城市"单点突破"扩展为全国范围内的"全面开花"。2026年上半年最显著的变化是：三四线城市和老工业基地的更新实践增多，且不乏大庆兰德湖、黄石西塞山区等具有全国影响力的标杆案例，证明城市更新不再是特大城市的"专利"，已进入普惠化、下沉化新阶段。

八、投融资模式创新与资金图谱

（一）专项债："靠前发力、精准滴灌"

2026年一季度，全国新增地方政府专项债券累计发行约1.16万亿元，同比增长20.8%。其中房地产相关领域（保障性安居工程、土地储备等）专项债券2250亿元，同比增长42%，占新增专项债比重19.4%。城市更新相关专项债券发行接近1200亿元，已达2025年全年的三分之一。城中村改造专项债爆发式增长，一季度超500亿元，同比增长140%。（来源：中指研究院、经济参考报，2026年4月）

（二）中央财政"种子资金"

中央预算内投资城市更新专项970亿元和超长期特别国债1600亿元构成基础盘。15城竞争性定额补助（合计约150亿元）为地方提供启动资金。广州黄埔区2026年成功争取中央预算内资金1.7亿元、补助资金1.1亿元、专项债券8.9亿元，是典型的"多资金拼盘"模式。

（三）REITs与资产证券化：打通退出通道

"十五五"规划明确支持符合条件的城市更新项目发行基础设施REITs和资产证券化产品，支持城市更新企业发行公司债券和中期票据。专项债作为前端资本金、REITs作为后端退出通道，两端打通后大幅拓展了城市更新融资工具箱，解决了长期困扰市场的"投入大、退出难"问题。

（四）社会资本参与路径拓宽

规划鼓励民营企业参与城市基础设施建设运营，推动形成多元可持续的城市更新长效机制。过渡期土地政策（五年内暂不变更用地性质、无需补缴土地价款）大幅降低了社会资本参与存量物业改造的政策风险。深圳、上海等地已在探索"政府引导+国企主导+社会参与"的多元合作模式。

2026年上半年城市更新领域主要资金渠道汇总：

九、趋势研判与下半年展望

基于上半年政策走势与项目推进情况，对2026年下半年及未来趋势作出以下研判：

趋势一：城市更新投资全年有望突破3万亿元。上半年中央资金超2500亿元、Q1专项债超1.16万亿元已奠定资金底座，叠加下半年专项债发行高峰和"金九银十"施工旺季，全年城市更新领域投资规模有望再创新高。

趋势二：城中村改造将从"试点破冰"进入"批量提速"阶段。Q1城中村改造专项债同比增长140%表明资金闸门已大开，广州2200亿、北京1049亿等一线城市的投资计划将在下半年进入执行高峰。广州白鹅潭、四大重点片区等标杆项目将陆续进入主体施工阶段。

趋势三：工业遗存活化成为城市更新的新赛道。武汉小龟山、大庆兰德湖、黄石西塞山区等案例证明，工业遗产不仅是文化资源，更是可产生显著经济效益的优质资产。预计下半年将有更多老工业城市跟进这一模式。

趋势四：REITs试点扩容将为城市更新注入长期资本。随着"十五五"规划明确的REITs通道落地，预计下半年将有首批城市更新REITs产品申报或上市，打通"投资—运营—退出"闭环的关键一环，吸引保险资金、养老金等长线资金入场。

趋势五：城市更新下沉化趋势加速。15城中央财政支持名单中过半为非一线城市，大庆、黄石等三四线城市的标杆项目证明下沉市场的更新潜力。预计下半年将有更多中小城市启动城市更新专项规划和示范项目。

十、结论与建议

2026年上半年，中国城市更新已从政策蓄势阶段全面转入加速落地阶段。《城市更新"十五五"规划》的发布标志着顶层制度设计的成熟，万亿元级资金通道的打开为项目落地提供了坚实保障。北上广深持续领跑，武汉、重庆等新一线城市加速追赶，大庆、黄石等三四线城市亦涌现出具有全国影响力的标杆案例。城市更新正成为中国扩大内需、稳定投资、改善民生的重要战略抓手。

展望下半年，建议重点关注以下方向：一是城中村改造专项债的持续放量及对房地产投资的拉动效应；二是首批城市更新REITs产品的发行进展及其对投融资闭环的打通；三是工业遗存活化与文化IP变现的商业化模式创新；四是中小城市如何在有限财力下找到适合自身的城市更新路径。城市更新已不仅仅是空间改造工程，而是融合了经济发展、民生改善、文化传承和社会治理的综合性国家战略。

参考资料

1. 光明日报，《绘就现代化人民城市新蓝图》，2026年6月9日

2. 湖南省住建厅官网，《这15城入围城市更新支持名单有何玄机？》，2026年6月4日

3. 21世纪经济报道，《北上广深 城市更新进阶》，2026年1月23日

4. 长江网/武汉晚报，《城市更新超级市场腾飞在即》，2026年3月11日

5. 经济参考报，《一季度房地产相关专项债大幅增长42%》，2026年4月16日

6. 搜狐网/中指研究院，《城市更新"十五五"规划下地方政府的筹钱之道》，2026年6月21日

7. 武汉发布/今日头条，《武汉城市更新加速推进，182个重点片区开工率超九成》，2026年6月26日

8. 重庆市住建委官网，《山城风貌升级提档》，2026年7月7日

9. 央广网，《大庆城市更新项目获国际大奖》，2026年6月18日

10. 湖北日报，《老厂房不拆、红砖房留住》，2026年5月26日

11. 广州市黄埔区信息网，《"筹 管 用"并举筑牢城市更新资金保障》，2026年6月26日

12. 新浪财经/城楼网，《房地产专项债一季度发行强劲》，2026年4月15日

13. 中国网/旅游频道，《四驱联动推动"十五五"城市更新高质量落地》，2026年6月15日