宜家慌了，无人接盘？

八店待价而沽

撰文 | 苏珊、黎浩然

主编 | 付庆荣

头图来源 | 宜家家居官网

半年之内，从“28年来最大规模关店”到“8处自持物业集中抛售”，宜家中国的自救节奏快得令人错愕。

2026年1月，上海宝山、广州番禺、天津中北等7家商场同日停运，哈尔滨、南通、徐州、宁波四城自此再无宜家。仅仅六个月后，连同2022年已关闭的贵阳店，这8个总计近50万平方米的“蓝盒子”被悉数推上货架——产权清晰、清空交付、无租约束缚，姿态之果断，近乎决绝。

这并非一次普通的资产处置。宜家官方将之归因于“生长+”战略下的渠道优化，但市场更愿将其解读为一场迟到的自救。曾几何时，那座巨大的蓝黄色建筑是城市中产的朝圣地，自建自持的“大店模式”更是宜家引以为傲的护城河。

然而时移世易，当线上冲击、消费降级与高昂的运营成本同时袭来，这些曾经的地标反而成了沉重的“盒子”。更棘手的是，这批专为家居卖场定制、体量庞大、结构特殊的资产，转型购物中心，或是改作办公或公寓均需天量改造投入——能一口吞下，并从容消化的买家凤毛麟角。

从谨慎扩张到小店探路，从百亿投资到断腕出清，宜家的“急”写在每一处细节里。只是，当“蓝盒子”变成烫手山芋，谁来接盘、如何重生，仍是一道悬而未决的难题。

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谨慎的宜家：

成也大店，败也大店

1998年，宜家在上海开出中国大陆第一家门店。彼时的中国家居市场尚处于萌芽阶段，品质家具对于绝大多数普通家庭而言仍是奢侈品。宜家选择了最谨慎的打法：不急于扩张，在一线城市精耕细作，用七年时间仅仅覆盖了上海和北京两座城市。这种近乎"慢火炖汤"的节奏，反而塑造了宜家在中国市场高端、洋气的品牌形象。逛宜家成为一种生活方式，一种属于一线城市中产的社交货币。

2012年是一个转折点。宜家敏锐地察觉到中国消费者对品质家居需求的大规模释放，同时本土家具品牌的追赶压力也在与日俱增。于是，扩张的油门被一脚踩下——每年新开2.6家门店的速度，让"蓝盒子"迅速铺向广州、成都、深圳、南京等更多城市。2019年，宜家更是高调宣布向中国市场投入100亿人民币，用于渠道拓展和数字化探索，同年连开广州、郑州、贵阳和长沙四家新商场。

此次出售的八处物业中，除2013年开业的上海宝山店与宁波店外，其余六家均集中在2017年至2019年间开业——那是宜家在中国发展的"黄金时代"。每一座"蓝盒子"的开业，都是一场城市级的消费事件，人潮汹涌、车流绵延的场景，至今仍留在许多当地人的记忆里。

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大店的"阿喀琉斯之踵"

然而，大店模式辉煌，暗藏裂痕。

"蓝盒子"的商业逻辑，建立在两个前提之上：一是消费者愿意为目的型消费专程驱车前往，二是巨大的体量能够通过丰富的样板间展示和餐饮配套形成足够长的停留时间，从而转化出足够高的客单价。这套模式在私家车普及率快速提升、城市扩张不断向外延伸的年代，无疑是正确的。

但2020年之后，外部环境急剧变化。线上家居消费习惯加速养成，直播带货、社交电商以更低的门槛和更具诱惑力的价格截流了海量年轻消费者。疫情反复冲击线下客流的同时，也让更多人开始重新审视"花半天时间逛一家店"是否还值得。更致命的是，房地产进入深度调整期，新房成交腰斩，直接拖累了家居消费的基本盘。

消费者心态也在变。"性价比"取代了"洋气"，成为消费决策的首要关键词。2025年9月，宜家中国在2026财年启动会上承认，过去两个财年已累计投资6.73亿元推出更多更低价格产品——对于曾经不屑于打价格战的宜家而言，这本身就是一种妥协。

当大店的收入端持续承压，而成本端——租金、人力、能耗、维护——却像一座大山纹丝不动，关店便成了迟早的事。2026年1月宜家七店齐关，被媒体冠以"入华28年来最大规模收缩"的标题，引发市场对宜家大店模式的集体反思。

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迟到的转型之小店探索

事实上，宜家的战略转向早已埋下伏笔。

2020年7月，宜家在寸土寸金的上海静安开出了一家总面积约3000㎡的城市店，仅为标准商场的十分之一。这是宜家在中国首次尝试小型门店，尽管这场"首战"在2023年12月以闭店告终，但小型化的大方向从未动摇。

2026财年，宜家中国宣布未来两年将在北京和深圳等重点市场开设超过十家小型门店。"关大店、开小店"从试探走向全面落地。今年2月和4月，宜家东莞商场、北京通州商场两个小型门店相继开业，算是为这条新路线交出了第一批答卷。

这种"大退小进"的节奏并非中国独有。在美国，宜家同样一边关闭低效的大型门店，一边宣布新开十家门店的计划。早在2018年，宜家全球就提出了开设距市中心更近的小型商店的战略，只不过彼时的中国市场仍处于"蓝盒子"扩张的亢奋期，未能同步跟进。

如今回头来看，那三年的迟滞，让宜家在中国错失了更为从容的转型窗口。当八处物业被集体摆上货架，宜家透出的自救急迫感，远比任何官方声明都更真实。

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8个摆上货架的“蓝盒子

难觅买家

关店，是宜家战略收缩的内部动作。而将八处自持物业推向公开市场，则是一次面向全行业的"压力转移"。

问题在于，这些"蓝盒子"虽然区位条件不差，但专为家居卖场定制的建筑结构和体量，决定了它们并非谁都能接、谁都想接的香饽饽。

仲量联行的官方公告里表示：在当前市场环境下，核心城市优质商业资产的稀缺性与改造潜力正受到机构投资者与自用型买家的双重关注。本次推出的八处资产均位于各城市成熟商圈或重点发展板块，建筑体量完整、产权清晰，具备转型为长租公寓、社区商业、文旅综合体或企业总部等多种用途的坚实基础。在城市更新政策持续深化背景下，此类存量资产的焕新价值正加速释放。

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选址困局：家居卖场的合理性 vs 出售后的竞争现实

宜家传统大店模式的核心竞争力在于“近郊自建大型卖场+大面积展厅+配套停车场”。宜家选址时会系统评估周边区域的人口密度和消费潜力，遵循两条主线——一是依托交通枢纽或城市扩张方向布局；二是靠近购物中心或核心商圈，形成客流共享，如贵阳宜家紧邻贵阳印象城。

但今日出售时，竞争格局完全不同。宜家的客流共享逻辑建立在目的型消费基础上——消费者愿意为家居卖场专程前往，因此靠近商圈是“锦上添花”而非“生存必需”。然而一旦转型为购物中心、社区商业等日常消费型业态，这些物业就不得不与周边商业体展开正面竞争。

5万㎡及以下的小体量项目：

贵阳、广州番禺、南通

贵阳宜家位于观山湖区核心地段，于2019年10月开业，是宜家在中国开业的第29家商场。距地铁2号线金阳南路站仅400米，步行可达当地最大的购物中心之一贵阳印象城。区位人口密集、交通便利、客流基础扎实，但正因如此，周边商业竞争激烈。若转型为传统购物中心，势必与印象城正面交锋。3.6万平方米的体量并不占优，或许文创综合体、新型菜市场等独栋大业态才是更现实的出路。

来源：百度地图

广州番禺项目位于广州番禺区东艺路（金山谷附近），于2018年2月8日正式开业，是宜家在广州的第二家、也是首个自建标准店。项目虽位于人口高速增长的番禺区，但选址恰好在商业空白区和轨道交通空白区的叠加地带，主要依赖自驾车抵达。作为目的型消费的家居卖场，自驾车尚可接受；但如果转型为日常消费型购物中心，"下车即达"的便利性缺失将成为致命伤。3万平方米的体量本就不大，转型方向被严重收窄——仓储会员店本是一个方向，但山姆早已在番禺落位。

南通项目2017年开业，体量最小，仅2.4万平方米，但区位条件相当优越。位于南通五水商圈核心，紧邻万达广场、赛格时代广场，与山姆会员商店仅一路之隔。商圈成熟、客流共享本是好事，但正因为商圈内强手林立，转型购物中心或精品仓储零售都将面临残酷的存量争夺。体量太小意味着容错空间极窄，特色社区商业或企业总部或许是更为务实的选择。

5-9万㎡的中型项目：

天津、哈尔滨、徐州

天津中北项目约7.9万㎡，2019年6月27日开业，为宜家在天津的第二家商场。项目位于西青区中北镇核心商圈，步行800米可达地铁2号线曹庄站，紧邻中北永旺和西青大悦汇。过去几年，这里已是实至名归的"城市打卡地"。然而，正是这种"被商圈包围"的处境，让转型后的竞争压力陡然放大。中型购物中心的体量，面对永旺和大悦汇两大成熟商业体的夹击，很难找到差异化的生存空间。

哈尔滨项目2017年7月6日，产权面积约6.6万㎡，是中国大陆最北端的宜家门店，也是宜家在中国大陆的第23家商场。地处哈西商圈核心，毗邻哈西万达、西城红场，距哈尔滨西站仅800米，地铁1号线与3号线在此交汇，"高铁-地铁-公交"三维交通网络加持下，它曾是东北地区客流最稳定的宜家之一。但哈尔滨购物中心总量已达峰——已开业53个、拟开业为零，意味着市场供给端基本触顶。在存量博弈的格局下，若原址再做一个购物中心，只会从原来的客流互补变为客流互抢。文体场馆或企业总部，或许更能发挥其区位优势。

徐州项目约6.2万㎡，于2018年开业，位于金龙湖商务区核心，直通地铁1号线乔家湖站，靠近徐州环球港和印象城。徐州消费者对仓储式超市的热情颇高，2026年6月徐州市商务局已公开表示正在与山姆、开市客、奥乐齐等品牌洽谈对接。但洽谈是一回事，最终落地是另一回事，原宜家项目能否等到那个"对的买家"仍是未知数。

9万㎡以上的大型项目：

上海宝山、宁波

上海宝山项目是此次出售资产中体量最大的一个，约10.5万㎡，商业建筑面积约6万平方米，紧邻中环线、距地铁7号线大场镇站仅300米，区位堪称黄金。但正是这种"巨无霸"体量，决定了改造难度极高、改造成本极大。不过，也正因其体量和区位优势，反而具备了改造为办公、酒店或混合用途开发项目的想象力。

宁波项目约9.6万㎡，商业建筑面积约5.8万㎡，周边三公里范围内有阪急百货、东部新城银泰城、世纪东方广场、世茂广场等多个大型购物中心，商业供给极为密集。紧邻2023年开业的约5万平方米乐橙荟，同质化竞争几无悬念。社区商业或区域型购物中心的转型方向都难称理想。

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谁来接盘？定制物业的改造壁垒与多业态能力稀缺

宜家长期坚持"自持自建"策略，这批物业均为针对家居卖场需求的定制化开发。这种定制体现在多个维度：超高的层高、大跨度的无柱空间、独特的动线设计、巨大的停车场配比——每一项在宜家的运营体系内都是优势，但一旦脱离家居卖场的使用场景，就变成了改造的包袱。

任何潜在接盘方都必须直面以下现实：第一，改造投入不菲。如此大体量的单体建筑，无论做结构加固、机电改造还是消防升级，都意味着数千万乃至上亿元的工程成本和时间成本。第二，运营能力门槛极高。这批资产分布在不同的城市层级和商圈环境，每一个项目都需要因地制宜地制定转型方案，对多业态经营能力的要求，恰恰是市场上最为稀缺的资源。

谁最有可能成为最终的买家？商业不动产投资机构、地产基金、存量资产管理平台和城市更新运营商——这类买家通常具备长期持有的耐心和化整为零的操盘能力，先整体持有、再分拆盘活，或许才是这些"蓝盒子"的最优解。

从1月关店到7月出售，宜家的动作节奏不可谓不快。这种干脆利落的处置方式，固然体现了一家跨国企业面对战略失误时的决断力，但也从侧面印证了其承受的经营压力之大。

但无论如何，那个曾经慢条斯理、从容不迫的宜家，在2026年的夏天，用最直接的方式向市场传递了一个清晰的信号：属于"蓝盒子"的旧时代已经落幕，而新时代的生存法则，远比想象中残酷。

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