四川
先来看看成都二手房市场的最新态势——
2026年上半年，成都二手房成交接近12万套、面积约1100万㎡，占成都楼市总成交套数的八成。
再看看最近的一点小趋势——
△数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统
以锦江上院、邦泰云璟、新希望锦麟府为代表的一批次新房源集中进入成都二手房市场。这些房源有着一些鲜明的共同特点：景观园林、公区基本属于新房状态，开发商当时都是精装交付。
既然是次新房源，也就意味着并未有过业主入住，但次新房的入市挂牌价已低于同一楼盘的新盘销售价格。
二手房的成交量，次新房的降价入市，成都市场半年过去，这些现象背后究竟意味着什么？对购房者而言，成都的次新二手房，是不是一个值得考虑的目标呢？
据中指研究院数据显示，2026年上半年，成都一、二手住宅合计成交15万余套。其中，新建商品住宅成交30298套、402.46万㎡；二手房成交接近12万套、面积超过1100万㎡。二手房约占总成交套数的八成，成交套数接近新房的4倍。
△图据普睿数智四川区域
新房和二手房所面对的市场需求并不相同。
上半年成都在售新房的套均面积约133㎡，改善属性明显。换房人群，改善人群是主力；而二手房的成交套均面积约92㎡，覆盖的面积和总价很明显，更偏刚需首次置业人群。
二手房成交的占比高，一方面是二手房挂牌量巨大，另一方面则说明更多的购房者正在二手市场中寻找总价更适合自己的房源，以及购房者对现房即买即住状态的在意。
△图据普睿数智四川区域
针对二手房中的次新房源，供给端的增加也很明显。一批2021—2024年入市交易的新房，在近两年交付之后，以次新房的角色陆续开始进入二手房市场挂牌。
部分业主回笼资金的意愿强烈，报价均大幅低于项目后期在售的新盘价格，由此形成了价格差。
△数据收集来源于安居客
从市场整体来看，成都新房供应继续向核心地块和改善产品集中，土地成本、产品升级以及大户型产品都在进一步拉高新房的成交均价；次新房由业主根据市场判断和自身情况进行定价，出售时间、资金需求和持有成本不同，都会影响到定价。
但是当更加集中的出现价格差，从某种程度上也能反应出次新房业主对后市的一些心态与看法。
挂牌数量也会改变议价关系。一个小区短时间出现较多房源，急售业主往往先调整价格；如果成交少、稀缺户型供应有限，价格则可能被守住。以中海浣云居的次新房源为例，两套相近面积和户型的房源，价格居然相差上百万元，就是不同次新房业主不同心态的反应。
△中海·浣云居二手房挂牌情况
由此可见，而是相对于不同批次、不同户型和具体房源形成的差异。比如西派城A区二手均价仍高于项目早期公开参考价，也说明次新房市场并不存在统一降价甩卖的情况。
次新房的吸引力很明显：现房、全新，采光、噪声、园林、入住率和物业都能现场查看；部分精装房源可以直接购买家具拎包入住，省去装修过程。在相同预算下，如何选择，购房者会倾向于更加确定的可见因素。
但需要提醒购房者的是，挂牌价差不等于最终成交，只是参考。二手房交易过程中的税费，是否包含车位、装修折旧情况、学区学位是否被占都需要认真考察，而楼层、朝向和赠送空间面积也常常需要重新计算。
判断一套次新房是否有价格优势，至少要对照当年具体批次同户型产品的成交价格、近90天成交情况、同板块在售的新房楼盘情况等再综合得出结论。
不管怎样，出现了更多次新房源，对购买者来说，多了选择，对卖方而言，活跃的成交也有助于快速成交，资金快速回笼，这毕竟都是好事。
而压力又来到新房供应的开发商那里，对他们而言，是不是应该要有更加优秀的产品，更加合理的定价，更加有说服力的社区营造，才能继续吸引购房者走进售楼部，完成对新房的选择，最终购买呢？让我们拭目以待。
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