老婆买房单独写老公名，老公偷偷办房抵贷，抵押有效！

【裁判要旨】

1. 依据《法典》第三百一十一条的规定，抵押权作为担保物权，依法可参照适用善意取得的相关规定。
2. 李某某明知案涉房屋仅登记在刘某一人名下，但多年来从未去办理共有人变更登记，案涉房屋的不动产权属登记具有公信力。
3. 蓝某某、黄某某基于对案涉房屋对外公示权属情况的信赖，与刘某订立事实上的抵押合同，并办理抵押登记，且蓝某某、黄某某对刘某均享有合法债权，刘某至开庭时仍未向蓝某某、黄某某偿还欠款。
4. 本案应适用善意取得制度，蓝某某、黄某某基于善意取得对案涉房屋的抵押权有效，李某某的诉讼请求于法无据，法院不予支持。

【关联法条】

1. 《法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。
2. 《法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。
3. 《法典》第二百二十条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

【法律关系】

李某某（共同共有人/原告） → 刘某（登记名义抵押人/被告）：夫妻关系及无权处分争议关系。

刘某一人名下房产的抵押权人蓝某某、黄某某（债权人）：善意取得抵押权关系。

【原告诉请】

1. 判令刘某将案涉房屋抵押给蓝某某、黄某某的行为无效；
2. 涤除或注销案涉房屋的抵押登记。

【被告答辩】

蓝某某、黄某某主张其对案涉房屋享有的抵押权构成善意取得（原文未详述具体答辩意见）。

【法院查明】

房产购买及登记情况：

李某某与刘某系夫妻关系，两人于2018年9月10日共同购买了南宁市西乡塘区某小区房屋，该房屋登记的权利人为刘某，共有情况为单独所有。

抵押登记信息：

• 第一顺位：抵押权人为刘某（自抵押），最高额抵押担保债权数额55万元，登记时间2021年6月9日；
• 第二顺位：抵押权人为蓝某某，最高额抵押担保债权数额23万元，登记时间2021年6月28日；
• 第三顺位：抵押权人为黄某某，一般抵押担保债权数额5万元，登记时间2021年6月28日。

债权形成：2021年2月9日黄某某向刘某转账10万元，并于2021年6月28日办理5万元一般抵押登记；2021年6月28日刘某向蓝某某借款23万元并出具《欠条》，同日刘某与蓝某某签订《房屋买卖合同》，蓝某某于2021年6月28日至30日期间向刘某转账交付23万元。

【法院认为】

法律适用：本案抵押行为发生于民法典施行后，应适用民法典及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》的有关规定。

关于善意取得：虽然已失效的《担保法解释》曾规定"共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效"，但现行法律并未规定未经共有人同意以共有财产设定的抵押无效。根据《法典》第三百一十一条的规定，抵押权作为担保物权，依法可参照适用善意取得的相关规定。

关键事实认定：李某某明知案涉房屋仅登记在刘某一人名下，但多年来从未去办理共有人变更登记，案涉房屋的不动产权属登记具有公信力。蓝某某、黄某某基于对案涉房屋对外公示权属情况的信赖，与刘某订立事实上的抵押合同，并办理抵押登记，且双方均享有合法债权，刘某至开庭时仍未偿还欠款。蓝某某、黄某某在已审查不动产登记的前提下已尽合理注意义务，不存在重大过失。

【裁判结果】

广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院判决：驳回李某某的全部诉讼请求。

宣判后，各方均未提起上诉，该判决已发生法律效力。

【法官后语】

不动产抵押权善意取得须具备三个条件：

1. 主债权合法有效：抵押权的存在必须以主债权合法有效为前提。本案中蓝某某、黄某某已向刘某交付了相应借款，刘某也出具了相应欠条，存在合法有效的民间借贷关系。
2. 已经办理不动产抵押权登记：我国实行以不动产物权登记生效主义为基本原则。建筑物的抵押权自登记时设立。本案中蓝某某、黄某某的抵押权已经办理了登记，其抵押权合法设立。
3. 不动产抵押权人取得抵押权时是善意：实务中多采用消极观念说，即只要抵押权人不知或不应知道不动产不属于登记权利人即为善意。不动产物权以登记为公示方法，物权公示具有公信力。真实权利人明知不动产权属登记有误或不完全而不积极采取权利救济（如异议登记），需承担相应风险。