江苏
昆山2005年到2015年间建成的那批写字楼和厂房，到今天最老的快二十年，年轻的也过了十岁。电线可能还是铝芯的、水管可能还是PVC的、内部格局也还是十年前的。不动吧，线路老化、布局落后，影响日常办公；动吧，又怕拆开墙之后发现各种问题，预算和工期双双失控。
老旧写字楼改造这件事，很多问题埋墙里、藏地板下面，不拆开根本不知道里面什么情况。改不好，比不改还麻烦。
水电改造，几个容易被忽略的地方
最常见的一个问题，是只改室内线路，没查进户线。
十年前写字楼的用电量和今天完全不是一个级别——那时候几台电脑、几盏灯、一两台空调就够了。现在呢？空调多了、电脑多了，还有服务器、饮水机、手机充电桩。用电量翻了好几倍，但进户线还是当年的粗细。如果只改室内线路不换进户线，该跳闸还是跳闸。进户线容量不够，就得从电井重新拉线，涉及物业协调和楼层走线，不是个小工程。
另一个容易被忽略的是弱电。
十年前的楼用的基本都是五类网线，跑百兆都费劲。很多企业改造完之后发现网速还是慢，查了半天才发现问题出在网线上——装修全部做完了，重新拉线意味着要把新做的吊顶拆开、墙面重新开槽。最后只能凑合用无线方案，稳定性差了不少。如果能在改造阶段一次性换成六类线或超六类线，以后跑千兆万兆都够用。另外强电和弱电之间要留够间距，屏蔽层做不好，信号干扰也是个大麻烦。
水管也是经常被忽略的一环。
以前很多楼用的是PVC给水管，十来年之后就开始变脆、接头老化。不管它，说不准哪天就漏了。这种管材埋在墙里和地板下面的那段，一旦出问题，修复成本是换管的好几倍。
结构安全，动墙之前先想清楚
老楼改造，空间重新分割是常有的事——原来是大通间，现在要隔独立办公室；原来的墙觉得碍事，想往旁边挪一挪。
但动了墙，就要考虑结构安全。承重墙绝对不能动，这是底线。问题是有很多老楼的原始建筑图纸早就找不到了，设计公司和施工队只能靠经验判断。之前有家公司装修时敲了一堵墙，敲到一半物业跑过来说那是承重墙，结果只能停工、恢复、重新设计。工期耽误了，钱也白花了，还差点跟房东打官司。
靠谱的做法是：改造方案定下来之前，先请有资质的检测机构用仪器把墙体结构测一遍，搞清楚哪里能动、哪里不能动，再让设计公司出方案。新增隔墙尽量用轻钢龙骨加石膏板，老楼楼板承重能力有限，红砖墙太重，长期下来楼板可能会出问题。
报建备案，别想着省事
很多企业主想省事，觉得内部装修不报建也没人管。但涉及到消防喷淋、烟感位置调整，或者动了结构的，不报建后面验收过不了，消防检查也过不去。万一被查到，轻则罚款，重则要求恢复原状。到那时候花的钱、耽误的时间，比当初正常走流程多出好几倍。
据了解，昆山本地对一定面积以下的办公装修有相应的备案通道，具体可以咨询当地住建部门。关键是施工方能不能把材料整理清楚——施工图纸、消防设计说明这些都要齐全。如果施工方连备案材料都理不清，说明他们对本地流程不熟，后面大概率会卡住。
怎么判断施工方靠不靠谱
老楼改造的门槛比普通办公室装修高不少。选施工方的时候，可以从几个方面观察。
看现场管理。去他们正在施工的现场看一眼——材料堆得整不整齐、工人干得细不细致、现场管理规不规范。这些细节比看一百张效果图都有用。
看资质条件。建筑装饰装修二级资质是最起码的门槛。涉及到结构加固、动力电改造的项目，没有资质根本做不了。
看报价透明度。老楼改造最怕拆开墙之后“这里也要加钱、那里也要加钱”。签约前把报价单每一行都看明白，哪些含、哪些不含，增项怎么处理，工期延误怎么赔偿——全部白纸黑字写进合同，不要留口头约定的模糊地带。
在昆山本地，像美好装饰这类深耕多年的工装企业，对老旧楼宇改造中涉及的结构加固、动力电增容等环节有比较成熟的现场经验，对水电换新、墙体鉴定、报建备案等流程也相对熟悉，能在方案阶段就把这些问题考虑进去，减少施工过程中的反复。
老旧楼改造这事，花钱是小事，改完一堆隐患才是大事。水电没换干净、结构动了不该动的、报建手续没走完——每一项都是埋在地板下面的雷。把该查的查清楚，把该换的一次换到位，把合同该写的写明白。折腾这一回，后面十年不用再操心。
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