2026年6月亚洲（中国）长租公寓发展报告

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：ABNData。

6月亚洲（中国）长租公寓市场综述

01全球公寓市场发展动态

6月，根据亚洲旅宿大数据研究院监测数据，全球租赁市场延续了上半年“需求保持韧性、租金增速放缓、区域分化加剧”的发展态势。与2025年同期相比，全球租赁市场仍保持增长，但疫情后由供需失衡推动的高租金上涨周期已基本结束，市场进入更加平稳的发展阶段。

美国方面，住宅租赁市场整体延续了“同比微跌、环比微涨、南北分化”的筑底企稳特征。据Realtor.com统计中位数租金为 $1,692，同比变化-1.5%，这也是全美租金连续第35个月录得同比下降。目前租金较2022年夏天的历史巅峰期累计回落了 -4.1%（降温约 $72），但仍比疫情前水平高出约 16.4%。在纽约，由于新供给极度匮乏，纽约市场依旧高度紧绷。2026年6月曼哈顿的租金中位数维持在高位，而布鲁克林表现尤为抢眼，同比涨幅达到了 +5.1%。波士顿依然是全美租房成本最高的地区之一。6月份波士顿大都会区的租金中位数高达 $2,930。由于高昂的基数，同比微幅下调 4.1%，但市场依然处于极度供不应求的状态。湾区在今年夏季迎来了显著的“租金反弹”。旧金山以 +0.7% 的环比涨幅领跑全美各大城市，圣何塞（San Jose）亦环比上涨 +0.6%，显示出科技重镇居民回流与本地需求的强劲。作为中西部核心，芝加哥租金在6月份同比上涨了 +1.3%（部分机构录得达 +4.1% 涨幅），中位数租金为 $1,833，展现了极强的防御性。

意大利方面，在高通胀、高房贷利率压制购房需求、以及夏季旅游旺季（短期短租激增挤占长租房源）的双重作用下，意大利“租房难、租房贵”的矛盾愈发突出。根据意大利两大主流房产门户网站 Immobiliare.it 与 Idealista 的最新数据统计全国平均租金，平均要价€14.7 / m² / 月，同比变化+2.87%，相比2025年6月的€14.29/m² 稳步攀升，达到近两年的最高点。米兰依然是全意大利租房成本最高的城市。高昂的租金已经触及了普通工薪族和学生的支付天花板，导致其租金在6月份环比略显平稳，甚至同比出现约 -0.98% 的微弱回调，但其核心地段（如Brera 区）的月租金仍维持在€1,400~€2,300 的极高区间。博洛尼亚成为大学生群体的痛点城市，平均租金€16.5至€17.5 / m² / 月。由于博洛尼亚大学的学生长租需求极大，而本地可用房源有限，导致博洛尼亚在6月的租客竞争热度甚至超越了米兰。罗马首都市场稳步上涨，平均租金€18.66至€19.8 / m² / 月，罗马租金相比2025年同期上涨了+3.32%，夏季旅游旺季的到来令罗马历史中心区的房源炙手可热。

英国方面，虽然从宏观数据看，英国的租金同比增速相比前两年的高歌猛进有所放缓，但由于市场房源供给仍比疫情前水平低20%至30%，租客实际面临的抢房压力和可负担性痛点依然显著。同时，市场正在分化为“高价区滞涨、低价区狂飙”的双速运行状态。据Zoopla 统计，全英新签租约中位数租金£1,321 / 月（排除伦敦后为£1,082 / 月）。伦敦平均租金£2,181 至£2,284 /月（HomeLet 测算均价为£2,181；新签公寓均价为£2,284；高端要价甚至更高）。伦敦在6月份同比上涨了 +5.0%。值得注意的是，伦敦是全英目前唯一一个租赁需求仍在逆势上升（同比 +6%）的地区，高昂的房贷利率迫使大量潜在买家滞留在租赁市场。 英格兰东南部平均租金£1,413 至 £1,454 /月（同比上涨约 1.7%），作为伦敦通勤圈，价格依然坚挺。伯明翰和诺丁汉这两座城市的高价房源在6月迎来了局部回调。由于前期租金透支了本地年轻人的薪资，伯明翰租金同比下跌 -1.1%，诺丁汉同比下跌 -1.5%，显示出高租金上限开始触顶。

02亚太租赁市场发展动态

澳大利亚方面，住宅租赁市场在经历了前两年的短暂放缓后，于今年夏季（南半球冬季）再度陷入了全面再加速的狂飙状态。澳大利亚中位数租金$705 澳元/周，增加5.9%（较今年第一季度的5.7%进一步抬升，呈现显著的触底反弹趋势）。在过去的五年里，全澳周租金中位数累计上涨了 40.6%，这意味着平均每户家庭每周的租金开销比五年前多出了 $204 澳元。悉尼的租赁市场在6月份经历了近四年来最强劲的单季暴涨，高昂的房贷利率迫使原本的“准买家”长期滞留于租赁市场，令供需关系全面紧绷。珀斯和布里斯班，这两座城市在过去两年的全澳房价与租金争夺战中表现得最为激进，目前虽然增速较此前最疯狂的峰值略有放缓，但依旧维持在极高的水平。墨尔本则表现相对温和，性价比突出与悉尼的疯狂相比，墨尔本由于前几年的公寓建设供给相对充足，其走势在全澳最为克制。

新加坡方面，住宅租赁市场整体进入“稳定、温和波动”阶段。综合URA、SRX及PropertyGuru等市场数据，新加坡6月全市场住宅（HDB+私人住宅）平均月租金约3800-4200新元/月，HDB组屋平均月租金约2800-3300新元/月，私人公寓平均月租金约4800-5500新元/月。核心中央区租金趋于稳定，豪宅供应增加，使部分高端项目租金略有回调。

韩国方面，住宅租赁市场继续呈现首都圈强劲、地方城市温和增长的格局。受首尔住房供应偏紧、人口持续流入以及利率环境变化影响，全租和月租价格均保持上涨，其中首尔涨幅最为明显，平均月租120万-180万韩元，租金为全国最高。江南区、瑞草区、松坡区、龙山区等核心区域租金持续上涨。全组价格涨幅明显快于2025年同期。仁川得益于首都圈通勤便利，租赁需求持续增加。松岛国际城、青罗等新城区表现较强。釜山的海云台、西面、Centum City等区域租赁需求稳定，整体租金增速低于首尔，但高端住宅市场表现较好。城南（板桥）科技企业聚集，租赁需求旺盛，是韩国租金最高的非首尔区域之一。水原半导体产业持续发展，企业员工租赁需求稳定。

03中国租赁市场发展动态

6月，重点监测TOP10城市租金环比4涨6跌。据中国房价行情网数据，全国租金中位数为1800元/月，环比不变。6月，TOP10城市环比跌幅最大的城市为三亚，跌幅10.19%，涨幅最大的TOP10城市为天津，涨幅为8.94%。

04租赁企业开业动态

北京化工集团旗下长租公寓品牌“光合寓”开业。6月5日，北京化工集团华腾拓展自营长租公寓品牌“光合寓”正式揭牌运营，首店为光合寓（八里庄首店）。项目地处八里庄街道核心区域，配套成熟，规划110间精装房源，主要面向城市青年、企业员工及商旅人士。项目以长租为主、短租为辅，参照酒店标准化运营，配套共享社交、办公空间，并提供24小时管家、保洁、运维等一站式服务。

安居宁巢联合西湖电子在杭州推出153套租赁住房。6月18日，安居宁巢联合西湖电子旗下杭州景河房地产开发有限公司，在杭州西湖区三墩景溪南苑、景溪北苑两大成熟社区推出153套品质租赁住房，店名为宁巢公寓（景溪店）。本次合作房源统一规划为60至62平方米的一室一厅户型，分为中间套与边套两种格局，户型方正通透，兼顾居住私密性与收纳需求，主要面向单身及情侣等青年租住群体。

武汉小米青年公寓开业。6月21日，武汉小米青年公寓开启试运营，小米继北京、南京之后在全国落地的第三座青年公寓，位于武汉东湖新技术开发区光谷四路小米武汉科技园内（距武汉小米总部直线距离约4.6公里）。6月23日，小米集团与万科旗下长租公寓品牌泊寓正式签约，将位于武汉光谷的小米武汉青年公寓整体委托泊寓进行全周期运营管理。该项目共990套房源，月租均价1099元，含统一供暖和网络费用。

武汉城建集团旗下汉悦公寓三店齐开。6月23日，汉悦公寓三店齐开。汉悦公寓·花山印象二期店，项目位于东湖高新区花城大道，总计738套房源，现阶段已开放72套；汉悦公寓·有方二期店位于江汉区常青路与发展大道交汇处常发里69号，上新64套房源；汉悦公寓·经开外校二期店位于经开区沌口路与万家湖路交汇处，上新140套房源。

雅诗阁服务公寓签约进驻广州黄埔鱼珠CBD。6月9日，雅诗阁中国与英广集团正式签约，宣布广州第5家、黄埔第1家雅诗阁服务公寓将落子鱼珠CBD的英广瑧荣府项目。项目为150米超高层双塔建筑（1栋43层单体楼），总户数约220套，为纯改善型大平层项目。同时，项目自带约5000平方米围合式私家花园，由日本国宝级景观大师小林正彦设计，与黄埔公园（10.3万平方米）自然融合。

碧家公寓签约南京·大明路地铁站长租项目。6月23日，碧桂园商管集团·碧家公寓成功签约南京·大明路地铁站长租项目，持续加码一线及强二线城市长租市场。据悉，碧家公寓是碧桂园商管集团旗下的长租公寓品牌，为都市青年提供品质居住选择。目前已覆盖全国20多个城市，房间数量突破3万间。

成都信创雅阁公寓签约。6月29日，成都信创雅阁公寓正式签约。成都信创雅阁公寓总建筑面积约6万平方米，规划约600间/套服务式公寓。项目位于成都金融信创产业中心，周边汇聚多家头部金融机构与高新技术企业，享有产城融合的区位红利。项目与同园区内的“成都信创雅阁国际大酒店”形成“酒店+公寓”的业态互补，酒店提供高端商务接待，公寓提供长居生活主场，形成完整的城市综合体闭环。

格诗庭上海徐汇滨江旗舰项目签约。6月，锦江酒店（中国区）与雅诗阁中国旗下品牌——格诗庭酒店及服务公寓（QUEST）上海徐汇滨江旗舰项目正式签约。项目直面一线黄浦江景致，坐拥11.4公里贯通的龙腾大道与黄金滨江岸线，与浦东世博片区、浦西外滩金融集聚带隔江相望。项目共设160间客房，以长短租结合的灵活运营模式，融汇高品质酒店服务与完备居住配套，重塑城市栖居的边界。

05保租房人才公寓入市动态

6月，保租房与人才公寓的入市和配租政策呈现出极强的针对性，一二线城市的保租房筹集目标更加务实，供给策略转为“精准匹配”。

漫柏集团签约相豫・漫柏未来峯项目，规划2869间人才公寓。6月2日，漫柏集团宣布正式签约相豫·漫柏未来峰人才社区项目，项目落址江苏宿迁，为当地新增大型保障性租住配套。项目总建筑面积约23万平方米，规划打造2869间高品质人才公寓，聚焦青年人才安居需求，完善区域租住住房供给。

虹桥人才公寓东地块竣工，1800余套保租房待交付。6月5日，新长宁集团旗下长宁区房管所负责建设的虹桥人才公寓东地块顺利完成竣工验收备案，这也意味着整座大型保租房项目建设全部收尾，1800余套房源即将启动交付工作。项目主力户型为舒享一室（建筑面积约30-37㎡，适合单身青年）和雅致两室（建筑面积约69-76㎡，分为独立厨房两室一厅和开放式厨房一室一书房，适合情侣、闺蜜或小家庭），部分房源为35-110㎡多元化精装户型。

深圳龙岗有巢公寓宝龙店开业，提供710套保租房。6月17日，深圳OPC人才家园有巢公寓宝龙店在龙岗宝龙街道开业。该项目是龙岗区与华润置地有巢深化战略合作、推进“有得住”人才安居工程的重要成果，为华润置地华南首个全程主导的“投、建、营一体化”保障性租赁住房项目，从拿地到交付仅用时24个月。项目共提供710套房源，主要为建面约27㎡的单身公寓（分A/B阳光开间户型）。

长沙中建国际智慧谷人才公寓开业，首批142套房源。6月30日，长沙中建国际智慧谷人才公寓正式开业，首批开放142套精装单间，面向园区及周边科创人才提供拎包入住服务。该项目位于岳麓山大学城核心区，总建筑面积约2.5万平方米，由4栋楼组成，共规划647套房源，涵盖精装单间等多种户型，层高3米。首期开放2号栋，后续将分批推出其余房源。

嘉兴秀洲秀水领创园人才公寓投用，提供180套湖景房源。6月30日，嘉兴市秀洲区秀水领创园人才公寓正式投用，共180套房源，以30至40平方米单身小户型为主，面向青年人才提供租住服务。公寓位于油车港镇，紧邻银杏天鹅湖景区，坐拥一线湖景资源。

6月公寓榜单发布及分析

#ABN指数分析#

综述｜2026年6月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数稳中略升，监测均分分别达到达到56.98、87.04。

搜索指数｜搜索热度TOP5，分别是雅诗阁、万科泊寓、华润有巢、碧家公寓、城投宽庭。本月搜索热度主要集中在新店开业签约、品牌动态、企业战略等方面，如雅诗阁服务公寓签约进驻广州黄埔鱼珠CBD；深圳龙岗有巢公寓宝龙店开业，提供710套保租房；碧家公寓签约南京·大明路地铁站长租项目等一度成为行业上榜热搜事件。

媒体指数｜6月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为万科泊寓、雅诗阁、华润有巢、壹间公寓、宁巢公寓。如武汉小米青年公寓开业；未来星宸 泊寓·院儿生命科学园社区即将投入使用；华夏基金华润有巢REITs涨幅3.86%等报道都是重点宣传方向。

新媒体指数｜新媒体指数主要得分集中在公寓资本动向相关动态，签约收购、政企合作、公寓资产交易融资等方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、微博、B站。如北京化工集团“光合寓”正式揭牌；“酒店+公寓”混合业态首次进入C-REIT等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。

投资人指数｜6月，公寓市场总体稳中略降，各大城市租金涨跌基本持平，投资人信心保持平稳，投资指数和上月基本持平。

#综合分析#

“国资持有+专业运营”合作深化｜6月，国资从“建设-持有-自营”的全链条角色，想“持有者和监督者”收缩，将运营环节外包给市场验证的专业机构，实现“资源+能力”的双轮驱动。

睿星资本接手运营上海前滩九宫格核心长租公寓项目。6月，睿星资本（Greystar）正式推进上海前滩九宫格核心区长租公寓“驻在云湾 LIV'N The Cove”的独家运营管理工作。该项目由上海国存基金与光大金瓯共同持有，上海国存基金背后股东代表是上海国盛资本管理有限公司国资平台。这是外资巨头睿星资本进入中国市场近十年来，在上海落地的首个纯轻资产委托管理项目。项目规模3.4万㎡，提供225套房源，约300个车位。

未来星宸 泊寓·院儿生命科学园社区即将投入使用。6月17日，泊寓官方公众号宣布，未来科学城集团与泊寓首个合作项目“未来星宸 泊寓·院儿生命科学园社区”将于8月正式投入使用。项目地处未来科学城“生命谷”，公寓所有户型都配有品牌家电、智能门锁，可以拎包入住。项目合作模式为国企提供资产，泊寓提供轻资产运营管理与品牌赋能，双方联合打造产城融合型租赁社区。

国企系新品牌发布加速｜6月，在“租购并举”政策深化、存量资产盘活及市场需求精准适配的驱动下，国企系公寓新品牌发布于焕新明显提速，市场参与主体更加多元化。

北京化工集团“光合寓”正式揭牌。6月5日，北京化工集团旗下华腾拓展自营长租公寓品牌“光合寓”正式发布。首家光合寓位于北京市朝阳区八里庄街道核心片区，区位优越、配套成熟，精准适配城市青年、企业骨干、商旅人群的租住通勤需求。项目共计划规划110间精品精装房源，实行“长租为主、短租为辅”的灵活经营方式，融合标准化酒店与长租公寓运营模式。同时，项目配备共享社交、办公公共空间，打造集品质租住、温度服务、青年社群于一体的年轻化高品质安居空间。

福州地铁“地铁·美寓”首个自营TOD项目亮相。6月23日至6月30日，福州地铁“地铁·美寓”样板房正式对外开放，市民可实地参观样板房。作为福州地铁首个自营TOD长租公寓，项目持续进行推广，提供建面约31㎡、36㎡、57㎡的精装房源，提供国企直租、拎包入住的租赁服务，并接受个人及企业（团租）的租赁咨询与预约。

保租房REITs呈现较强抗跌性｜6月，保租房REITs板块在“政策托底+需求刚性”的逻辑下，依然具备较强的防御属性，是弱市中表现相对抗跌，部分优质保租房REITs实现正收益，板块整体跌幅较小，展现出较强的抗周期韧性。

汇添富上海地产租赁 REITs单月大涨 4.8%。6月，汇添富上海地产租赁住房REIT（基金代码：508055）单月涨幅4.86%，证明在6月REITs市场整体震荡调整、不分板块（如产业园）大幅下跌时，保租房板块因具备“抗跌性”和“超跌反弹”属性，受到市场青睐，反映出市场对“稳定现金流”资产的偏好。该REITs的底层资产为租赁住房及配套的配套商业，主要为虹桥项目（虹桥璟智社区）和城方社区·江月路店两个项目。

华夏基金华润有巢REITs涨幅3.86%。6月，华夏基金华润有巢REITs（基金代码：508077.SH）的涨幅为3.86%。该REITs的底层资产主要由“华润有巢”开发运营的多个上海保租房项目组成，包含2022年上市的首发底层资产有巢泗泾项目、有巢东部经开区项目，2025年12月扩募后新增的有巢马桥项目和有巢颛桥项目。

中金厦门安居REITs跌幅0.61%。6月，中金厦门安居REIT（基金代码：508058.SH）微跌-0.61%，跌幅极小，在板块部分产品跌幅较大时表现出较强的抗跌性。该REITs的底层资产为厦门市4个保租房，具体为园博公寓（集美区）、珩琦公寓（集美区）、林边公寓（思明区）和仁和公寓（湖里区），底层资产整体出租率保持在99%以上，租金收缴率100%，业绩稳健，历史分红稳定，基本面扎实。

REITs市场密集创新｜公寓REITs分类中通常对应“保障性租赁住房REITs”，但6月的市场创新更多体现在商业不动产组合、跨类型资产组合及指数化工具上，密集涌现多项创新事件。

首单市场化长租公寓机构间REIT发行。6月5日，中金-博邻长租公寓机构间REIT成功发行，实际发行规模为8亿元。资产构成为静安博邻行政公寓和五角场博邻行政公寓，两处公寓均属于博枫（Brookfield）自有长租公寓品牌“博邻（bling）”。该REITs的成功发行填补了全国首单市场化高端长租公寓机构间REIT的空白，首次将无政策托底、完全市场化运营的高端公寓纳入资本市场定价体系。

“酒店+公寓”混合业态首次进入C-REIT。6月，华夏凯德封闭式商业不动产REIT正式获批，深圳雅诗阁来福士广场服务公寓作为该REIT的底层资产之一。该项目采用“酒店+公寓”的混合业态，即酒店与公寓客群相结合，日租客群占比63%，长租客群占比37%，实现了“长短租结合”的运营模式。

首单绿色保租房类REITs发行。6月13日，全国首单绿色保障性租赁住房类REITs为“华安资产-国泰海通-浦开集团慧智保障性租赁住房绿色资产支持专项计划（住房租赁）”，由上海浦东开发（集团）有限公司（浦开集团）发行。底层资产为浦开集团旗下“慧智·仁恒派”“慧智·有巢”和“慧智·芳华”三大优质租赁住房标杆项目。资产均位于上海浦东核心区域，市场需求旺盛、运营状况稳健，且均按照绿色建筑标准打造，在节能降耗、碳减排及大气污染物减排等方面效益显著。

服务式公寓成存量改造重要方向｜6月，服务式公寓凭借其灵活的产品形态、较高的资产收益及良好的市场适配性，已成为存量时代下城市资产焕新和租赁市场升级的重要抓手。

厦门安澜公寓改造标准件二厂老旧综合楼。6月2日，安澜公寓（二标店）正式开业，并同步启动对外招租。原建筑位于厦门市思明区湖滨南路272号之三第一、二层，原为厦门市标准件二厂自建的老旧综合楼。该楼曾以粗放式对外租赁为主，存在资产利用形式单一、增值空间有限、安全隐患等问题。改造成服务式公寓主要面向都市白领及通勤人群，提供38㎡和58㎡两种主力户型，全屋配备品牌家电与定制家具，实现拎包入住。

锦江格诗庭改造上海陆家嘴东锦江希尔顿逸林东楼。6月，上海东锦江格诗庭（QUEST）对东楼，共405间客房进行焕新改造，通过轻量化改造，如木饰面改色、软装迭代、功能分区优化，将高星酒店改造为“酒店+服务公寓”的复合空间，实现长短租双业态兼容。项目客房拆分双产品线，长住房型补齐收纳、餐厨、独立办公等居家生活功能，短住房型保留高星酒店的格调及高端的商务体验，实现同一物业内长短租客群的双向兼容。