江苏
过去一周，天气很热，感觉很多地方气温又要创历史纪录。
不过楼市倒是冷下来了。
整个市场都在传 9 月底之前，会出台全国性的政策。
简单说，就是中央和地方财政双向贴息。中央贴息 20-50BP ，地方贴息 20-50BP，结合起来就能达到 40-100 个 BP 。如果按顶格来计算，在现有首套利率基础上减去 100 个 BP ，有些城市的首套房贷利率就只有 1.9-2.0% 。
但这个政策，仅针对首次购买新房的用户。
很多人问我，这个政策是不是真的？要不要等一等再动手买房。
我觉得是箭在弦上，就看这两个月新房的成交数据能不能帮上面下狠决心了。
为什么这么说？
很多事情要逼一逼的，数据的确不好。
过去两年，各地为新房持续续命，定向输血，以为市场能稳住，但向下的走势并没有改变。
国家统计局的数据，1-6 月份，全国新建商品房销售面积 40140 万平方米，同比下降 11.6% ，其中住宅销售面积下降 12.4% 。新建商品房销售额 37945 亿元，下降 13.6% ，其中住宅销售额下降 13.7% 。
典型的是上海——最有希望先翻身的城市。
上半年新房成交 1.9 万套，同比降 25.54% ，成交总金额同比缩水 31.67% ，全年 4 万套都未必保得住，要知道 2025 年上海新房成交 45263 套。
反观二手房，网签 14.73 万套，同比涨幅 12% ，创下近五年同期新高。也就是说，沪七条通过以价换量，以及限购松绑后的积压释放，确实把二手和刚需撬动了，但对新房不仅没有刺激效果，市场反而恶化，不少楼盘开盘即分销，佣金越来越高，中介转而卖新房。
原因？
产品太割裂了，全国情况几乎一样。
要么位置太差，要么价格太贵，要么和周边二手房一比，性价比全无。
最近这一年，各地都在推“好房子”，开发商试图创造一个新概念。
在我看来，四代“好房子”打压的根本不是二手房，而是新规之前还没有卖掉的三代新房。为了凸显产品力，开发商钻空子偷面积，这也是得到默许的，得房率 100% 都属正常，而之前的新房还不给降价卖，所以整个市场陷入了一个割裂怪圈。
我和很多来咨询的改善家庭都建议，预算不多，别买新房。
一来，风险低；二来，物业费不离谱；三来，配套成熟，不用担心画饼。
另外就是保交房不碰。
为什么我说政策来迟了？
买房的人变了，心态也变了。在上行，哪怕是上半年量上行，贴息能成为助推剂，而下行的时候，大家缺信心，并且贴息一般都有期限的，多则三年，少则一年，这么一算，也没几个钱。
半个月前，我在“16 号内参”里写了一篇《对整个楼市中期的判断》，对一二线城市今年以来购房者进行了画像分析。
1. 首次置业者，多为新市民和外地户籍购房者，往往优先考虑单位附近、总价可控的二手房。风险意识极强，预算压的很低，首付几乎都在七成以上。
2. 父母支持型婚房家庭，普遍高首付或者全款。
3. 绝对稳定职业背景下的改善家庭，这部分人群通常拥有稳定的现金流，主要集中在体制内、央国企、高校、医院、大型事业单位，公积金缴存水平很高。
4. 高净值家庭，为了继续追求更好的地段、产品、社区和居住体验。
在买房这件事上，绝大多数人正变得非常保守。
所以过去一年，公积金已经成为中国楼市刺激政策中力度最大、使用最频繁的工具之一，基本做到了“能降的利率继续降、能提的额度尽量提、能放宽的限制逐步放宽”，把有购房能力、但还在观望的人往前推一步。
上个周末，大连就悄悄推出了二套房公积金贷款阶段性贴息政策（最长 3 年、最高 15% 的贷款利息补贴）。
下半年更多的刺激政策，应该还是围绕公积金展开，除了京沪深。
预告一下，下篇聊聊我最近实地看过的几套二手房，有一套短短一个月跌了 15% ，也有一个小区从去年 2 月开始，房价稳步向上。
市场从来不是齐涨齐跌，这才是真实的楼市，背后的规律，也正在变得越来越清晰。
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