杨浦八埭（dài）头新晋“百亿”地王，未来会建成“什么样”？

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楔子

昨天（7月28日），上海土拍市场诞生了一块超过“百亿”的新地王，杨浦八埭头2、3街坊03A1-05、03A2-01、03A2-02地块。（如上图）

它刷新了一系列的纪录：

总价地王：超越中信泰富外滩道地块创造的114.39亿总价地王纪录；

单价地王：超越翠湖滨江创造的99,868元/平方米单价地王纪录；

可售面积楼板价地王：超越翠湖滨江创造的约11.2万平方米住宅可售面积楼板价地王纪录；

地块经过了219 轮的激烈举牌，最终被保利发展与华润置地联合体以 161.2 亿元竞得，起拍价为118.68亿，溢价率为35.83%，成交综合楼面价为：102023元/㎡。（具体指标如下图）

看到这个新闻，我突然意识到前几个月我刚写过这个地块，而起因是这几块地进行了一轮“规划调整”，引起了社会广泛的关注。

在这篇文章中，你可以了解杨浦八埭（dài）头的前世今生，以及这些年做过的若干版的方案。

而今天这篇文章，我想分析一下：保利和华润拿下这几块地之后，会将其设计成什么样？

当然这只是我的主观臆测，等项目销售的时候再来验证吧。

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指标分析

项目最后会设计成什么样，规划指标其实起到非常关键的作用。所以我们先来看看指标里隐含的信息。

一、住宅限高80米，商业限高40米

这就意味着整个项目的形态并不会很“高大“，甚至可以说是有些”矮胖“。既然不够高，那对于项目昭示性的营造，就需要在立面表皮上做点文章了。

二、规划指标无中小套型硬性要求

这就意味着可以畅想大平层产品，甚至顶级豪宅产品了。

三、两个住宅地块之间夹着一块商业用地

这就意味着这近9000平方的商业需要打造出一定的风情，才能配得上未来15-16 万 /㎡的豪宅售价。

四、周边现存各种因素的利用和转化

比如说已经建成的八埭头滨江园就是一个不太有利的因素，而四号线杨树浦路站就是一个有利因素，如何将这些因素利用和转化，这是开发商最需要考虑的问题。

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抬板

在这个项目中大概率会出现的一些典型设计手法中，我认为最典型的特征就是“抬板”。

抬板设计

就是将地下车库等一部分功能放到地面之上，然后将原来一层的功能抬高到二层甚至以上。

而最近一年开发商纷纷采纳这种设计，就是因为容积率优惠政策。而售价能与这个项目对标的我想到的是东安路地块，也就是上海安澜项目。（如下为总图）

这个项目的住宅底层采用了架空的形式，而地下车库则采用了抬高3.9米的方式，使得整个地块的一层都成了架空层，这就是自媒体所谓的“抬板住宅”。

而地块的中央做了局部的掏空，向下挖了6.8米，就形成了上图这样落差15米的“深坑效果”。（如上图）

关于抬板小区的缘由、利弊分析等内容，我就不赘述了。有兴趣了解的朋友，可以扩展阅读：《》

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三阳台

我认为这个项目的第二个典型特征是：三阳台。这也是近年开发商们用得最多的“送面积”方式了，当然也是源于容积率宽松政策。

但是我认为：豪宅项目的阳台设计，不会看上去零零落落的，一定是和整体立面融为一体的。

所以我找了一个对标的案例——大华·静安年华，虽然顶级豪宅的昭示性不会这么弱，但阳台的整体设计可能会是这样。（如下图）

如果对“三阳台的政策”感兴趣，可以扩展阅读：《》

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立面昭示性

既然已经提到项目的昭示性了，那我认为这个项目的第三个典型特征就是：立面的昭示性。

但凡是顶级豪宅，它的立面一定是让人过目不忘的，甚至是可以抽象成一个简单的符号。

比如说深圳湾一号，就是强调横向线条，特别是晚上的时候尤为明显。（如下图）

对深圳湾一号感兴趣的朋友，可以扩展阅读：《》

再比如说成都贝宸S1项目的立面，因为采用的蝶形平面让我这个华东的建筑师颇为难忘。

感兴趣的朋友，可以扩展阅读：《》

还比如说杭州新晋的顶级豪宅“望天际”，看上去就像个金锁。

而本项目因为限高80米的缘故，所以最后呈现的体量关系和“望天际”会比较接近。当然我也很期待建筑师能做出一个什么样让人过目不忘的“小胖墩”。

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地块联通

因为这次是3个地块同时出让，所以可能还会出现“地块互联互通”的特征。而这样的好处是：可以让整个项目的气势更足一些。

而我能联想到类似的豪宅项目就是中兴路1号了。这个项目是理查德罗杰斯设计的，他在项目的底部做了一个”超级底盘“，将配套服务设施全部复合在了底部几层，而且还做了跨路的联系。（如下图）

有兴趣的朋友，扩展阅读：《》

值得一提的是：这个项目的立面也非常有昭示性，我每次坐三四号线，基本都会被它所吸引，但想拿出手机拍的时候，已经错过了角度。（如下图）

中兴路1号是万科操盘的项目，但我印象中保利似乎没有请大师做过这么先锋的设计。在上海市中心地块越来越少的今天，是时候开始拒绝平庸的建筑了！

让我们期待一下，哪位建筑大师会操刀这个项目呢？

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面积段

最后大家关注最多的应该是户型。而户型设计成什么样，最关键的是确定面积段，面积定了也就意味着客群定了，后期的销售情况也就定了。

我让元宝给我罗列了杨浦近两年的豪宅产品面积是怎么分布的，情况如下：

1、缦云上海主力约 190-330㎡ 三至五房大平层，其中206-226㎡为入门顶豪，251-267㎡为社交型户型，330㎡为楼王环幕户型。2、中信泰富·外滩道主力 100-220㎡ 3-4房，其中190㎡、220㎡为高端大平层户型，跳过了140-170㎡过渡段。3、保利·誉滨江主力 125-185㎡，其中185㎡为江景大平层标杆，另有154㎡瞰江楼王。4、保利外滩曜小高层 115-165㎡，后续加推 195-205㎡ 低密别墅。5、保利外滩启PARK77相对亲民的 99-137㎡ 改善三至四房，是滨江门槛较低的选项。这些滨江大平层项目，面积主要集中在150-330㎡。而200-300㎡将会成为八埭头项目的必争之地，也是高净值家庭“一步到位”的首选。
而如何利用好自己的特点、与竞品拉开差，距将是八埭头项目最重要的课题。 考虑到这个项目未来的销售单价接近16万，所以面积如果再大，就得和同区域的风貌别墅竞争，那可能就没什么优势了。 而且总价过5000万，整个上海可供选择的地段就更多了，为什么要选择杨浦滨江就成了摆在开发商面前的好问题了。

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结束语

这几年，各大一线城市纷纷拿出了压箱底的“好地”，所以“地王”是一个接着一个，我都写过好几个了。

随着城市核心区的优质地块出让一块少一块，我希望这些地王项目也能设计的更“风骚”一些，而不是传统住宅的“老样子”。

今天这篇文章，只是一个开放式的猜想，也欢迎大家斧正。