严重影响房价！市区楼市10年罕见！

上周，瑞安连续出让了8宗住宅用地、2宗商服用地，共计约293.55亩，吸金约18.4亿元。

在楼市尚未全面回暖之际，郊县的土地市场如此火爆，令人称奇。

而与其形成鲜明对比的是，当前温州市区的土地市场，仍是一片寂静。

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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

今年以来，长达半年多时间里，市区没有挂牌一宗住宅用地，交出了一份白卷。

即便年初成交了一宗住宅用地，也挂牌于去年年底。

这在过去10多年时间里，是极其少见的。

难道，今年温州市区就不卖地了吗？

根据《温州市区2026年国有建设用地供应计划宗地表》，今年计划出让的住宅用地，仅约600亩，较往年明显减少。

这些计划出让的住宅用地，大体分布在老城、洪殿、蒲州、梧田、茶山、黄屿、科技城等板块。

不过，根据一些市场动向来看，如今一些正在看地的开发商，比较青睐老城、洪殿、滨江CBD、桃花岛、中央绿轴、南湖等板块的商住、住宅地块。

这么看来，下半年预计会挂牌一些商住、住宅地块，但今年土地供应量不大已基本成定局。

这也意味着，接下来新盘数量不会太多，且大多位于核心地段，以改善型产品为主。

总量有限、回归主城，将成为接下来温州商品房市场的重要特征。

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对于一级土地市场来说，供应短缺其实在温州有迹可循，但正好是正反面。

自2004年土地招拍挂制度实施以来，温州的经营性用地供应，经历了大起大落，对房价走势带来了重要影响。

2004-2009年，除了2006年外，其他年份土地出让都非常少，好几年不足300亩，似乎在捂地惜售。

土地供应量少，导致温州楼市出现了严重的供需不足，房价直冲全国第一。

土地出让金收入少，还导致温州缺乏建设资金，城市建设滞后，并错过了发展契机。

直到2010年，温州城市建设发力，倒逼土地供应增加。

然而2011年起，温州爆发“老高事件”，楼市进入下行通道。

土地供应增加，助推了房价下跌，最终导致卖地难。

直到2015年起，温州楼市企稳，随后逐步回暖，土地供应得以逐步走高。

较大的土地供应量，让温州楼市在这一轮上涨周期里，涨幅相对有限。

2022年起，随着楼市再次进入下行通道，市区土地供应规模就难以保持了，逐年减少。

而2020-2021年的大规模土地供应，叠加安置房过量建设，加剧了温州楼市下行。

一些地块开发的商品房，到现在都还有大量库存房源。

可以看出，尽管楼市受周期影响，但土地供应规模的大小，将在很大程度上影响楼市在周期里的表现。

温州房价的大起大落，一定程度上也与土地出让规模的极端化有关。

当然，2004-2009年土地供应规模小，是人为控制所导致，而如今则更多是市场现象。

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我们都知道，土地供应是调控地方楼市的重要手段。

但在此前一些楼市周期里，温州并没有用好这个手段，很大程度上导致房价大起大落。

就现阶段而言，温州楼市尽管走出了最差的时候，但尚未真正回暖，确需要适当控制土地供应规模，以推动库存住房去化，稳定楼市。

当前，温州房价降幅缩小，逐步触底，部分新盘热销，近两年控制土地出让规模也是部分原因。

但是，作为城市建设资金的重要来源，土地出让金的锐减，对许多重大工程的建设都带来了极大的影响。

正如过去10多年，温州城市建设迅猛，进步飞速，丰厚的土地出让金正是重要的资金来源。

这些年，我们可以看到，一些重大工程建设进展缓慢，没开工的项目大量暂缓，以及一些优惠政策的取消，都是土地出让金锐减的表现。

以温州的经济发展水平、人口规模、产业发展需求，当前的城市建设依旧是滞后的，仍需继续推进城市建设。

在此背景下，温州更应通过产业升级推动城市转型，以获取税收、股权投资等收入。

如今，在房地产普遍回落的背景下，只有少数能抓住新兴产业风口的城市，才能获得可持续的回报，其核心地段的优质资产也更具价值。

不过，新兴产业的发展需长期积累，不可能一蹴而就，温州需长远考虑，耐心布局。

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尽管产业升级被摆在了更重要的位置，但房地产依旧是一座城市发展的重要支柱之一。

城市化高峰已过，但其进程尚未结束，温州庞大的人口基数，散装的城镇结构，有限的优质住房，仍能为房地产发展带来一些空间。

在取代土地出让金的新收入途径确立之前，温州仍需用好房地产的余温，通过土地出让换取城市建设资金。

土地出让的稳定，更是关乎楼市的稳定。无论是前些年的疯狂供应，还是更早时候的捂地惜售，都是不可取的。

接下来，在市场尚未回暖之际，温州市区应在控制总量的前提下，应精准供地。

比如，当前库存总量非常有限的核心城区，可以适当增加土地供应，以推动产品升级。

市区南片的梧田、南湖、茶山等板块，一些库存量较大的新盘存在重大硬伤，不受购房者欢迎，可视为无效库存，亦可有少量供地。

还有一些地处城市外围、生态环境较好的板块，尽管高层住宅尚有一些库存，但可以供应低密度住宅地块，打造更合适的产品。

尽管住房总量已经很多了，但温州真正的好房子还是太少。

当楼市进入存量市场，只有抓住现有居住痛点，有针对性地推动产品创新、迭代，才能继续推动温州楼市的发展。