13城现售制落地，“金九银十”楼市回温了吗?

刚需、刚改人群已经成为购房主力，“总量收缩、结构升级”成为市场主基调

文｜《财经》研究员 王文彤 辛晓彤

编辑｜杨立赟

这个国庆假期，苗倩并未像往年一样出游，而是奔波在看房的路上。

她在北京市大兴区枣园附近租住了三年，眼看着房租从每月4500元涨到了5200元，而房东最近又提出了续租要涨价的要求。“与其给房东打工，不如趁着政策好，给自己安个家。”她说。

她的目标是近期大兴、亦庄、朝阳新开盘的几个项目。在她看来，这些项目得房率更高、品质更好也更保值，再加上现售制新政的保障，趁着今年“金九银十”正好出手。

“金九银十”是指每年9月、10月的房地产销售旺季。今年国庆假期，像苗倩这样选择集中看房的购房者并非少数。自8月28日楼市现房销售制度落地，截至10月29日，这两个月来已有13个重点城市各自出台相关细则。受利好政策影响，叠加9月下旬一批新楼盘集中入市，楼市回温，十一期间网签量整体好于去年同期。

根据中指研究院数据，10月1日至7日，重点25城新建住宅成交55.1万平方米，较去年国庆假期日均同比增长33.8%，与2024年国庆假期基本持平；二手房方面，重点11城日均成交套数同比增长42.8%，但较2024年同期仍有一定差距。截至10月28日，重点20城二手住宅成交套数同比增长20%，重点30城新建商品住宅成交面积同比下降13%。

在现售制出台的第一个月，叠加“金九银十”的楼市周期，全国房地产市场有所回暖。据国家统计局公布的70个大中城市商品住宅价格变动情况，9月新房价格环比上涨的城市有17个，比8月增加2个。其中，一线城市新房环比持续上涨，二线城市由跌转平。

二手房的价格改善主要集中于一线城市。9月一线城市二手房价环比上涨0.2%，涨幅较8月扩大0.1个百分点，同比则下降1.5%。其中，上海二手房价格同比上涨0.8%，成为70城中率先上涨的城市。

在“金九银十”基本面之下，市场分化仍在继续。新房市场的火爆多是由新入市的“好房子”项目推起，它们也虹吸了大部分客户；而在二手房市场，虽然成交量有所上升，但价格整体仍在下行通道，不同城市之间的表现也越发悬殊。

与往年不同的是，今年的新政一定程度上降低了购房门槛，刺激需求加速向改善端集中。刚需、刚改人群成为购房主力，“总量收缩、结构升级”成为市场主基调。

而后续房价是否还有涨幅空间，除了产品本身的竞争力，还取决于购房者的购买力和消费信心。

优质“好房子”虹吸市场

10月11日，国庆节长假后的第一个休息日，北京大兴黄村火车站地铁站旁的兴辰揽阅售楼处内人声鼎沸。这个由招商蛇口开发的“四代宅”项目虽然尚未正式开盘，但临时售楼处内已排起长队，洽谈区内十几组客户同时听着销售讲解户型。

该项目的一名销售人员告诉《财经》，项目于9月25日刚开放了售楼处，现在已有400多组客户“排卡”（即意向登记），但首开只有254套房，供不应求。

该销售人员表示，客户主要是两类：一类是沿着4号线去市区上班的年轻人，一类是本地改善的老居民，“很多客户都是卖掉枣园、黄村的老房子来置换的”。

这是大兴主城近期最抢手的项目之一。一位刚进行了“排卡”的购房者向《财经》算了一笔账，“71平方米的户型实际使用面积能有78平方米，这个得房率跟以前100平方米的老房子差不多了，350万元起的总价在大兴主城很难找到同等配置。”

在北京东南五环外的亦庄瀛海板块，亦庄国贤府同样抢手。

该项目于9月中旬开盘，因“南城唯一四代宅”的定位和5万元/平方米的单价，吸引了大量在亦庄、丰台工作的刚需和改善客群。

“目前整个南城这个单价，市面上找不到。”国贤府的一名置业顾问表示，项目开盘当天即去化408套，去化率达八成。

多位资深经纪人、销售都对《财经》表示，现在新房市场的客户基本上都被新开盘项目吸走，一些此前犹豫观望的刚需、刚改客户提前了购房计划，而一些上市时间较长的项目竞争力不强，少有人问津。

比如，大兴区黄村火车站附近的兴创沐春墅虽然也属于“第四代宅”，但因户型偏大、不符合大兴区刚需客户的普遍需求，去化艰难。去年9月入市后，至今仅网签30套，去化率不足8%。

普睿数智董事长丁祖昱近期撰文称，近期热销项目以新盘、“新规”项目为主，这些项目凭借更高的市场关注度和更具诚意的定价策略，展现出产品优势。

在其重点监测的15城中，9月共有44个新项目开盘当日去化率超70%，其中超半数为“新规”产品。

此外，上海、杭州、北京、天津、长沙5城共计诞生12个“日光盘”，其中仅上海就有7个项目实现开盘即罄。这12个“日光盘”中，新规项目占比超七成。

实现“日光”靠的依旧是产品的稀缺性和价格优势。

例如，9月26日，位于浦东森兰国际社区的越秀·天屿开盘即售罄。该项目是上海“926新规”后浦东首个新规抬板产品，且森兰板块住宅用地已经断供四年。

9月27日，前滩尚品首批113套低密公园洋房实现“日光”，该项目位于浦东中环三林滨江东区，整体均价约10.7万元/平方米，对比板块内其他新房，价格具备竞争力。

于是开发商普遍加快入市节奏。

普睿地产研究发布于10月15日的数据显示，9月全国重点50城新建商品住宅新增供应面积1453.80万平方米，环比大增97.4%。

由于新推楼盘在开盘前普遍有蓄客期，新增供应量一定程度上也拉动了成交上涨。普睿地产研究发布于10月18日的数据显示，在该机构监测的16个重点城市，9月新盘开盘当日整体去化率为47.7%，较8月提高约7个百分点。

二手房成交量修复，但新政作用尚未大规模显现

综合来看，全国重点城市二手房成交量有所回升，价格整体仍在下行，但不同城市之间分化明显，现有趋势并未因“828新政”出台呈现明显变化。

成交量方面，中指研究院数据显示，2026年9月，重点20城二手住宅成交约11.9万套，环比增长5.6%，止住了连续四个月的下跌。同比增长7.4%，同比延续增长态势，但增幅较上月有所收窄。

但具体城市之间的成交量存在明显差异。一线城市中，上海同比增长17%，创六年同期新高，而且已经连续七个月同比增长；北京和深圳则下跌1%和2%。二线城市中，宁波、苏州的二手住宅成交量同比增幅均超过20%，成都则同比下降7.1%。

根据中指研究院整理的数据，20个重点城市二手住宅成交表现好于2025年，这一趋势同样体现在全国市场。根据住房城乡建设部数据，2026年前三季度，二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。

成交价格方面，根据10月19日国家统计局最新发布的数据，9月，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。自今年3月以来，该指标已连续7个月上涨。

上海以环比0.5%的涨幅领跑70城，其他一线城市北京、广州和深圳分别上涨0.1%、0.1%和0.2%，此外，大连、合肥、武汉、无锡、徐州均迎来小幅上涨，70城中环比价格上涨的城市增加至9个，比8月多了6个。

二线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。

进入10月，国庆假期二手房成交延续了9月的改善态势。根据中指10月29日发布的数据，10月1日-28日，重点20城二手住宅成交套数同比增长20%，增幅较上月有所扩大。其中北京、上海二手商品房分别成交1.1万、2.1万套，同比分别增长9%和32%。

普睿地产研究对重点15城的监测也显示，国庆前后，多数城市带看量较9月有所回升，新增挂牌也有所增加，但购房者的看房活动尚未完全转化为实际成交。价格方面，部分一线城市二手房的议价空间继续收窄，其中深圳议价空间降至8.95%，已连续八个多月收窄。

在重点城市中，上海的成交量和价格表现相对突出，地方政策的持续调整也为市场带来了新的变化。

上海闵行区一位链家门店经理告诉《财经》，在2月的“沪七条”、8月的“沪八条”以及9月底上海现房销售制细则的持续作用下，上海购房门槛降低，置换链条有所加快。不过，十一假期的带看量并未出现预期中的明显增长，直到假期中后段，看房和洽谈交易的客户才逐渐增多。

该门店经理表示，客群仍以刚需和改善型家庭为主，“比较明显的变化是，之前有些客户看了好几个月，一直犹豫要不要买，现在如果碰到价格合适、房东诚意比较足的房子，决策会快一些”。

根据上海市房地产交易中心官网数据，上海二手房（含商业）单日网签数量在10月11日这一天刷新今年下半年单日成交纪录，达到1615套。

价格方面，普睿地产研究表示，上海以价换量进入尾声，二手房价格进入低位震荡，成交的持续性取决于合理报价房源的补充速度。

与上海相比，北京二手房市场仍在徘徊。丰台区右安门一位房屋中介对《财经》表示，“金九银十”带看量并没有显著增加，“带看量比不上‘金三银四’，甚至比8月还要低”。

该中介表示，所在片区二手房挂牌均价从年初到现在仍在下行，“右安门这边有不少房龄比较长的小区，买家对价格比较敏感。有些客户前期已经看了好几轮，假期过来主要是复看、跟房东谈价格”。

对于政策出台后不同城市的市场表现，58安居客研究院院长张波对《财经》表示，“828新政”对二手房市场的影响呈现明显的分层传导特征，整体以稳定市场预期为主，也就是强化购房者和卖房者的止跌预期，尚未形成全面拉动成交的效果。

张波指出，“828新政”的核心受益对象为新房改善型群体，聚焦交付确定性与品质升级；而当前二手房成交的主力为刚需群体，政策在新房端的热度难以直接溢出至二手房市场。

根据安居客平台监测，上海市场总价294万元以下房源成交占比达62.4%，90平方米以下户型占比66.4%，刚需属性十分突出。

而新房改善客群与二手刚需客群基本为两个独立群体。根据58安居客研究院发布的《全国楼市找房倾向洞察·9月报》，9月一二手房客户重合度（市场上同时关注新房和二手房的找房人数÷市场找房总人数）为11.7%，较上月下降0.2个百分点；其中一线城市重合度最低，仅为7.8%。

这意味着，新房政策带来的需求变化，要传导至二手房市场仍需要一定时间。张波认为，新出让土地优先实行现房销售将拉长开发周期，阶段性影响新房供给，相关效应预计从2027年起逐步显现，届时可能推动部分购房需求转向二手房市场。

与此前主要作用于新房改善需求的现售政策相比，9月29日出台的房贷贴息政策，将符合条件的二手房明确纳入支持范围，为部分低总价住房交易带来了新的政策支持。

2026年9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布购房贷款贴息政策，自10月1日起实施。对于符合条件的首套新房和二手房，住房面积不超过120平方米、总价不超过150万元的购房者，可享受贷款本金年化1个百分点的财政贴息，贴息期限最长五年，单户贴息贷款规模上限为100万元。

政策实施初期，部分城市低总价二手房成交占比有所提高。根据深圳和杭州贝壳研究院的数据，截至10月15日，深圳150万以内二手房成交占比提升至21.2%，较新政前扩大1.1个百分点；杭州十一假期期间总价不超过150万元、面积不超过120平方米的签约房源占比由9月的32.4%提高至35.3%，增加2.9个百分点。

摩根士丹利地产行业分析师张永添认为，房贷贴息可以减轻部分购房者的还款压力，但对于整体住房销售的支持仍然有限，政策更可能是促使原来计划未来一到两年购房的家庭提前入市，而不是创造大量新增需求。

13城现售制全落地，新房价格会涨吗？

今年的“金九银十”伴随着一系列现售制新政的出台。

截至10月29日，已有13个城市落地实施现售制细则，包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市，武汉、天津、杭州、苏州、宁波、合肥、成都七个新一线城市，以及温州和十堰。

克而瑞研究中心指出，几座城市的细则框架相近，执行条款差异主要集中在过渡期松紧、封顶认定口径、现房定金上限、资金监管释放机制、土地缴付期限等多个细分维度上。

相比之下，杭州的政策较为宽松，体现在过渡期安排、土地款缴纳期限和定金上限几方面。

过渡期安排方面，杭州设立两档：在途项目过渡至2027年底，历史遗留项目可延至2028年底，而北京、上海、广州、深圳多为“一刀切”至2027年底或按条件从旧。

土地款缴纳期限方面，13城普遍允许分期缴纳，首期通常要求在合同签订后30日内缴纳不低于总价款的50%，但具体期限和延期条件有所不同。

北京、杭州、宁波、十堰、苏州、合肥、成都均要求余款两年内缴清且不计息；上海、广州、天津、深圳、温州为“1+1”模式（原则上一年内缴清，根据实际情况可延长一年）；武汉则要求为半年内支付不低于50%、余款最长两年内缴清。

在定金上限方面，北京上限最低，为1%；上海、深圳、苏州为3%；其他城市均为5%。

此外，杭州的政策全文未出现“优先现房销售”字样，政策还允许分期栋竣备，让项目能够小切块、滚动开发、分批入市。

丁祖昱近期撰文指出，这些执行层面的差别决定了2027年之后各城市的新房供应节奏，也会影响房企在不同城市开发单个项目时的现金流承压程度。

对购房者来说，现售制后，他们最关注的问题是，新房房价会涨吗？这将会极大影响他们的购房节奏。

李萍刚给昌平区的一套四居室新房交了定金。两年前开始，她就计划着要置换自住的老房子，两年下来她陆陆续续把周边的新房都看了个遍，但始终没能下定决心。

促使她改变的是房价预期的变化。她所购买的小区在9月19日加推了最后一栋楼，均价5.6万元/平方米，较此前上涨2000元。李萍盘算，未来现房销售后，开发商回款周期被拉长，资金成本必然抬升。

“再等下去，可能更贵，也更不确定。”她说。

这种担忧并非毫无由来。《财经》走访的多个楼盘销售都表达了类似的判断：新政后开发商资金压力加大，成本增加是确定的。

海淀区保利嘉华天珺的一位销售称，“这对当下要买房的人反而是好事”。他认为，开发商需要借着新政窗口期抢回款，优惠力度能给到最大，现在是买房最好的窗口期。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直白地指出，销售口中的“涨价”更多是营销策略。由于工规证新老划断，存量项目竞争只会更激烈；开发商资金链紧张会加速卖房回款，部分不符合现房品质需求的旧预售产品，可能只能降价售卖。

在他看来，房价是否上涨，关键取决于购房者的接受度，“房子更重要的是能够卖出去，价格要合理”。

许多潜在购房者暂时也没有被“未来涨价”这套逻辑说服。

谢青北漂已经五年多，一直租房居住。虽然家里人一直催他买房，但他始终在观望。这几年，见证了房价一路下跌，谢青对房价上涨的信心不大。

“导致房价上涨的原因太多了，开发成本只是其中之一，供需关系和经济环境的变化才是关键。”他认为。

从全国范围数据来看，不同能级城市的新房价格走势还在分化。

10月19日，国家统计局发布了9月份的70个大中城市商品住宅价格变动情况。一线城市新房价格环比上涨0.1%，涨幅与8月相同。其中，上海、广州分别上涨0.2%，深圳上涨0.3%，北京下降0.2%；二线城市由跌转平；三线城市则环比下降0.2%，降幅与8月相同。

二线城市内部同样存在分化。国家统计局数据显示，9月，南京、合肥、青岛和武汉的新房价格均环比上涨0.2%，成都、西安均下降0.3%，郑州则下降0.5%。

易居房地产研究院副院长严跃进对《财经》指出，这些城市的人口规模大或人口净流入水平高、就业机会多，年轻人的置业需求较强，客观上对市场交易的活跃度形成了较强支撑。

不过，更多城市的房价仍处于下行通道。根据国家统计局数据，9月新房价格环比持平的城市有4个，49个城市环比下跌。

多名业内人士告诉《财经》，当前新房市场表现主要依赖少数新推的改善型项目，若某城市几个新推项目热销，可能带动该城市平均房价上涨，但这并不代表需求回暖，而是明显的结构性特征。

需求端疲弱的根本原因，在于居民部门加杠杆意愿的持续偏弱。据中国人民银行的统计数据，1月-9月住户贷款减少1.03万亿元，其中短期贷款减少1.14万亿元，低利率未能有效激发加杠杆意愿。

克而瑞研究中心的研报指出，单纯依靠降息促需求的空间已十分有限，需求侧政策重心正从“降利率”向“扩场景、提可得、财政直补”扩围。9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局发布的居民购房贷款贴息政策，正是这一转向的财政端落地，但政策实际效果仍需观察。

该机构认为，后续有两大变量值得继续观察。一方面，全国重点50城库存去化周期在9月末升至26.9个月，压力向三四线及弱二线城市集中，国资收储、房票安置等存量盘活工具能否有效缓解结构性压力，将决定市场筑底时长。

另一方面，土地成交缩量对可售货值的制约已经传导至开工端，叠加现房销售制度推进导致销售回款时点后移，2027年新房供应弹性可能会进一步受限。

（文中苗倩、李萍、谢青为化名）

责编 |李煜

题图来源｜视觉中国