北京
外行看三月，内行看三伏。
每年3月，是普遍关注的小阳春，但我得告诉您，决定每年市场走向的，是7月-8月，这段时间，几乎涵盖了全年最热的三伏天。
再精确地讲，市场进入到8月，应该是最吃劲的时候。
这里先科普一个容易被忽略的常识：
在我观察市场这十几年间，从未有过任何一年7-8月份市场，好过三四月，就连北京房价最高峰期的2021年，8月份的成交量也只有1.5万套：
23年的房价小高峰，8月成交只有1万套：
7月甚至没过万，只有9700套。
如果把楼市月度成交，比作木桶的每条板的话，3月就是长板、7-8月自然就是短板。
到这里，我先说结论：
决定每年市场走势的，是短板不是长板。
长板再长，如果短板很短，那么当年市场就会十分拉胯。
也就是说，影响市场的关键，是短板而不是长板。
那怎么看短板呢？
成交量只是一个片面的数据，如果深挖市场的话，你会发现，成交量的背后，还有两个数据更加重要，一个是挂牌量、另一个是有效房源量。其中，前者会影响后者，但说到底，后者才是关键。
挂牌量不用解释了，这是很多人关注的一个指标，北京过去几年时间，基本都是小阳春挂牌量减少到12万套左右，一过5月，挂牌量就猛增到14万套以上。
而对于观察者而言，最重要的数据，是有效房源量。
我为啥说它重要呢？
除了它最直接影响一个小区供需关系外，还有更重要的是，它不会骗人。
无论成交量、还是挂牌量，这些都是可以作假的，谁会去挨个数全北京一个月到底成交多少房子、总挂牌多少房子呢，这根本办不到。
但你只要稍微用心，一定可以很准确地了解你关注的小区——有效房源的数量。
因为近期有不少新读者，所以我再通俗解释下，啥叫有效房源量：
说人话就是，你看上的房子，基本能按你的心理价位买到，这就是有效房源。
假设某个户型中高层市场价是660万，但小区里同时也有2层有遮挡的卖610万，这两套都是有效房源，因为都符合市场价，也就是买卖双方的心理价格。其他心理价位高的，就是无效房源，短期根本无法成交。
这样的房源多，有效房源就多；这样的房源少，有效房源就少。
过去几年，3月小阳春，有效房源都少，这个没啥说的。
而每年一到7-8月份，成交量下滑，有效房源迅速增加，不管楼层好还是楼层差，基本都能按照心理价位买到。
这会导致小区供需关系失衡，价格很快下降。
这就是短板太短。
而今年的市场，有一个明显的特征，虽然成交量也在下滑，但大部分主流小区，有效房源量都比较少，而且这种有效房源，普遍是低层有瑕疵卖610万的，而中高层660万根本买不到。
这对买房者来说是比较难受的，现在大多数买房者还是偏自住，虽然660万和610万都是市场价，但对自住来说，更愿意多花50万买没瑕疵的房子。
这就是有点短板不短的意思了。
结尾我再总结下：
决定每年市场最终走势的，是成交量下滑期的有效房源量，即7-8月份——短板的长度。
7-8月份有效房源量扛不住，当年市场崩盘的可能性极大；
7-8月份有效房源量能扛住，当年市场平稳收尾基本做实，甚至如果叠加出台新政策的话，有一定翘尾的可能性。
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