27亿成交的新杨思商业地块，远不止补齐区域商业短板这么简单

在商办持续遇冷的上海土拍市场里，新杨思商业地块的成交极具反差感：

浦发、嘉里联合体与华润三方竞逐，历经155轮比拼，嘉里联合体最终以27.05亿元拿下，80.44%的溢价率创造了上海近五年来大型商业地块罕见的溢价记录。

在其他商办土地底价成交或者个位数溢价的表现对比下，新杨思地块80.44%的逆势溢价有其底层支撑：

首先，地块周边数十万家庭消费长期外溢，购买力只需释放无需培育；

其次，这是上海2026年罕见的无住宅捆绑纯商地块，是房企获取核心区自持商业的稀缺窗口；

更重要的是，作为浦东“金色中环”多层级商业布局的最后一环，拿下它就锁定了中环南段未来十年的家庭消费入口，价值远超常规投资回报。

确定性需求、稀缺供应与战略卡位三重叠加，撑起了这宗地块的高溢价逻辑，也让它的分量注定不止于“一座商场”。

如果将这幅地块放到新杨思板块乃至整条“金色中环”的版图上来看，它的价值更具看点。

终结新杨思无核心商圈硬伤

新杨思地处浦东中环南段，是成片高密度居住区落地多年的成熟板块。区域内汇集了数十个住宅小区，常住人口基数庞大，家庭型自住比例极高。但商业配套长期是最大的功能缺位——除零散社区底商外，没有区域大型购物中心。

居民日常购物、娱乐需求，均需跨区域前往前滩、三林乃至更远的周浦。每一次出行不仅是时间成本，更意味着消费力持续外流，板块自身的商业活力无从建立。

而本次成交的地块，则直接补齐了这个短板。15万平方米商业体量加上1.67万平方米文化空间，足以形成"逛商场+看展+遛娃"的一站式消费闭环，板块第一次有了属于自己的城市目的地。

从TOD到POD的全新打造方式

新杨思最核心的差异化竞争力，在于全域规划上海少见的TOD+POD双轨复合开发模式。

传统TOD的逻辑是"地铁上盖，流量变现"——依托轨交枢纽的天然人流，把商铺和住宅卖出去。而新杨思在此基础上叠加了POD逻辑：先造一座城市中央公园，再围绕它生长出商业、文化与消费场景。

本次商业地块顺利出让，意味着新杨思"超级POD"规划的商业拼图正式闭合，叠加板块核心的约3.5万平方米中央绿地，整个区域将通过空中连廊与地下慢行通道，将地铁枢纽、购物中心、文化场馆、住宅和办公空间全部无缝串联，形成无风雨、全覆盖的慢行网络。

在这个网络中，形成了一个"购物中心+开放式街区+中央公园"三位一体的复合场域。

人在这个场域里的动线是流动的、场景是切换的：从公园走来，穿过连廊，步入街区，再进入商场——休闲、社交、购物的需求顺势自然发生，不需要刻意规划，也不会有路径中断。

这正是POD模式区别于传统商业体的核心特质：它不是把一个商业体塞进地铁站，而是让商业成为城市公共生活的自然延伸。

“金色中环”多层级商业布局闭环

新杨思商业地块的价值，早已跳出单一板块范畴，在浦东“金色中环”整体框架下，它标志着沿线多层级商业布局正式从规划走向落地兑现。

“金色中环”全称为“金色中环发展带”，是浦东新区主导、聚焦浦东中环沿线约 29 公里的产城融合战略发展带，核心布局为‌3个核心活动区（前滩 CAZ、张江副中心、金桥副中心）+5 个潜力发展区（沪东船厂、张江集电港、御桥、新杨思、三林筠溪小镇）。

根据规划，“金色中环”沿线遵循多层级、差异化、特色化商业统筹布局思路：

前滩中央活动区打造市级高端消费标杆，以太古里为核心承载奢侈品、国际零售、高端商务消费，服务高净值商务人群；张江、金桥两大城市副中心配套科创特色商业，围绕产业园区打造科技体验、青年潮流类消费场景；而新杨思作为中环南段核心潜力片区，规划定位区域级综合生活商业中心，承接周边成片居住区全龄家庭一站式购物、文化休闲需求。

在此前，前滩太古里早已成熟运营，张江、金桥商业项目稳步建设，唯独新杨思片区综合商业长期停留在规划阶段。

这并非规划缺位，而是中环“3+5”片区梯队开发的既定节奏：前滩、张江、金桥作为一二梯队，自带产业、开发主体加持优先落地；新杨思归属第三启动梯队，板块以居住属性为主、无产业引擎，遵循 “先导入居住人口，再落地商业载体” 的开发逻辑，因此商业地块出让节奏延后。

开发时序错位，也让中环中段长期存在消费功能缺口，数十万居民日常消费只能外溢。本次地块成功出让，补齐整条消费廊道最后一块短板，“金色中环”完整商业格局正式闭环，全线配套进入同步兑现周期。

这也是华润、嘉里等头部房企全力角逐的核心原因：该地块是中环南段稀缺的家庭消费核心载体，手握片区稳定密集的常住客流，战略卡位价值远高于单一项目收益。

竞得方嘉里建设与华之门联合体，与这幅地块的开发需求堪称高度适配。从静安嘉里中心的都市综合体标杆，到浦东新嘉中心的区域商业旗舰，两者打造复合产品的能力早已经过市场检验，而新杨思要求的购物中心、开放式街区与中央公园三位一体的POD模式，恰好落在嘉里最擅长的赛道之上。

助力新杨思板块向微型中央活动区转型

更深一层来看，这宗地块的长期价值还在于驱动新杨思从单一居住板块向微型中央活动区（CAZ）转型。

在浦东"金色中环"战略推进过程中，整条沿线仅前滩被官方划定标准中央活动区——具备高端商业、商务办公、文化休闲与居住的全维度复合功能，是真正的区域目的地。

其余节点大多功能单一，比如侧重居住的三林，偏向产业的张江集电港，兼具商业消费、文化休闲、公共社交与居住功能的复合型节点极为稀缺。

这也导致大量中环居民"住在A点、工作在B点、消费在C点"，日常生活被切割成碎片化的跨区域移动。

新杨思的此前定位也是中环廊道上单纯的居住节点，随着本次商业地块成功出让，新杨思将集齐居住、商业消费、文化体验与生态休闲等全维度复合业态，升级为“金色中环”沿线微型中央活动区的要件齐备。

这意味着它不再只是一个"下班回来的地方"，而是开始具备持续吸纳周边人流、形成稳定区域活力的条件，这正是微型中央活动区区别于普通居住区的关键所在。

当然，未来的新杨思商业体从开工建设到运营成熟，再到区域辐射力形成，每一步都需要时间沉淀，不可能一蹴而就。

但区域转型升级的路径已经确立：当商业、文化、生态、交通等公共要素全部落地，新杨思便不再是中环上一个"睡城"，而是“金色中环发展带”沿线功能完整、具有自循环潜力的微型中央活动区。

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