聚龙湾调规，释放什么信号？

今天，广州市规自局一纸公示，直接给白鹅潭再添一把火。

聚龙湾太古里周边组团（AF0212068、AF0212067 地块）控规调整正式出炉。

这次调规，就是在太古里眼皮底下，掏出了一宗一线江景商住地，外加一块临江广场用地。

调规两大重点，是江景宅地+滨江广场，组合拳打得漂亮。

其中LW0503003地块，是商住用地，总建面约4.5万㎡，容积率4.5，建筑限高120-150米。

这宗地块紧邻双地铁沙涌站（广佛线+11号线），三面无遮挡江景，东向直望珠江和广州塔，北向可望白鹅潭三江汇流。

LW0503004地块，为广场用地，占地1757㎡，一线临江位置，说白了就是给片区腾公共空间、做滨江景观带。

这波调规后，把最临江的位置让出来做公共广场，把商住地放在后排但依然能看江。

既保证了滨江岸线的公共性，又释放了一宗素质上乘的商住用地。

更关键的是，这宗商住地天生自带豪宅基因。

有着东南朝向+无遮挡一线江景+太古里旁+双地铁，这配置简直拉满了。

于是调规一出，市场最关心毫无疑问就是，这项目以后得卖多少钱？

其实不用猜，周边已经给出了明确的价格锚点。

往北看，保利翡丽甲第最高单价摸到16.5万/㎡，坐稳白鹅潭豪宅头把交椅；

往南看，保利珠江天悦单价也曾突破10万/㎡。

沿江一线的望江大平层，早已是10万+的赛道。

就算不看顶豪，看刚改市场也足够说明问题。

就在上个月，保利以约2.46万/㎡的楼面价、溢价率超17%拿下沙涌地块，距离这宗调规地块直线仅约1公里。

开发商真金白银投票，本身就是对板块价值最直接的认可。

再看聚龙湾片区内的首发住宅项目聚龙湾源舍，4月底首开去化率超80%，开盘不到10天，2号楼全线清栋。

至今全盘去化已超70%，均价约4.7万/㎡，在5-6月连续霸榜区域成交三项第一。

地价房价互相印证，白鹅潭不再是 "规划中的板块"，而是进入了实打实的价值兑现周期。

说回聚龙湾本身，这地方的能量，很多人还没完全看懂。

总占地约221万㎡，总投资超千亿，珠实集团单一主体统筹开发，文、商、旅、创、居五大业态一把抓，是广州首个全生命周期管理的城市更新标杆项目。

△聚龙湾启动区效果图

其中最核心的商业引擎 ，即聚龙湾太古里，首开区去年底开业后，表现直接超出市场预期：

1）近四成品牌为广州或华南首店

2）节假日峰值日均客流突破7万人次

3）二期还将引入世界一线重奢品牌，整体品牌量级还在上探

这不是一个普通商场，而是广州第二个太古系商业，也是全国首个滨水太古里项目。

太古汇当年把天河路带上了一个台阶，如今聚龙湾太古里要做的，是把白鹅潭的商业天花板直接拉到世界级水平。

△聚龙湾太古里首开区实景航拍图

而这次调规放出的商住地，就紧挨着太古里，相当于直接站在了巨人的肩膀上。

如果说太古里开业是第一波兑现，那么接下来的王炸，就是白鹅潭万象城。

前两天，白鹅潭万象城已经开始预热造势，"Lucky Side幸运靠岸" 新会员见面礼活动上线新，可抽南航30000里程。

前段时间还因为茶颜悦色（预计9月开业）广州首店官宣选址白鹅潭万象城，吸了一波热度。

按照官方口径，广州首座万象城将于2026年秋季正式开业，最新市场消息指向9月底启幕。

白鹅潭万象城有很多让人期待的点，首先它是M1级重奢定位，商业体量达26.9万㎡，规划引入超500个品牌。

其次它的外观也非常亮眼，由KPF建筑事务所操刀设计，顶层打造江景餐吧与城市观景平台，还配套2万㎡滨江公园，甚至预留了跨江缆车位置。

更难得的是，万象城与太古里相距不到两公里。

两大顶级重奢商业IP在同一滨江岸线密集布局，这种配置在全国都属罕见。

一个开放式滨水街区，一个重奢购物中心，业态互补、客流共享，共同撑起白鹅潭世界级地标商圈的骨架。

最后说说这宗地的未来,它的意义不止于多了一块商住地。

它是聚龙湾片区进入深度开发阶段的信号。

核心商业落地后，周边居住用地开始有序释放，配套设施逐步完善，片区从 "建商业" 进入 "造城区" 的新阶段。

有太古里的商业能级托底，有万象城的板块热度加持，有三江汇流的江景资源稀缺性，还有双地铁的交通便利性，这宗地块的市场预期已经摆在台面上。

更重要的是，它再次印证了一个判断：

白鹅潭的兑现不是点状的，而是连片的；不是慢热的，而是加速的。

从规划图纸到塔吊林立，再到商业开业、土地入市，白鹅潭正在用实打实的进度条，证明世界白鹅潭的含金量。

这宗地块最终会被谁拿下？会做成什么样的产品？价格又会冲到多少？ 我们拭目以待。

但可以确定的是，白鹅潭的好戏，才刚刚开始。