上海这个“不被看好”的区，为啥连续两次GDP增速第一？

——正文3773字，预计阅读时间4分钟

下只角——这或许是普陀区在老一代上海人心里的长期标签。

它是中心城区里最没有“存在感”的一个：没有陆家嘴的天际线，没有新天地的时尚，没有徐家汇的繁华，甚至没有五角场的青春气息。提到普陀，很多人脑海里依旧浮现出武宁路的建材市场、铜川路的水产市场、桃浦的化工厂。

但是，数据很反差：

2025年，普陀区GDP达到1778.78亿元，同比增长11.2%，增速全市第一。

2026年上半年，普陀继续以9.8%的增速领跑全上海。

下表：各区GDP增速及排名（表源：城读上海）

连续两次增速第一，这在上海十六个区的经济史上，实为罕见。

更关键的是：它不是靠房地产拉动的，不是靠政策输血的，也不是靠某一家超级企业的爆发。普陀靠的，是十几年前就开始布下的四个产业，慢慢长，慢慢等，终于等到了收获期。

一、等了20年的真如，终于醒了

要理解普陀的今天，得从真如说起。

2001年，上海规划了四个城市副中心：徐家汇、五角场、花木、真如。后来的故事大家都知道了——徐家汇成了上海商业地标，五角场靠杨浦大学城焕发新生，花木借着浦东开发和世纪公园成了行政文化中心。只有真如，一年又一年地“即将崛起”，被上海人戏称为“最像县城的副中心”。

动迁难、规划反复、产业导入慢，真如在等待中耗走了近20年。很长一段时间里，它更像一个“睡城”——居民楼盖了不少，但白天留不住人，写字楼空空荡荡，铜川路水产市场的腥味还没散。

但2025年以来，真如变了。

中海中心双子塔——真如的地标甲级写字楼——拿下了2024年度上海写字楼租赁成交量全市第一。什么概念？在上海这个写字楼供应过剩的市场里，真如的写字楼出租率超过了南京西路、陆家嘴的很多项目。

什么人在租？京东集团华东总部来了，罗尔斯·罗伊斯（对，就是那个做飞机发动机的罗罗）来了，宾尼法利纳（法拉利的设计公司）来了，德赛西威（智能座舱龙头）来了，大众汽车旗下的艾尔维汽车技术来了。这些不是来凑数的中小企业，是实打实的产业链“链主”。

下图：中海中心登顶2024年度上海写字楼租赁成交量（图源：OFFICE情报局）

商业配套也跟上了。中海环宇城MAX开业两年，日均客流7万人次，周末超10万，年销售额突破50亿元；山姆会员店开在了曾经的华东最大水产市场铜川路原址上，还特意保留了一面“渔市记忆墙”。

图源：园之访新月Alyssa

产业方面，真如已经累计引进数字经济企业约3000家，年营收超亿元的企业32家。上海市数字广告产业园在这里挂牌，快手磁力引擎、利欧数字等50多家企业入驻。更关键的是，真如被纳入了全国首批国家数据产业集聚区试点——这是上海独一份的政策红利。

图源：普陀区人民政府网站

2026年7月底，被称为真如副中心“最后一块核心拼图”的“真如之心”三宗地块正式挂牌，业内预估总价将突破150亿元。从2001年到2026年，真如用了25年，终于把一副中心的骨架搭完了。

图源：今日房产

但真如只是普陀故事的一半。另一半，在那些看不见的产业数据里。

二、四个产业，五年时间，从0到税收占比43%

普陀这波增长，最硬的内核是四个字：产业换代。

“十四五”开局之初（2021年），普陀做了一个当时看起来平平无奇的决定：重点培育智能软件、研发服务、科技金融、生命健康四大产业，还给了个名字叫“411倍增计划”——目标是到2025年，四大产业的区级税收占比翻一番。

结果呢？到2024年底，四大产业税收占比就达到了40.6%，提前一年完成倍增。到2025年底，这个数字变成了43.64%。也就是说，普陀区每收100块钱的税，有将近44块钱来自这四个五年前还不怎么起眼的产业。

我们一个个看。

智能软件是头号引擎。2025年，普陀智能软件产业营收突破1100亿元，集聚相关企业超过5000家。

这是什么概念？普陀一个区的软件产业营收，已经超过了很多省会城市全市的数字。

谁在普陀？360数字安全集团把华东的核心布局放在了这里，2026年世界人工智能大会期间，360还联合大模型产业联盟发起了“磐石之盾·长三角AI安全共同体”；闻泰科技——对，就是那个收购了安世半导体、全球领先的半导体IDM企业——在普陀设有上海分公司，被普陀区列为重点培育的“世界一流企业”；2026年WAIC期间，杉数科技带着10亿元投资的“决策式AI底层引擎”项目签约落户普陀。

图源：上海普陀

科技金融是最让人意外的黑马。普陀从来不是上海的金融中心。但普陀走了一条差异化的路：不碰传统银行、不碰券商总部，专攻“科技金融”。2025年，普陀科技金融总税收达到58亿元，比“十三五”末期增长191.75%。全国头部证券投资咨询公司，上海每4家就有1家落地普陀。数字人民币国际运营中心也设在了普陀。这不是跟陆家嘴抢饭碗，这是在金融科技的新赛道上另起炉灶。

研发服务和生命健康同样在起势。环同济大学生命健康总部基地正在建设，聚焦高端医疗器械；桃浦智创城——那个十年前还是化工厂聚集、灰尘漫天的地方——现在有了100公顷的中央公园，中以（上海）创新园落地，一批科研平台正在入驻。

下图：普陀TOP中央公园（图源：上海普陀）

数据是最诚实的：2025年普陀规上服务业营收增长54.4%，2026年1到4月更是达到了68.8%。这个增速在整个上海的服务业版图里，一骑绝尘。

三、为什么是普陀？——“下只角”的翻身逻辑

问题来了：上海那么多区，为什么偏偏是普陀跑出来了？

原因恰恰在于普陀的“劣势”里。那些曾经让普陀抬不起头的东西，恰恰成了它转型最大的资本。

第一，历史包袱变成了空间资源。普陀是上海的老工业区，纺织厂、机械厂、化工厂、仓库遍布。产业衰退后，留下了大量可改造的工业用地和旧厂房。桃浦曾经是上海重要的化工区，环境差、地价低；但正因为差，才有空间整体转型为智创城。真如之所以能规划成副中心，也是因为早年这里是城郊结合部，拆迁成本相对可控。反观一些早就发展成熟的区，寸土寸金，想引入新产业却找不到整片的空间载体。

2026年，普陀的征地和拆迁补偿预算达到138.57亿元，全市第一，同比暴涨479%。大拆大建不是为了盖住宅，是为了腾挪产业空间。在上海这个寸土寸金的城市，有空间就意味着有未来。

图源：举屋

第二，成本优势形成了产业错位。真如的甲级写字楼租金，比陆家嘴、前滩低大约30%。对那些不需要在金融区“撑门面”的科技公司来说，同样的品质、更低的租金、更近的江苏方向通勤，普陀是性价比极高的选择。京东把华东总部放在真如而不是陆家嘴，罗尔斯·罗伊斯和德赛西威选择真如，都有这个考量——它们要的不是一个光鲜的地址，而是一个能高效连接长三角制造业腹地的支点。

第三，地理位置被重新发现。普陀在上海的西北方向，是上海通往江苏的门户。沪宁高速从这里出发，上海西站是沪宁城际铁路的起点，日均发送旅客1.2万人次。当长三角一体化上升为国家战略，上海开始强化“沪宁产业创新带”的概念，普陀便从一个“市区边缘”变成了“上海对接苏锡常的桥头堡”。它还主动牵头南京、无锡、苏州、南通等城市搞“八市一区”协同机制。这个区位优势，是黄浦、静安这些核心区不具备的。

图源：今日房产

但最关键的，还是第四点：耐心。

普陀不是突然爆发的。四大产业从“十四五”初开始培育，到2025年税收占比超过43%，用了整整五年。真如副中心从2001年规划到2026年“真如之心”最后一块地挂牌，用了25年。桃浦从化工区到智创城，转型更是超过二十年。

这不是一个“追风口”的故事。普陀没有在2015年O2O火热时一窝蜂做互联网，没有在2020年社区团购爆火时去凑新零售的热闹，也没有在元宇宙概念最热时改弦更张。它选了智能软件、研发服务、科技金融、生命健康这四个方向——不算性感，但都是长坡厚雪的赛道——然后一年一年地投，一家企业一家企业地引，一个载体一个载体地建。

产业这个东西，骗不了人。你今天撒下种子，不可能明天就开花结果。但你持续浇水、施肥、除虫，五年、十年、二十年后，它会长成你当初想都不敢想的样子。

四、在一个追求速成的时代，“慢”反而成了核心竞争力

普陀这个故事，放在当下的语境里看，格外耐人寻味。

我们活在一个追求速成的时代。创业要追风口，投资要追热点，城市要追概念。一个新区规划出来，三年就要出形象，五年就要见成效。如果一个产业方向投了三五年还没看到明显回报，很多地方早就换赛道了。

但普陀告诉我们：产业有它自己的规律。

真如等了20年才等到中海中心满租、等到京东入驻、等到国家数据产业集聚区试点落地。四大产业等了5年才从不到20%的税收占比涨到43%。桃浦等了10年才从化工区变成有中央公园、有创新园、有科技企业的智创城。

这不是“慢”，这是尊重规律。

而且你会发现，普陀的增长是“健康”的。它的增长是四个产业、几千家企业一起托起来的，有360、闻泰这样的龙头，也有大量名不见经传的中小企业。这种生态型的增长，也许不会像单一大企业那样爆发式拉高数字，但它更稳、更可持续、更抗周期。

它也不是靠房地产。2025年普陀的税收增量里，四大产业贡献了大头；规上服务业68.8%的增速，是实实在在的企业营收增长，不是卖地收入。真如的土地价值之所以能上来，也是因为产业先导入了、人流先进来了——中海中心租出去了，环宇城MAX每天7万人了，山姆开业了，周边的地才值150亿。

真如寺里有一棵树龄650年的银杏，它看过真如作为水乡集镇的繁华，看过沪宁铁路通车后这里成为上海西北门户的喧嚣，看过新中国成立后工厂烟囱林立的热火朝天，也看过产业衰退后整条街的冷清。

现在，它看着中海中心双子塔在不远处拔地而起，看着京东的员工进进出出，看着山姆会员店里推着购物车的年轻人，看着曾经的水产市场变成了数字经济企业的办公室。

一棵树等了一千年。一个副中心等了20年。四个产业等了5年。

在这个人人都想走捷径的时代，普陀用一个很笨的办法赢了：选对方向，然后，一步一个脚印走下去。

(题图来源：今日房产)

原创作者：上海产业转型发展研究院常务副院长

责任编辑：胡珊毓

策划审核：夏 雨

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