上海很多人买房，已经没资格讲地段了

今天接待了一组客户，纠结由由新村和莘庄老破小怎么选

一时间环二愣住了，这两个地方怎么坐上一桌了？

一个内环一个外环，之前从没人放一起对比

稍微顿了顿环二清醒了，上海房价已经乱套了，只是还没习惯

连内环内的杨东都跟莘庄房价一样了，别说内环外的由由（《上海内环第一房价洼地，捡漏去？》）

而且不是田忌赛马，是同房龄小区对比

时代变化太快了，每天都在重新定价

00后的房价体系，肯定跟“老登”们不一样

很多人肯定说浦东浦西两个体系，其实浦东内部也乱套了

三林老破小也要4万以上，不比内中环便宜

潍坊有学区因素还贵点，潍坊往南的南码头、世博、杨思、三林，房价完全没拉开差距，老破小基本都4-5万

电梯板楼差距也不大，爱家亚洲花在内环内，跟外环内的环球翡翠湾差不多

浦西地段鄙视链稳固一些，也正在被打破

老静安跟闸北曾是天壤之别，现在差距越来越小

同样是三房，老静安的枫景苑11-12万，原闸北大宁的宝华现代城也在10万以上

徐汇曾经的地标豪宅东方曼哈顿现在只能卖11-12万，小老弟闵行的万源城三期8-9万

最高峰是东方曼哈顿两房卖过18万，万源城逸郡一直没破12万

当时东曼是万源城逸郡的1.5倍，现在只有1.25倍

价差正在不断缩小

静安-闸北，徐汇-闵行，原来定位上有天壤之别，价格都在缩小

郊区定位本来就拉不开，价格上更是混乱

外环内的滨江公园壹号，品质不比西郊金茂府差，房价却便宜了小一万

甚至同是嘉定的南翔，房价也跟嘉定新城差不多了

400多万嘉定新城买三房，南翔也买得到

地段不重要了吗？

对于刚需而言，确实如此，市区、近郊价差缩小

对于改善客户而言，地段依旧重要

三林老破小跟内环差不多，三林的新房却比内环便宜很多

三林最核心的位置，前滩东方湾8.5万卖不动

内环外的南码头，保利置业新房即将入市，要价13万以上

杨东20年房龄的商品房跟莘庄房价差不多，莘庄新房8万多也卖不动

杨东要开出新房，也得12-13万，甚至更高

闵行二手房正在缩小和徐汇的差距，新房却越拉越大

闵行新房基本都10万以内，天安一号9万多就卖不动了

徐汇康健街道刚拍的地，要卖15万以上，徐汇内环得17万以上

新房市场徐汇依旧遥遥领先

外环内的新房动辄1000万，是绝对的高端市场，大家还在讲地段

行政区有溢价，黄浦江有溢价，大家还在为溢价买单

二手房市场走向刚需，刚需已经放弃地段

哪方便、哪性价比高买哪里

浦东是第一经济大区，闵行是第二经济大区，都有大量的产业人口

上班在闵行的，买莘庄；上班在浦东的，买杨东

城市越来越割裂

站在闵行人角度看，莘庄名都新城也不比杨东爱家亚洲差

门口就是1号线，两个大商场，没必要非得住内环去

嘉定人也一样，上班在嘉定就买嘉定，嘉定新城找个生活方便品质高的小区

为什么要为了外环买宝山去

预算越低的客户，越放弃追求地段

就200多万买个老破小，三林上班方便、生活方便，就买三林得了

买进中环内也多不了一块肉

而且浦东很多产业都在中外环，下班去三林、去由由新村，距离可能差不多

预算一旦到1000万，资产属性就开始重要，大家不仅考虑通勤、生活，还要考虑资产是不是错配

哪里地段能值1000万，哪里才安全

预算超过2000万，地段就更重要，要考虑哪些地方有富人区氛围、哪些地方有稀缺资源

环二之前遇到一个客户，必须要买黄浦，就希望户口本上敲上黄浦区三个字

满足了基本的生活，还有闲钱，可以有这些精神追求

普通人，先解决医疗、教育、通勤再说

这背后，还隐藏着重大的社会问题

普通小区价差缩小，最本质的原因是追求地段的人在减少

最直接的原因是，中产坍塌

社会结构从来都是金字塔型，塔尖人永远是极少数

2022年后经济跳水，受冲击最严重的就是中产，金融限薪、房地产暴雷、互联网裁员、外向型工厂订单萎缩……

中产高度集中在上面这些行业

不少中产坍塌成了刚需，即使资产还是比普通人多，依旧不敢消费、不敢贷款，消费能力跟刚需没区别

社会结构变得更加陡峭，有钱人依旧有钱，豪宅卖得很火

不少中产降为刚需，大家一锅烩，刚需市场房价拉不开差距

仅有的中产维持着内外环新房市场，还有一些梯队，内环能到2000万，外环1000万、800万

有底气自称中产的家庭越老越少，基本都流入新房市场，二手房只能捡一些刚需

如果中产继续减少，新房继续增加，有些新房也会被中产抛弃

能为品质买单的中产没了，大理石外立面、泳池、会所、豪华公区，就卖不出溢价

社会结构决定楼市结构，社会结构每天都在变，楼市也会每天都在变

未来什么样的房子更保值，哪些小区陆续被中产抛弃

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