两次触发积分，大虹桥卷土重来，能否把握最后一次上升机会？

最近又有一个大新闻，徐泾宝业虹桥国展里二期认筹结束，64套房子，收获173组认筹

宣布触发积分

截至目前上海共6次触发积分，2次在徐泾

三林滨江前滩元境之前传出触发积分，最终开发商清退了一些认筹，最终认筹169人，实际没达到170人积分线

徐泾的2次触发已经是上海第一，大虹桥再次回到上海新房顶流

大虹桥凭什么卷土重来？现在可以买入了吗？

如果你正在关注大虹桥楼市，建议看完本文第3、4部分再做决定

首先新房火爆≠区域性价比高，很有可能是楼盘自带bug

比如金茂满嘉触发积分，不能说明嘉定新城楼市火爆

金茂满嘉跟之前的新房映翠府、象屿远香湖岸、招商·林屿湖畔价格差不多，但是产品完爆

位置好，密度低，又是新规产品，直接吸干嘉定现存客户

徐泾两次触发积分也有这个原因，之前20多个楼盘，位置都不够好

2019年以来徐泾新房分布

宝业、绿城都靠2号线，能级更高

蟠龙路这里也是徐泾新房集中地，区域成熟，还在大虹桥核心区内

更奇葩的是，价格不比2019年贵

只要产品不出大问题，火爆是必然的

其实绿城、宝业产品都有问题，绿城户型不好，宝业靠高架

优势太大，有点硬伤大家也忍了

当然最核心的还是大虹桥真的发展了

金茂满嘉能火，直接原因前面讲过，是性价比高

根本原因是，嘉定区域购买力强

五大新城中，嘉定经济总量一直独一档，遥遥领先

尽管这几年不顺，领先优势还在

经济发达，就有不少产业人口

大虹桥如果独立成区，经济总量也有2000亿元以上，跟宝山、松江差不多

大虹桥税收四五百亿，也达到了张江水平

十四区期间，大虹桥经济上确实突飞猛进，是购买力能爆发的前提

那为什么楼市之前崩塌？

是因为购买力虽然大幅增加，但是增幅远不如新房供应量

新增购买力的利好，分分钟被新房超供对冲，市场一直供大于求

唐镇背靠张江，也不缺购买力，新房供应相对克制

徐泾彻底放飞自我

上万套的新房供应之下，任何利好都苍白无力

那大虹桥还会不会继续沉沦？

市场已经给出了答案，地标新房6万出头大家是认的

大家可以换算一下，其他二手房小区多少价格合理

这次绿城吸引了940组认筹，有不少外区客户过来；站在全市角度看，徐泾600万买三房也不算贵

外环同能级板块地标小区也不便宜

江桥龙湖天璞118平三房也要600万，89平小三房确实便宜，但是客厅只有3米宽，太局促

数据来自房见小程序

更受欢迎的北九亭、南翔，地标小区正规三房也都500万起

贝尚湾、华润中央公园等等

这些二手房都有10年房龄，跟新房比优势没那么大

徐泾新房是2号线，九亭是9号线，南翔是11号线，能级上也有区别

西上海刚需选来选去，选中徐泾新房很正常

徐泾交出了一份让人满意的答卷，代价就是放弃了成长机会

可能永远在刚需定位沉沦

2017年后上海城市发展大大放缓，基本不存在板块翻身机会

刚需地段还有希望成长为中产的，只有大虹桥、唐镇、华泾

最火的那几年，大虹桥能到10万，是很多人给他抬升了地段

标准三房要1000万左右，卖到了莘庄、七宝、古美的价格

如果是这样一个定位，大虹桥就有泡沫

除了地铁优势，大虹桥其他都还配不上中产定位

商业上有了万科广场、印象城、开市客等等，但是太分散，整个城区商业氛围并不浓厚

除了几个商场，其他商业基本都是空白，商业业态完整性跟市区差距很大

而且大虹桥没有形成中心定位，向外辐射能力一般

下游的青浦新城，同维度的九亭、江桥、南翔，基本都没有来大虹桥消费的习惯

蟠龙天地很火，现在有些像南翔老街一样，更像是景区定位

教育上短板更大，至今也没培育出优质学区

优质的学区对于中产区域而言是必选项，能够称得上中产的，基本都有学区，新江湾、大宁、古美等等

自驾出行很不方便，四叶草、机场、高铁站、铁路等等，割裂了整个城区

产业上虽然有了发展，华新、江桥、徐泾的老旧产业还是很多，实际投入使用、运转正常的写字楼并不多，也不够集中

更大的阻力是居住氛围，无论是徐盈路组团、蟠龙路组团，都还有浓厚的城乡结合气质，留不下真正的中产

综合下来，环二当时认为大虹桥还不具备定位上升的条件

房价冲到10万，明显就有了泡沫

楼市中最重要的就是定位，地高一级压死人，超过地段定位的购买力会不断流出

九亭为什么上不去？九亭居民赚钱了，买房预算能到800万，第一想法就是换房

那区域还有什么潜力？

更可怕的是人口红利过了，城市发展红利过了，地段上升机会越来越少

我们可能再次回到30年前，上海有段时间没有外地人口流入，地段秩序没有外力打破，非常稳固

上只角、下只角泾渭分明，几十年没有板块翻身

现在人口又陷入停滞期，外地人大批涌入的时代过去，地段可能再次固化

大虹桥能不能抓住最后一次机会，尽快摆脱刚需定位，非常重要

如果继续跟南翔、九亭保持一个梯队，要求放低，大虹桥就看起来还不错

其实当地都很清楚，所以一直不敢给大虹桥涨价，徐泾新房一直6万

宝业大户型卖的就没那么火，总价800万，大家犹豫了

这次触发积分，一方面是套数不多，另外是捡漏了绿城悦海棠的客户

绿城带来了很大流量，但是很多人没买到，只好冲进宝业

唐镇现在热度没那么高，是因为真的涨价了，是官宣地段上升

事实证明唐镇是对的，涨价了市场也认，招商中旅称不上火爆，也称不上滞销

目前开盘5次，整体网签率接近80%

目前来看，华泾地段上升板上钉钉，本来起点也高

唐镇还在努力，已经远远超过同维度的曹路、川沙、周浦、康桥、浦锦等等

唐镇现在是浦东外环第一镇，楼市中应该没人抬杠

大虹桥还在刚需市场沉沦，不知道何时能等来上升机会

如果大家就预期大虹桥始终跟九亭、南翔一个梯队，那去大虹桥买房，我一点也不反对

现状上各有优劣，你喜欢就能买

大虹桥次新房实在太多，各个二手房该怎么选？要不要等后面的新房？

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