逼走胖东来，房东就赢了吗？

各位小伙伴大家好，我是堂主。

这几天刷到一条新闻，说是胖东来关掉了24年的门店。据说这家门店一年可以稳赚一个亿的利润。在整个零售行业，这妥妥的现金奶牛。

别的不说，现在商超有很多是倒闭的。去年年底，我家楼下开了十年的商超，也是选择了关店。

我记得当时他家挂的横幅是因为无力承担租金，只好选择闭店，全场清仓。

无独有偶，胖东来这次也是一样。

于东来特意在社交媒体上说了来龙去脉。胖东来生活广场店当初签合同的时候，项目负责人没有按公司制度统一签订整体租约，加上整栋楼产权分散在数十位小业主手中，各家租期以及定价完全割裂。现在有个别房东逐年坐地起价，租金涨到脱离市场、失去公平，所以选择关店。

说白了就一句话：房东恶意涨价。

早在2015年前后，胖东来新乡大胖店租约到期后，房东把租金从八百多万涨到了两千四百万。直接涨价3倍，于东来果断闭店换址。

以前经济好的时候，房东涨价现在不那么好，房东居然还在涨。格局确实差了，不做市调，前面有例子摆在这呢。

这让我想到了以前看到的一句话：房东才是实体经济真正的严父。不管经济好还是不好，这句话都适用。

租金在实体经济中，一直有着结构性矛盾。最常见的就是收益不对等。

房东零经营风险只需要持有物业，无需承担人工、库存、营销、市场波动等风险。

门店生意火爆了，马上涨租分走红利。门店经营亏损，租金一分不少，甚至到期就涨租驱赶商户。

而租金，恰恰是实体经济中最重要的部分。

腾讯研究院2024年做过一次调研，调查了7000多家店。结果显示店家面临最大的困难点，是门店租金太高，其次是用工成本。

什么奶茶店、餐饮店、便利店这些，看似流水可观，扣除房租人工后几乎无利可图，本质是为房东打工。

过去十年，无数中小实体店早已验证这套逻辑。市场一旦下滑，最先扛不住倒闭的，永远是商户，而房东只是换个租客，然后继续抬价。

美团研究院也做过调研，40%个体户将租金列为第一经营压力，25%商户因租金过高收缩 / 闭店；街边小店、新开店租金占营收普遍超30%，早已突破行业公认20%的生死红线。

30%是什么概念，比如一个餐饮店一个月营收10万，得交给房东3万块，扣去人工费，食材费，几乎就是贴钱开店。

那么店家面对租金这个难题，有什么好的解决办法吗？目前市场上大致有三个模式。

一个就是胖东来这种，受不了恶意涨租金，就直接换个地方开店。其实胖东来这个还是有点特殊，它是产权割裂陷阱。有些物业产权是分散的，对实体店来说就是风险加倍放大。

胖东来生活广场这类老式商场，产权分割卖给数十位小业主，没有统一运营管理。

单个房东只在乎自家铺面租金最大化，完全无视整栋商场的整体业态。

你想想，一个经营了20多年的商超，肯定是聚集了很多人气，把周边的商业都带起来了，但就是有个别老鼠屎贪得无厌。没办法，那就不开了。换个地方继续开。

第二种是腾讯这种，就是自己成为物业。

之前腾讯在南山科技园，后来自己买了个岛，建了大楼。搬离原因一是自己员工太多了，近10万员工，虽然有两栋自建楼，但只能容纳2万余人，剩余七万人分散在十几个楼宇办公，这样的话沟通效率很低，还有一个就是租金确实高，年租金开销超10亿元。

于是直接斥资300多亿在深圳宝安区大铲湾买下了一个岛，可容纳8万多员工。

财大气粗的腾讯想法很简单，租不如买。

这钱腾讯给房东是支出项，若是拿来去买岛建楼，那最后就是资产项。

还有一种就是麦当劳模式。很多人以为麦当劳是餐饮公司，实际上人家还是地产公司。

麦当劳营收主要有两大块，其一是自营餐厅收入，就是卖汉堡薯条的收入，其二就是特许经营收入。

麦当劳的特许经营收入主要有三种模式。

占大头的是传统特许经营模式，约占全球餐厅数量的50%。你也可以理解为是麦当劳的重资产模式，其业务就是麦当劳负责投入最重的部分，也就是房地产，然后加盟商负责投入其他，比如设备、装修等，

然后是占全球餐厅数量25%的合资模式。麦当劳与加盟商成立合资公司，麦当劳会占有股权，可以按持股比例分享合资公司的利润，早期中国市场的麦当劳就是这样开展的，

接着是占全球餐厅数量20%的轻资产模式。全部投资都是加盟商出，包含地产和设备等等，而麦当劳只收取特许权使用费。

2025年财报显示，麦当劳全球营收达268.85亿美元。其中租金收入就达到了104.42亿美元。

也就是麦当劳自己买下的地产租金，向加盟商收取的租金费用。

所以你看，麦当劳妥妥的是地产公司啊。

胖东来、腾讯、麦当劳这三种不同的模式，代表了不同应对物业的办法。

大多数实体经济是胖东来这种，属于被动，房东说涨就涨，商家没得选择。

所以才会有“房东是实体经济的严父”这种戳中无数经营者痛点的话。

有时候挺难理解的。像胖东来这样的房客，不仅自己店做起来了， 还带动周边商业也起来了。

这么好的房客，打着灯笼都找不到。这次是个别房东想拿捏胖东来，结果没拿住。

有些人真的是，本来是祖坟冒青烟的。好了，现在青烟灭了，以后看你怎么玩。

这期就聊到这，我们下期再见。