不管几代住宅，掌握这 8 个指标，买房不怕“忽悠”

之前写文章提到过7月数据显示全国百城新房均价 17229 元 /㎡，环比涨 0.26%。其中一二线城市的新房价格均出现明显涨幅，这主要是新盘扎堆入市导致的价格上涨。毕竟现在的新房都是以“四代宅”的产品形式面世，成本上涨售价自然也水涨船高。

新房相比二手房最大的差别就是未知性，看到的样板间，户型图，规划等等未来未必都能100%的呈现，而四代宅的产品力又吸引了很多购房者，所以，今天就“老生常谈”一下8个鉴别指标。

很多人一进售楼处就被大气的装修，精美的样板间给吸引，再加上售楼员的营销话术就很容易“发蒙”。“高端配套”“低密社区”“空中花园、垂直绿化” 一听就上头 ，结果收房入住才发现，采光差、电梯挤、停车难，糟心事一堆。其实判断一个小区适不适合买、住得舒不舒服，就看这 8 个实打实的硬指标，挨个对照，小区好坏一眼就能摸透，新手也能轻松掌握。

1. 得房率：你花的钱，有多少用在了自己家里

得房率，就是你房子里真正能自己用的面积，占建筑面积的比例。得房率越高，你屋里的实际空间越大，钱花得越值。得房率太低，相当于钱花了但是面积却没用上，约等于亏钱。虽然现在四代宅号称100%甚至120%的得房率。但这都是通过不计入产权的大赠送实现的，并不一定是使用面积的增大。

2. 容积率：直接决定小区挤不挤

容积率说白了，就是小区里房子盖得密不密、人多不多。容积率越高，小区里楼越密、住户越多，下楼遛弯、小区走路都挤得慌，早晚高峰坐电梯也得排队；容积率越低，小区越宽敞，绿化、公共空间也越多，住着越舒服。

3. 公摊面积：公摊越大，你屋里越小

公摊和得房率是一对反义词：公摊越大，你自己家用的面积就越小。公摊就是楼道、电梯井、小区大堂这些公共区域，摊到你房子里的面积。不是说公摊越小越好，太小了楼道窄、电梯挤；但公摊太大，就是纯纯花冤枉钱。

4. 绿化率：别被 “绿化覆盖率” 给骗了

很多销售会跟你说 “我们小区绿化覆盖率特别高”，这话水分特别大 —— 树影、房顶种草都能算进绿化覆盖率里，看着好看，实际没多少正经绿地。咱们要看的是绿化率，这是实打实的绿化用地占比，做不了假。及格线是30%，35%以上会有明显的舒适感。绿化是四代宅的卖点也会经常被拿来做文章，覆盖率能吹到 100% 以上。要知道阳台绿植属于业主自家，不算小区公共绿地，别被数字忽悠。

5. 楼间距：采光、隐私、通风全靠它

两栋楼之间的距离，看着不起眼，影响却特别大。太近，低楼层白天都得开灯，家里不拉窗帘会被对面一览无遗，通风也差，住起来非常不是舒服和自在。相反楼间距足够大的话采光，通风，私密性都不是问题。所以，不要听销售讲一定要看规划图或者实地感受一下。选择四代宅则要更加留心，因为每户有向外挑出的大露台，就算楼距离够，对面也很容易看到室内，哪怕楼间距达标。另外延伸的花园，也会一定程度遮挡下层住户采光。

6. 单层层高：够不够高，住久了才知道有多重要

层高问题很容易被忽略，等装修完会发现在吊顶和地板的“加持”下房子变矮了，住的很压抑。虽然现在四代宅的层高都提升的，但是也不排除“伪”四代宅的存在。所以，低于2.8米的就要谨慎选择了。

7. 梯户比：早高峰等不等电梯，就看这个

梯户比，就是一层楼有几户人家、配几部电梯，直接决定你每天上下班要不要等电梯。一梯一户、两梯两户肯定是最优解，不用排队，隐私性也好；两梯四户是刚需标配，勉强够用；要是三梯六户、四梯八户这种，早高峰等电梯能等到迟到，人多又杂乱，居住体验差很多。当然不能只横向比较也要纵向比较，即使一梯一户的户型如果楼层50-60也很拥挤。

8. 车位比：现在不看，以后下班抢车位头疼

汽车早就是普通家庭的标配了，甚至有的家有2台以上的都很普遍。因此如果小区车位不够那不光售价和租金贵而且抢车位也很闹心。以前1:1的车位比勉强够用，但现在最好是1:1.5以上的才更省心。

无论是三代宅还是四代宅，这8个指标都是衡量项目不变的标准，不要因为下限的提高就忽略了对比的意义。这些指标都是硬参数，不像样板间那样充满“水份”。选择时不要被营销话术带偏，直接比数就可以了，值不值得买一目了然。当然了指标越好的项目价格自然越高，所以不要盲目追求舒适，一定要在自己经济能力可以承受的范围内择优选择。希望都能选到适合自己的房子！

想更具体了解三代宅与四代宅的对比可以私信！