贵阳老城区的“老破小”，留着干嘛？

房产是刚需吗？不是，因为可以替代，租房同样可以解决居住的问题。

但是房产的附加属性，让房产成为了刚需。教育，医疗，工作，婚姻都和房产捆绑在一起了。在任何一个城市，只要有一套属于自己的房子，都有面对社会和丈母娘的底气。如果说婚姻是“坟墓”，一个男人没有房子，就有可能连“葬身”的机会都没有，因为岳父大人给你把路给断了。

在贵阳这样的刚需市场，一套房子动辄就要上百万甚至数百万，而对于普通人而言，买房不是件容易的事情，房子对于很多人来说都属于奢侈品，但为了自己后半生的幸福和能在城市立足的底气，多少人咬紧牙根不得不购置一套房产。只是新房的价格对他们进行了劝退，只能选择二手房，而“老破小”就成了比较合适的选项。

“老破小”三个字基本上概括这类房子的特点，但并不是所有“老破小”都值得购买，只要头脑清醒一些都能区分哪些“老破小”值得购买，而这样的房子往往具备以下优点。

1.地段好，配套全，总价低

贵阳老城区核心位置是贵阳最早发展起来的区域，这种位置的房子楼龄都不会短，周边的配套成熟。交通，购物，生活，学校等等都非常完善。对于目前的老破小来说，学校是唯一的“吊命药”，一些重点学校周边的“老破小”价格非常的坚挺，如果没有学区的加持，“老破小”的命运又会截然不同。相同配套的新房和老破小价格上区别还是比较大的，价格上低了不止一点。最后，必须强调一点，“老破小”的核心价值是土地。

2.公摊少，有装修

核心区域“老破小”的岁数都不小，特别是95年前修建的房子，但买多少得多少，当时的买的人和卖的人都比较纯朴的，根本没有想过公摊面积会出现。由于所处的位置在当时属于繁华区域，这样的房产基本上都有人居住，装修必然是有的，只是装修的情况好坏就不一而论，而且鉴于使用时间长，基本上家电都是赠送的。基本上能够拎包入住。如果遇到保养得当的装修，还可以省下一笔费用。

3.风险小，有收益

首先“老破小”是现房，避开烂尾风险。房子的位置，质量，周边配套一目了然，拥有所有二手房都有的“所见即所得”的属性，同时优质的配套加持之下，自身不住出租也可以产生收益。短期内旧改会作为城市更新项目的主要手段，“老破小”也会旧貌换新颜。如果坚守的时间够长，当房子成为危楼，或许会有拆迁规划，土地的价值才能得以变现。

21年之后，很多人发现“老破小”的价格逐渐走低，新房和“年龄小”的二手房都遇到销售瓶颈，“老破小”的各种缺点也被放大，更为明显：

1. 公共面积少

“老破小”在修建之初，对于容积率，密度，停车位等等概念是模糊的，甚至于没有“改善”的概念存在，汽车也没有像今天这样普及，购买这样的小区，缺少停车位是必然的情况，就算有少量的位置，也早就被老业主给占完了，作为出行的重要交通工具不能使用二部的不放弃购买。

2. 银行贷款难易不定

虽然现在各种金融政策放宽了，但也无法抹掉去年房贷收紧无法贷款的事实，“老破小”的年龄摆在那里，或许现在贷款轻松一些，但也不排除再遇到“贷款收紧”的时候，无论是买房还是卖房，就怕不确定的因素影响成交。

3. 居住体验差

一般“老破小”的绿化，环境，物业，设施，户型结构上都或多或少存在瑕疵和不足，就居住体验上来说，是没有什么居住体验的。甚至有的业主早已搬离，房子已经出租，外来人员进出，安全上也有隐患。

4. 升值空间受限

老破小的地处中心地段，周边的配套几乎定型，升值空间也因此受限。楼龄长没电梯等等短板反而拉低房子的价值，只有仅剩的土地还有价值。

核心区域的“老破小”，很多人认为是优质资产，21年之前或许这样的想法并没有错，但是时移世易，21年之后除了有学区加持的部分小区，其它的“老破小”位置再好，也不会再如想象中的优质，之所以出现这样的情况，也是因为近年来对房地产的调控数量多，密度大，主要还是体现在以下几个方面。

1. 价格随行就市，波动大不易把控

“老破小”的价格如果没有学区支持，极易受到市场的影响，当行业处于上涨的阶段，“老破小”的价格也跟着上涨，当市场进入下行阶段，价格也会跌落，没有特定的因素去支撑价格，就难以把控房产的价值，普通人想靠这个投资挣钱，难度较大。

2. 短期内只有旧改、拆迁的周期更长

21年8月， 官方发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，其中提及：老城区范围内严格控制大规模拆除；城中村等城市连片旧区不短时间、大规模进行拆迁。未来城市更新的进度会放缓，文件下发后的拆迁也会受到限制，但高龄的“老破小”，随着时间的进程也会变成危楼，或者碰到政策的更新，也会演变为拆迁，只是这个时间不会太短。

旧改和拆迁的目的都是改造环境，提升居住的舒适度，但是鉴于目前的实际情况，旧改的优势大于拆迁，旧改相对简单，成本低，周期短，总归来说就是通过极少的投入，达到改造的结果。曾经拆迁之所以如此普遍，主要因为房价在上升期，融资简单，而且“拆旧盖新”有利可图。，

3. 官方鼓励货币补偿，回迁难

22年6月，官方印发《贵州省进一步加快重大项目建设扩大有效投资若干措施》，其中提到，有序推进房地产开发投资项目建设。积极采取货币化安置+奖励的方式推进棚户区改造，带动住房改善和房地产发展。

房地产官方多次发放“救命良药”，其中鼓励货币化安置，被拆迁人在房地产市场自行购买房屋安置。一方面可以加快库存流通，一方面可以活跃房地产市场。特别是中心城区很难原地回迁，就算能够回迁开发商也可能会将其孤立区别对待，此类的新闻并不少见。

另外，受到新标准的影响，建筑密度也有明确规定，同面积的地，拆除之后需要建设约3倍数量的楼层才有多余的面积对外销售，这也是为什么中心城区拆迁新建多为高楼的原因。官方有意调控房价，房地产告别了高增长，开发商无法获得收益，拿地的意愿也会降低。

“老破小”，房地产经久不衰的话题，不论官方发展的方向是向外拓展，还是重塑老城的价值，有价值的只是土地，房子本身已经没有任何意义，如果你的手上有“老破小”可以考虑出手，很多人在乎老城区的资源，但是随着城市的发展，资源也逐渐向外分摊，比如贵阳一中搬迁，贵阳六中的规划，比如省医在金阳的分院，这些资源都在逐渐分摊扩大范围，甚至一些有历史沉淀的资源也会逐渐变成我们回忆的一部分。

最后，千万别拿故土情结来麻痹自己，也不要拿学区当做保驾护航的手段，毕竟学区也是未来调整的对象，80%的“老破小”会出现价值下降价格下滑的情况。如果不变现，不论是土地还是学区或配套都无法体现了他本身的价值，当变现后也代表完成了它们的使命。

如果是你，你会如何处理手上的“老破小”呢？