江苏
杭州的孙某欠债100万，法院判决后他不还钱。他名下没有任何房产，但他住在一套大房子里，产权是他70岁母亲的。债权人查到，这套房是孙某5年前出钱买的，登记在母亲名下，一直由孙某一家居住。债权人问：“能不能执行这套房子？”
【结论先行】如果能证明孙某是实际出资人，只是借名登记，可以申请法院确权，确认房屋实际归孙某所有，然后执行。或者，如果孙某将房产无偿转让给父母，债权人可以行使撤销权。
【一、什么情况下能执行父母名下的房产？】
①借名买房：债务人出资购房，登记在父母名下，由债务人实际占有使用。债权人可以起诉确权，确认房屋实际归债务人所有，然后执行。需要证据：购房款转账记录、孙某控制房产的证明（实际居住、缴纳物业费、收租）。
②无偿转让：债务人将房产无偿或低价转让给父母。债权人可以行使撤销权（民法典第538条），撤销赠与，追回房产。行使期限：知道撤销事由之日起1年内，最长不超过行为发生之日起5年。
③家庭共有财产：如果债务人与父母共同生活、共同财产没有分割，法院可以执行属于债务人的份额。
【二、孙某的案子债权人如何操作？】
第一步：申请律师调查令，查询购房款的来源——孙某的银行转账记录、付款凭证。
第二步：收集孙某实际居住的证据：水电费、物业费、燃气费由孙某缴纳的记录；邻居证言；快递收货地址。
第三步：起诉孙某和其母亲，请求确认房屋实际归孙某所有，或确认赠与无效。胜诉后，申请法院查封拍卖。
【三、如果父母说“这是赠与”，债权人怎么办？】
父母说是赠与，需要提供证据。如果赠与发生在孙某欠债之后，且孙某无力还债，法院可能认定为恶意转移财产，可以撤销。如果赠与发生在欠债之前多年，且孙某当时没有债务，撤销难度大。
【四、如果父母的房产是唯一住房，还能执行吗？】
如果这套房是孙某父母的唯一住房，法院执行时会谨慎。但如果是孙某实际居住，法院可以拍卖，从拍卖款中预留5-8年租金给父母租房（上海约10-15万）。
【五】债权人需要注意的时效问题
撤销权：知道或应当知道债务人无偿转让财产之日起1年内行使，最长不超过行为发生之日起5年。超过期限，撤销权消灭。
【律师最后说一句】
债务人住着父母名下的房子，不代表你执行不了。查出购房款来源、实际居住情况，能证明借名买房，就能执行。别被“房子不是我名下的”忽悠了。
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