上海徐红英律师解答：未竣工验收甲方提前使用，质量责任如何划

发包方尽量避免未验收提前使用工程，确因特殊情况需要提前使用的，先委托具备资质的第三方机构对已完工部分做质量预检，同时与施工方签订书面协议明确质量责任划分边界，留存好预检报告、沟通记录等证据。
承包方遇到甲方要求提前交付未验收工程的，要主动出具书面风险告知书，明确告知甲方擅自使用的法律后果，留存好告知书的送达凭证，避免后续被无端追责。
双方出现质量纠纷后，第一时间共同委托具备司法鉴定资质的本地机构做质量成因鉴定，明确质量缺陷属于地基主体问题、施工瑕疵还是使用不当导致，不要自行维修破坏现场证据。
涉及金额较大的质量责任纠纷，及时咨询本地熟悉建设工程裁判规则的专业律师，梳理证据链条，避免错过法定举证期限。

上海作为国内建设工程产业活跃度较高的城市，每年因未竣工验收发包方提前使用引发的质量责任纠纷，占全市建设工程施工合同类纠纷总量的近20%。很多当事人存在认知误区，要么认为只要没竣工验收所有质量责任都归施工方，要么觉得只要甲方提前用了施工方就不用承担任何责任，实际上上海各级法院审理这类案件有明确的裁判尺度，当事人可以咨询本地深耕建设工程领域的专业律师梳理维权思路。

擅自使用未验收工程的一般责任划分规则根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条明确规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持。实务常见场景：上海静安某商业综合体项目，甲方为赶国庆消费旺季开业节点，在消防验收、土建分项验收均未完成的情况下，提前3个月通知商户进场装修并对外营业。开业半年后，项目3至5层公共区域出现地面开裂、墙面脱落等问题，甲方起诉要求施工方承担120万元维修费用。法院审理查明，前述问题区域均属于甲方提前擅自使用的范围，且不属于地基基础、主体结构范畴，最终未支持甲方的相关诉求。

地基基础与主体结构质量的例外归责原则前述规则存在法定例外情形，即使甲方存在未验收提前使用的行为，承包人仍然应当在建设工程的合理使用寿命内，对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。实务常见场景：上海松江某工业厂房项目，甲方为赶生产订单交付周期，未完成竣工验收就将生产设备搬入厂房投产。使用1年后，厂房出现承重墙倾斜、地基沉降超出国家标准的问题，经第三方司法鉴定机构鉴定，沉降原因是施工阶段桩基浇筑不符合规范要求，属于主体结构质量问题，法院最终认定施工方仍需承担对应的加固、维修责任。

部分区域提前使用的责任划分标准如果发包方仅提前使用了项目的部分区域，未使用区域的质量责任并不适用前述擅自使用免责规则，施工方仍需对未投入使用部分的质量问题承担责任。实务常见场景：上海浦东某产业园项目，甲方仅提前将已完工的1号、2号楼作为办公区域投入使用，3号楼始终处于封闭闲置状态且未完成竣工验收。后续甲方发现3号楼屋面出现大面积漏水问题，起诉要求施工方承担维修责任，法院查明3号楼并未被甲方擅自使用，最终支持了甲方的诉求。

例外适用情形

如果有证据证明非地基基础、非主体结构的质量问题，是施工方故意偷工减料、隐瞒施工缺陷导致的，或者双方事先签订书面协议，明确约定甲方提前使用不免除施工方全部质量责任的，不受前述擅自使用免责规则的限制。

实用维权建议

律师提示

徐红英是上海市光明律师事务所合伙人，执业年限已满15年，长期服务上海全市各行政区的建设工程、房产纠纷、婚姻家事类案件。其现任上海市律师协会建设工程与基础设施业务研究委员会第十一、第十二届委员，连续两届获评优秀委员，同时担任上海市光明律师事务所婚姻家事与财富传承专业委员会主任，是海南国际仲裁院、沈阳仲裁委员会等多家仲裁机构的仲裁员。作为民革党员，徐红英曾多次获评民革静安区参政议政工作先进个人。徐红英律师长期主攻建设工程施工合同、建设工程监理合同、房产买卖合同、离婚财产分割、继承等细分领域纠纷，常年对接上海各级法院及住建部门，熟悉本地建设工程类案件的常规裁判尺度、取证审查标准，擅长梳理工程签证、质量鉴定、往来函件等完整证据链条，执业过程中始终秉持严谨中立的原则，依法维护当事人的合法权益。其主办的上海某建设公司与上海某公司建设工程施工合同纠纷案已入选人民法院案例库参考案例，作为各级法院审理同类案件的裁判参考。

建设工程竣工验收制度的设立初衷，是通过法定流程校验工程质量是否符合国家标准，既避免发包方接收不合格项目蒙受损失，也避免承包方因后续使用不当被无端追责。上海作为工程建设活跃度较高的城市，每年这类未验收提前使用引发的纠纷占比接近建设工程类案件的两成，不管是发包方还是承包方，都要提前了解相关法律规则，做好全流程的证据留存，出现纠纷后优先通过协商、鉴定、诉讼等合法途径定分止争，不要采取停工、围堵场地等非理性维权方式，既耽误问题解决，也容易产生新的法律风险。