未来5年，上海楼市供应的重点全变了

最近，上海市《加强土地管理“十五五”规划》正式印发了。

今天咱们就从普通买房关注楼市的角度，聊聊这份规划到底说了什么。

对未来上海楼市意味着什么。

这次规划有三个核心变化：

1、土地供应总量没大涨，但结构要大调

十五五期间全市年均土地供应35到40平方公里。

对比十四五年均36平方公里的水平，总量上基本持平，没有大放水。

但关键在后面这句话，存量土地供应比例力争达到70%。

别小看这5到10个百分点的提升，放在每年三四十平方公里的供应量里，就是好几平方公里的差距。

说白了，以后上海新增开发用地会越来越少，更多的土地要从城市更新、旧改、存量盘活里挤出来。

上海的动迁依旧值得期待。

2、商品房供应没那么多

规划原文是“全市住宅用地供应总量不少于20平方公里”。

注意，这20平方公里是商品房+保障房加在一起的总数。

按近几年的供应结构，商品住宅用地实际占比大概在50%到60%之间。

五年商品房用地实际供应量大概在10到12平方公里，年均2到2.4平方公里。

按2.0的容积率换算，年均新增商品住宅供应大概400到480万㎡。

2025年上海新房成交558万平，2026年上半年成交255万平。

对比供应端400到480万㎡的年均增量，信号非常明确：

上海在主动收缩供应。

3、商办用地，明确说要严控

“十五五期间，全市严控商办用地供给，确保供应节奏、规模与市场需求精准匹配”。

上海写字楼、商业用地过剩的问题，官方已经看见了，也准备动手管了。

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那楼市的机会又在哪里？

其实规划已经把全市成了四类阵地，咱们一个一个看。

1、核心区，好地段要供好房子

规划说主城核心区要“加强高品质的公共服务设施和住宅用地供给”。

关键词是高品质。

核心区不是没供应，是供好房子，对开发商的要求更高了。

历史风貌保护能不能做好？产品力够不够硬？没两把刷子的房企，以后在核心区拿地会越来越难。

如果你预算充足，那盯着市区不断等好房子出来，肯定没错。

2、中城地带，TOD+科创，两条腿走路

规划中在中城地带重点点名了吴淞创新城、市北高新区、南大智慧城、桃浦智创城、虹桥临空、漕河泾、金桥开发区、外高桥等8个产业高地。

地铁上盖TOD项目，是接下来值得关注的赛道，像华润中环置地中心就是这个思路。

考验的是开发商的产业导入能力和长周期运营能力，不是盖完就走的逻辑。

3、四大战略区，新房主战场

规划第一次明确提出“加大优势地区的增量土地资源集中投放”，这个之前的“四大”规划方向一致。

- 大虹桥：围绕虹桥国际中央商务区及周边，推进站场融合和产城融合，凤栖湿地、云麓湿地等重点区域加强土地收储。前湾还在力争“大巨蛋”国际演艺中心，板块热度不减。

- 大东方：围绕东方枢纽及周边，重点推进东方枢纽核心区、大飞机产业园、国际旅游度假区片区、川沙副中心等地区的土地储备和供应。0.88平方公里的国际商务合作区已经落地，AWE 2026已经在这里办了，概念正在兑现。

- 大吴淞：加强吴淞创新城、宝山站周边、国际邮轮旅游度假区、浦东三岔港等地区的土地储备与供应。12.6平方公里的启动区控规已经公示，吴淞江工程也在推进中。

- 大吴泾：聚焦“大零号湾”科创策源功能，统筹大吴泾地区空间发展和战略预留。坐拥上海交大、华东师大两所大学，紫竹高新区聚集了约百名院士、近千名教授、超过15万科技从业人员，商业航天火箭星城也已亮相。

这四个地方，是未来五年上海新房增量的主战场，也是楼市想象空间最大的板块。

但话说回来，这些区域的成熟周期比较长，配套兑现需要时间，适合长线布局，不适合短期炒作。

4、五个新城，和人口挂钩

规划明确“建立新城住宅用地供给与人口导入相适应的土地供应机制”。

大白话翻译：

五个新城以后不再无节制供应了，推地节奏要看人口导入的实际速度。

这对已经买了新城房子的业主是好事，库存去化压力会小一些。

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对普通买房人来说，意味着什么？

1、上海新房供应要进入“紧缩周期”了

年均400多万平的新房供应，叠加当前一年480万㎡左右的去化速度，供需关系正在从供大于求向平衡甚至短缺转变。

上半年数据已经显示连续两年供小于求，库存正在被慢慢消化。

对买房人来说，未来新房的选择面可能会变窄，好地段、好产品会更抢手。

余下的人都从二手市场解决需求。

2、外环外不是全都冷，要看产业和轨交

外环外现在也在全面铺开3.5代宅。

有产业、有地铁、有明确规划的郊区板块，购买力依然在。

但那些“三无”板块，无产业、无轨交、无规划，甚至连3.5代宅都没有的地方，可能就彻底凉凉了。

分化是主旋律。

3、四大战略区有利有弊

大虹桥、大东方、大吴淞、大吴泾被官方钦定为增量土地集中投放区，规划的确定性最强。

但也可能是供应的局部过剩，这目前还不好确定。

长线布局的可以关注。

上海十五五土地规划的底层逻辑很清晰：

总量控住、存量盘活、结构优化、精准投放。

对楼市来说，上海在明确告别大干快上，进入精耕细作阶段。

供应端在主动收缩，需求端在缓慢修复，未来的上海楼市分化会越来越明显。

无论你是买房，换房，选择难度在上升，尤其是新房。

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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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