被LV、GUCCI们抛弃的商场，做错了什么？

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 哎呦薇

图片来源 · 项目官方

在业绩下滑曲线中挣扎的奢侈品们，又一次熬出了头。

最新财报显示，上半年，LVMH营收有机增长2%，终结了连续七个季度的下滑；开云集团营收72.2亿欧元，可比口径增长1%，核心品牌Gucci第二季度跌幅收窄至2%；爱马仕亚太市场（不含日本）营收35.33亿欧元，固定汇率下同比增长2.4%；历峰集团上半年合计营收117.29亿欧元，同比增长11%。

可这张喜人的数字报表背后，暗藏着奢侈品中国门店版图重构叙事。从2025年初到2026年7月，上海One ITC、尚嘉中心，北京金融街购物中心等老牌重奢商场接连迎来大牌撤场，昆明、贵阳、哈尔滨部分商场更是遭遇多个奢牌接连出走之窘境。

奢侈大牌们在高端商场间的流动，从来不是简单的扩张收缩，是一场关旧开新的战略迁徙：撤出次级商场与消费力不足的城市，集中资源涌向顶流商圈的独栋旗舰店，以及消费力被验证的二三线万象系项目。

曾经，奢侈品大举跑马圈地，只要定位高端就能吸引大牌入驻；如今粗放扩张时代落幕。品牌不再追求门店数量，每一家店铺都要考核产出价值。一批商场被奢侈品牌主动放弃，有的败给同城更强竞品的虹吸挤压，有的受困于本地高净值消费池不足。

在这场洗牌之中，被抛弃的商场，到底踩中了哪些时代陷阱？

01.

涨不动的业绩，

换不停的门店

三大奢侈品集团的业绩，摇摆、分化在2023年。

这年起，LVMH总营收掉头向下；开云集团更惨，连续两年双位数下跌；唯独历峰集团走出了独立行情，2026财年(截至2026/3/31)合计营收224.2亿欧元，同比增长11%。奢侈品巨头之间的温差，不是短期，是结构性的。

业务结构决定了它们在周期里的位置，硬奢涨、软奢跌。拆开三大集团的收入构成来看，LVMH的皮具箱包占近半壁江山，开云集团的时装皮具占比更高，而历峰集团的珠宝部门贡献了近七成收入，金价上扬还给珠宝叠了一层“保值”的光环。相较之下，皮具、时装为基石的LVMH和开云集团，在中产收紧开支的周期里被动承压。

当业绩高增长消失，每一家门店都要重新证明自己配得上那笔租金。Prada集团首席执行官Andrea Guerra在2026年上半年财报电话会直言：同城第二家、第三家店客流重叠、产出分散、运营成本高企，已经不再具备持续投入的价值(I don"t think that those second o rthird store are valuable anymore)。开云集团CEO更是计划2026年再关约100家门店，中国被列为优先调整方向。

奢侈大牌的关店信号，搅动着中国高端商场敏感神经。那些被撤场的项目，在负面的连锁反应边缘彷徨着；那些被新选中的项目，铆足劲准备大干一场。

撤退：

老旧重奢场、低线城市高端场

2025年1月到2026年7月，三大集团旗下品牌在中国内地的关店清单上，排在前面的都是些开业年限久远、物业偏老的重奢场——上海OneITC走了5家，上海尚嘉中心、芮欧百货各走3家，北京金融街购物中心走3家。

低线级城市的撤退，更为彻底。昆明金格百货、贵阳荔星中心、哈尔滨卓展，一关就是整城退场，品牌连留守的意愿都没有。

新进：

顶流地标、二三线“万象商业”

一个是顶流核心商圈的旗舰地标。北京三里屯太古里一年内迎来6家奢侈品新店——LV之家四层独栋、Dior之家、Tiffany独栋、Yves Saint Laurent右岸、LoroPiana华北最大店、Alaïa中国首店；上海兴业太古汇搬来了LV"路易号"船型体验空间，把一座商场变成了一艘船的码头。

另一个方向有些反直觉，被万象系商业验证过的二三线城市。福州、长春、沈阳、济南、温州这些城市往年很少出现在奢侈品的拓店名单上，但2025年以来它们新开门店几乎被万象系一家包圆。

关店朝向"次级商场、低线城市"，开店朝向"顶流商圈、万象系"。这幅奢侈品门店迁移路线图上，有一条清晰的逻辑，品牌在主动放弃那些不再适合扎根的地方，集中资源在少数几个坐标上垒起更坚固的据点。

按照品牌开关店的路径来看，上海OneITC流出的品牌，流向了兴业太古汇；昆明、贵阳整城退场的品牌，重新出现在了福州、长春的万象城。这不是撤退，是一次全盘重排。

迁移从来不是孤立的。奢侈品品牌有极强的集群效应，一个重奢场里LV和Dior是锚点；锚点一撤，背书就弱，其余品牌便纷纷有了离开的理由。反过来，一家旗舰店开业能把整条街的同行吸引过来，北京三里屯太古里的6家新店就是这么一家接一家落定的。

北京三里屯太古里(左)，上海兴业太古汇 (右)

图源：视觉中国

02.

被LV们抛弃的商场，

败因有二

细看失守奢侈大牌的商场，败局原因无非两种。

被隔壁抢走

这类城市本身完全撑得起奢侈品消费，问题出在"你隔壁那个场更强"，这是纯粹的项目能级之争。

奢侈品牌选址最认一个硬指标即是卖货能力，销售额越高的商场，越能争取到双层旗舰店、限量首发、独家展览，形成"高销售→强品牌→更高销售"的螺旋，核心越转越强，边缘被甩得越远，虹吸效应愈发明显。

落到上海、北京，品牌并没有离开这两座城，而是从能级偏弱的场子转移到了核心重奢场。上海的品牌在向兴业太古汇、恒隆广场、国金中心集中；北京的品牌在向三里屯太古里、国贸、SKP集中。同一个城市里，品牌也在重新站队。

图表说明： ①白色圆圈：奢侈品集中入驻的重奢核心项目； ②灰色圆圈：奢侈品集中闭店或退场的重奢项目； ③箭头方向代表品牌轮动方向：从次梯队重奢项目向核心重奢项目迁移； ④项目2025年销售额数据来自项目官方及公开资料。

城市净增量的视角下，上海以净减16家门店位列"城市瘦身"第一，虽然关店最多，但依然是奢侈品密度最高的城市；温州、福州城市新开门店数在增加，出现在净流入的坐标上，奢侈品的城市版图正在按每个城市的实际承接能力精准筛选。

武汉恒隆广场可以看作当下重奢博弈当中最具代表性的案例，面对大环境走弱，加上周边竞品持续加码重奢阵容，项目主动从重奢转向潮奢定位，把B1层改造为美食主题街区“恒享里”，并相继引进24KR韩流街区、Greenhouse百货街区两大特色板块。

但转型伴随阵痛，2026年上半年收入下跌18%、租户销售额下跌13%。潮流街区仍需培育，短期内营收很难追上奢侈品业态，但“恒享里”引流效果已经显现，也证明差异化调整是一条可落地的突围路径。

城市接不住

这类商场的能级并不低，甚至是一线操盘方的高能级项目，但照样没留住品牌。因为品牌是基于"这座城不值得"的战略判断主动退场的，商场再怎么努力也留不住。

接不住的根本原因是本地消费池太浅，一家重奢门店的销售主力，主要取决于本地高净值客群的消费力。把31座城市的人均可支配收入排个序，贵阳、昆明、哈尔滨位于下游。一座城市能撑起多少重奢门店，最终取决于这座城市里有多少人买得起、持续买，能否撑起一整个重奢矩阵的复购与沉淀。

重奢商业项目对异地客群的依赖，远高于普通购物中心。全国购物中心异地客群平均占比26%，而重奢项目为39%，这意味着重奢项目“外援”也尤为重要，一个场能否撑住既要看本地富人基数，也要看能否吸引更大半径内的高净值人群。

昆明恒隆广场、昆明金格百货、哈尔滨卓展、贵阳荔星中心四个项目，来自一线和新一线城市的异地客群全部不到10%，这些门店的“外援”大多来自能级更低的周边城市，很难辐射真正能贡献高购买力的高线城市客群。

本地池浅，外援借力通道也堵死，两道天花板同时盖下来，奢侈品整城退场只是时间问题。

而这些场子的出路，也许就是武汉恒隆正在走的路——转型做轻奢、高端餐饮、体验业态，从重奢场转身为高品质生活方式场。与其在原地等一个不会回来的人，不如换个赛道，重新经营自己。

03.

奢侈品与高端商业

从广泛覆盖走向深度绑定

重奢这个阵营，也在分化成两个截然不同的世界。

门店往哪流，钱往哪走，最后都落在商场的财报里。这一轮周期下来，重奢场之间已经不像同一个行业了。把太古、恒隆的财报数据放在一起，分化逐渐直观。

太古系是这轮分化中最清晰的赢家。2026年上半年，上海兴业太古汇零售销售额大涨82.2%、北京三里屯太古里增长63.2%，广州太古汇、成都太古里、前滩太古里也分别增长9%、14%和14%。

恒隆则内部分化加剧，上海恒隆广场、港汇恒隆广场2026年上半年租户销售额同比增长均达24%，稳住了基本盘，但沈阳和武汉的项目还在失血。同一个“重奢”标签下，跑出了完全不同的业绩曲线。

这些数字背后，反映出增长逻辑的变化，太古系的爆发不是靠“引进更多品牌”，而是“让已有品牌卖出更多货”。爱马仕全球旗舰店、LV之家、劳力士旗舰店的进驻，意味着品牌把最好的货、最稀缺的服务、最集中的营销预算，统统灌进了这几家店。消费者的购买力原来分散在三四家店里，现在被归拢到一家旗舰店。商场销售额暴涨，奢侈品牌总门店数却在减少。

品牌的收缩，恰恰是头部商业的扩张。头部项目吸引到旗舰店，业绩跳涨吸引更多奢牌旗舰店入驻。这即是“关小店、开大店”的连锁效应，这个循环一旦启动就很难停下来。

很显然，当下奢侈品与高端商业的关系，正在从广泛覆盖走向深度绑定。

品牌不再数自己在中国开了多少家店，转而盘算每一家店是不是地标级的门面；商场不再清点自己集齐了多少个品牌，转而比拼能不能让品牌在这里开出旗舰店、办起独家展、首发限量款。

这场格局重塑还远没结束，终局是一张被重构的奢侈品布局地图。能接住的商场，业绩跳涨；接不住的商场，正在从重奢阵营中掉队，过去同属一个梯队的项目，差距正以每年几十个百分点的速度拉开，而且只会越拉越大。

奢侈品这门生意的本质，从来不是服务更多人，而是服务更少的人。

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