为何越来越多物业，主动“炒”业主？“酬金制”物管是好出路吗？

先讲讲德先生在上海居住小区的真实案例，物业管理费每月每平方米0.9元，电梯房是1.35元。别说在北上广深了，即使比照全国三线城市，物业管理费的标准也是非常低的。但是按照现有的物业管理条例，以及相关的法规法条，对于物业管理的范围和程度并没有准确的明确的量化标准，最终物业管理的矛盾越来越大。

最终在年初，老物业公司退出了小区管理，新的物业公司，号称上市公司旗下的物业公司入驻，情况更加恶化了。物业公司仅仅想比照最基本的标准提供基础性的服务，而业主则提出了比较高的物管要求。最终小区管理变成了鸡肋，预计也就是一年后的试用期，新物业公司也得退场。

其实在一些连锁性的物业公司缩小规模，控制成本的压力下，物业公司主动撤场的案例就是越来越多。而在经济不稳定时代，过去高物业费标准的小区，有存在降低物业标准的诉求，如果不能降低，那么缴纳物业费的比例就会下降。从此形成了另外一种恶性循环，物业公司物管费收缴率在不断下降，而有些业主又提出了维持比较高的物业标准的矛盾。

就以保洁为例，干净整洁的要求？是如何界定的？小区道路是需要一天一扫，还是一天两扫，或者是两天一扫？楼道间是需要两天一扫，还是需要用扫帚和拖布来清理，又或者还要进行抹布收尾？仅仅这一个微小的保洁就引发了双方的争议。物业公司与业主之间的矛盾自然会越来越深，双方都陷在这个循环中不断争吵，有些业主以此为理由拒绝缴纳物业费。物业公司也觉得投入成本过大，物业费收缴太低，不愿意继续管理这个小区。

更别说现在推行的“三位一体”综合物业管理模式，从法律来说，小区的管理应当是由业委会，业主大会进行管理，物业公司进行实施。但是居委会在一定程度上又担当了最高管理者的角色，他们利用各种渠道影响了小区的方向，事实上也形成了管理混乱。

另外关心小区事务的，基本都是老年人，他们有着更多的时间投入和观察，并且可以通过12345等等渠道表达个人的诉求。小区年轻人忙着上班，无暇参与小区具体事务管理，年老退休人员参与的更多，但是有时候他们的思想意识以及认识层面相对已经落后于时代，而个人诉求通过不断的骚扰式表达，占据了小区管理沟通的公共资源，而且凌驾于小区的公共利益之上。

有人提议，为何不采用“酬金制”物业管理模式？其实也是在大多数小区难于实行的，反而是更多的物业公司在后面拍手欢迎，酬金制的做法，那就是根据物业提供的服务，给予透明的人工计算，相当于物业公司变成了小区管理的外包公司。大多数人想，物业公司怎么可能欢迎呢？过去那种是物业费的模式，物业公司不是可以在其中上下其手，大赚其钱吗？

但其实不然，在经济不稳定的时候，物业费的缴纳真的变成了鸡肋。在前10多年建设的那些楼宇，物业费一般都在两块钱以上，当时业主觉得也不贵，但是现在看来就变成了一笔不小的开支啊，所以挑刺物业已经成为现实中的一种常态，为此拒交物业费的比例也是逐渐上升。虽然物业公司可以去起诉业主追讨物业费，但是有几家物业公司还在提供服务阶段会这么做呢？

为何业委会会对酬金制管理模式，非常不积极，而且是抗拒态度呢？因为在这种模式下，业委会相当于成为物业管理的中枢管理机制，他们的投入和产出完全不对称，业委会成员也仅仅只能拿到几百元的津贴而已。我们可以要求业委会成员高风亮节，可以希望他们无偿的为小区提供服务贡献力量，但是这是一个商品社会，这是一个市场经济社会，长期如此要求，谁都顶不住啊？

因为他们需要一边对应着业主提出的各种诉求，还要形成各类解决方案，并且驱动物业公司实施；另一边针对物业公司的工作，开展日常监督，日常检查，乃至沟通协调；还有一边那就是三位一体的居委乃至街道的工作指导、工作要求和具体的工作干涉。业委会需要各类专业能力资源的加入，但是他们又不能擅自做决议，需要一年一度乃至最多二次业主大会的授权，效率方面无法保证。

那么是否给业委会成员涨津贴，乃至发工资，就能推行“酬金制”，将所谓物业公司过去赚取的利润给业务会成员呢？现在看来是不现实的，当业委会掌控着小区上千万的维修基金时，如果还有着相应的工资待遇，那这个岗位有可能又变成一小撮牟利的工具，所以这是一个社区管理中的两难。

其实从全球看来，酬金制还是不多的小区管理模式，适用于那些业主数量少，尤其是那种家属楼小区模式。更多更多的小区还是现行模式。所以如何在现行模式下，如何掌握住“社区自治”的边界，如何摸索出适应本小区的管理方式，制定出合理的物业费价格，才是未来探索的方向！