“沪八条”落地   金九银十成色更有保障

今天中午，上海赶在传统楼市旺季“金九银十”之前，

再度发布楼市新政“沪八条”！

今年以来，上海楼市在“新七条”及多种政策工具的叠加发力下，住房需求持续释放，市场呈现量价齐升的良好态势。土地端同步升温，多幅地块刷新区域价格纪录，反映出房企对后市稳定向好的坚定信心。在整体向好态势已然确立的背景下，“沪八条”适时出台，精准聚焦改善型需求，从信贷支持、公积金赋能、购房补贴、房票安置等多维度协同发力，进一步巩固楼市向好趋势。

7月以来上海楼市呈现出淡季不淡、量价齐升行情。新房市场方面，7月成交量同比微增1%，实现年内首次由负转正。中高端产品成交活跃，延续了去年以来的热度。近期，多个外环外单价6万元左右的首次改善产品接连触发“积分制”，改善型需求正稳步释放。国家统计局房价指数显示，上海房价同比涨幅处于全国领先位置。

二手房市场表现更为强劲。今年除2月受春节因素影响外，其余月份成交量均稳定在2万套以上，持续保持高位运行。统计局数据显示，二手房价格指数已连续反弹6个月，累计上涨2.2%，市场运行趋势已发生实质性转变。

政策层面，在重要时间节点出台针对性举措，有助于进一步巩固楼市向好势头。7月底中央政治局会议再提稳定房地产市场，楼市政策基调进一步升格。近日，《住房公积金管理条例》完成修订，为市场持续向好提供制度支撑。上海迅速响应，出台“沪八条”，灵活运用公积金、购房补贴等政策工具，着力进一步盘顺“卖旧买新”置换链条，释放多层次改善需求。

一 政策核心要点

01

灵活运用公积金工具

支持缴存人多样化住房需求

公积金成为撬动购房的“活工具”。本次“沪八条”进一步拓宽公积金使用范围，购买车位也可使用公积金，切实减轻购房者负担。此外，购买商品房现房亦可提取公积金用于支付首付，增加购房者的选择空间。

02

差异化信贷政策

支持合理住房需求外延释放

购买外环外二套房信贷支持力度更大。二套房外环内首付比例不低于25%，外环外不低于15%。外环外二套房信贷政策与首套房基本接近，差异化安排精准适配市场需求。外环外多为首次改善型需求，购房预算上限不高，多数只能通过置换实现。降低首付比例实质上是降低置业门槛，有助于激活外环外的成交活力。

03

购房补贴具有阶段性，控总量特征，

精准支持置换买家入市

“卖旧买新”房贷补贴是短期举措，具有时效性，且总额控制，用完即止。对有消费意愿或是处于交易过程中的买家有促进作用。具体安排为：购买外环外新房，且1年内出售全市范围内二手房的，可申领贷款金额1%的补贴，最高不超过5万元；购买外环外新房，且1年内出售外环内二手房的，可额外获得3万元补贴。补贴叠加，最高可达8万元。基于时效性和总额控制，补贴随时可能没有，有紧迫感，推动有消费意愿的买家快做决策。

04

加大房票安置力度

多种方式满足多元安置需求

城中村、旧城区改建是释放新增需求的重要途径之一，房票是当前被拆迁居民乐于接受的方式，对郊区新房去化有直接推动作用。以奉贤西渡城中村改造项目为例，集中签约前3天即发放166张房票，预定及网签商品房166套，实现“房票即去化”的高效转化。

二 市场影响研判

01

新增需求有望集中释放

信贷宽松、购房补贴等利好政策覆盖面广，精准触达首次改善和置换群体，有望激发新一轮需求入市。同时，房票安置模式满足了居民多元化的安置需求，进一步拓宽了市场需求来源。

02

一二手联动机制更加顺畅

当前二手房交易虽维持高位，但近期流速略有放缓，房东价格让步意愿普遍不强，买卖双方陷入价格拉锯。本次政策补贴设有时限，“用完即止”的稀缺性将形成一定紧迫感，有助于打破价格僵局，促进二手交易放量，进而提升一二手置换链条的衔接效率。

03

观望情绪有望缓解，入市意愿提升

当前市场呈现“两头热、中间温”的分化格局，即刚需买家入市积极，高端买家紧盯核心区稀缺资产，但总价500万至600万元的中段改善需求近期虽有启动苗头，却因各类顾虑而在“卖旧”环节有所犹豫。多重政策利好叠加，有望强化中段改善群体入市意愿和行动力。

04

外环外首改产品将迎来交易活跃期

中心城区总价三百万左右的“老破小”与现行住宅新规下的产品存在明显代差，居住体验感较弱。外环外的主力产品总价集中在500万至700万元区间，恰好对应“卖旧”后可承接的购买力范围。政策引导“卖旧买新”，叠加信贷支持与购房补贴，充分激发潜在需求，置换买家获得实实在在的优惠，进一步激发区域市场活跃度。

三 总体判断

“沪八条”的政策逻辑清晰明确：巩固市场回暖向好态势的同时，政策加码，多维度推动楼市进一步向好发展。信贷端降低购房门槛，补贴端切实减轻负担，房票端拓宽需求渠道，置换链条衔接更加紧密，多管齐下，支持居民购买外环外新建商品住宅，提升市场活跃度，释放多层次住房需求。

更值得关注的是政策出台的时间窗口：赶在“金九银十”传统销售季之前落地，将有效提振市场信心，提前锁定四季度成交成色。随着政策效应的持续释放，上海楼市有望在巩固既有成果的基础上，迎来新一轮高质量复苏行情。