专栏 | 贺沛：AI时代产业园区的价值重构

价值重构源于传统价值链理论拓展，强调通过系统性优化价值创造、分配与流转机制实现产业效能跃升；在产业园区领域，体现为整合创新要素、企业协同与空间载体，打破线性价值链、构建多维价值网络。伴随国内产业升级与新质生产力发展，产业园区已从“物理空间服务商”转变为“产业生态聚合平台”。

AI规模化应用与集成电路核心突破推动科技产业变革，叠加中国企业全球化催生的总部经济需求，为产业园区开辟资产增值与可持续发展新路径。

产业升级驱动空间价值重塑

当前，中国经济正处于新旧动能迭代的关键期，科技创新与消费升级已成为拉动高质量发展的“核心双引擎”。在产业赛道上，AI 技术已上升为国家战略层面的“AI+”发展引擎，其核心价值落点在于对实体经济的深度赋能；集成电路产业聚焦AI在芯片设计、逻辑电路等核心领域中，随着新一轮人工智能浪潮的爆发，AI服务器带来了存储芯片新的增量需求，存储芯片赛道的增长潜力尤为显著。

2023年我国存储芯片市场规模约为5400亿元，预计2024年市场规模将恢复增长至5513亿元。游戏产业不仅是文化消费的重要载体，更成为新技术应用的关键试验场景；创新药企业的出海进程不断加速，彰显出中国生命科学领域的全球竞争力。与此同时，中国企业的全球化布局已从“初步拓展”转向“深度运营”，这一趋势直接带动国内总部基地及配套服务需求增长，推动产业园区价值体系重构。

产业园区价值链作为区域经济发展的重要载体，其构成要素呈现多元化特征。技术研发环节作为价值链起点，在产业链协同中表现为技术共享与互补，直接推动技术创新，提升产业链整体技术水平。产品设计环节依托信息协同机制搭建信息共享平台，提升信息透明度，可使决策效率提高超30%，交易成本降低约20%。生产制造环节通过资源协同实现生产要素的优化配置，典型案例表明，根据《2023年4月中国新能源汽车全产业链数据分析研究报告》，产业链整合可使资源利用率提高25%，生产成本降低18%。

从特征维度看，产业园区价值链的网络化特征在产业链协同效应作用下，表现为价值创造与提升。政府政策导向对产业园区价值链演进具有决定性影响，直接塑造了超过75%的产业链协同效应。长三角地区政府出台的政策措施显著推动了产业发展，区域内规模以上工业企业新产品销售收入、高技术产业利润、国家高新区企业工业总产值近三年增长率约45%，研发投入产出比得到大幅提升。

产业园区价值链的演进路径呈现出多维度特征。在产业链延伸方面，新能源汽车产业链通过上下游整合实现了45%的价值增值。产业链上下游协同发展不仅能提升整体效益，当前行业协同效应也在持续增强，以核心零部件动力电池为例，根据中国汽车动力电池产业创新联盟数据显示，2022年1-10月，我国动力电池累计产量达425.92GWh，同比增长166.5%，累计装车量达224.2GWh， 同比增长108.7%，这也体现出产业链整合下产业的强劲发展动力。根据行业分析，5G技术的突破显著推动了产业价值的增长。

传统手工数据采集方式效率低、错误多、分析滞后，难以满足企业实时决策与精细化管理的需求，而数字化转型依托高效、精准、智能的现代化数据采集系统，结合实时数据处理技术，通过自动化和智能化技术手段，显著提高了数据处理速度和准确性，优化了业务流程。阿里巴巴、腾讯等科技巨头的实践也证明，数字化转型能够有效提升企业的运营效率。

产业园区价值链的构成要素间存在显著的协同效应。技术部门与市场部门紧密合作优化产品开发流程，可将新产品开发周期缩短40%；同时，生产制造与市场营销协同，可将产品市场响应速度提升50%；此外，建立售后服务与技术研发的有效反馈机制，可进一步提升产品迭代效率，增幅达30%。这种协同效应在亚洲区域价值链中表现尤为突出。

近年来亚洲区域生产网络一体化程度已超越北美，中国在其中保持着主导地位，在资金、技术等方面的优势，可使区域内要素流动效率提升38%，市场规模扩容效应达到45%。从2013年到2022年间，中国凭借相关优势对亚洲“一带一路”相关国家的初级产品和制成品出口分别增长了59%和48%，对外投资也实现大幅增长，亚洲开发银行首席经济学家朴之水也指出，中国深度参与地区产业链、价值链，在其中发挥的作用日益凸显。

当前产业园区与办公楼的租金差距正逐步缩小，供需关系也在持续调整。在此背景下，倘若能够重点聚焦AI赋能型企业、出海服务类机构，以及前沿科技领域的租户，将更有助于在产业格局的动态演变中抢占先机，进而强化园区的核心竞争力。

理性决策倒推园区价值升级

当前，企业在进行租赁决策时普遍表现出一种谨慎和理性的态度，将近五成的受访企业明确表示，他们计划维持现有的办公面积，不打算进行扩张或缩减。这种稳健的策略反映出企业在面对经济不确定性时的保守心态。然而，值得注意的是，仍有大约20%的企业展现出积极的扩张意愿，这部分企业的增长需求主要来自AI技术、游戏开发、集成电路等领域的内资科技企业，这些行业正处于快速发展阶段，对办公空间的需求也随之增加。

从市场整体的动态来看，租户在选址方面的需求正呈现出日益多元化的趋势，不再仅关注单一要素，而是会综合评估多项选址因素。与此同时，租户对租约灵活性的重视程度也在显著提升，灵活租约可更好适配企业业务快速调整的需求。在选址的核心考量因素中，租金成本依然是最为关键的因素，直接影响企业的运营成本。

企业在进行写字楼选址时，租赁成本是核心考量因素之一，当期望区域与租赁成本只能满足其一时，大多数中小企业会选择改变期望区域，而非提高租赁成本；以上海工业厂房为例，外围标准厂房日租金约1.0~2.2元/㎡/天，市中心及核心区更高，不同区域的租金差异会直接影响企业的运营开支；同时，交通枢纽、成熟商圈、城市重点发展区域等区位因素也会影响租金水平，进而对企业运营成本产生作用。

然而，企业对楼宇的品质、交通的通达性、周边生活配套的完善程度以及所在区域产业生态的成熟度等方面的关注度并未降低，这些因素同样对企业的长期发展至关重要。那些具备综合优势的片区标杆项目，因其能够满足企业多元化的需求，正逐渐成为企业选址的首选对象。租户对于办公载体形态的偏好也呈现出分化的态势，特别是大面积租户，他们更倾向于选择独栋楼宇或独立园区，方便塑造企业形象，也便于内部管理。

除了直接的租金费用外，租约条款的灵活性已经成为双方谈判的焦点。诸如装修补贴的力度、复原责任的界定等细节问题，都是双方在谈判过程中重点关注的内容。这些细节直接关系到企业的实际利益和运营成本。此外，定制化的交付标准、续租租金涨幅的锁定等优惠条件，因其能够为企业提供一个更加稳定的发展预期，帮助企业有效控制长期的地产支出，也受到了租户的广泛青睐。这些优惠条件不仅能够减轻企业的财务压力，还能为其未来的发展规划提供更多的确定性。

服务增值导向型价值链阶段

产业园区价值链演进已步入服务增值导向型阶段，此阶段特征表现为服务业比重显著提升、产业链深度拓展以及资源整合模式创新。依据产业园区价值链演进阶段占比数据，服务增值阶段目前占比25.0%，虽低于代工制造阶段的40.0%，但正加速发展。从服务增值业务收入增长情况看，2020年产业园区服务收入5000亿元，预计到2025年将达15000亿元，五年间增长三倍，这充分表明服务业已成为推动价值链升级的核心驱动力。

在全球价值链重构的大背景下，产业园区服务增值业务的发展呈现出三个显著特征。

从产业形态而言，园区企业正从单一制造功能向“制造 + 服务”双轮驱动转变，预计2025年双重嵌入企业数量达40.0万家，较2000年的零起点实现质的飞跃。这一转变也契合我国制造服务业的发展趋势，据共研网数据显示，近年来我国生产性服务业重点领域企业数量大幅增长，营业收入年均增长12.9%，增速明显高于其他服务业，为制造业与服务业融合发展提供了有力支撑。

从价值创造角度看，服务增值环节的延伸显著提升了产品附加值，这与制造业全球价值链嵌入模式演变数据相符。例如，根据对中国制造业全球价值链分布及嵌入位置的深入分析，结合《中国制造业全球价值链条分布及嵌入位置分析》中使用世界投入产出表的研究数据，发现2000年至2014年间，中国制造业前向或后向全球价值链长度均得以延长，且嵌入位置整体呈现向下游移动的趋势。同时，《我国制造业在全球价值链中的地位研究》显示，我国制造业中间品进出口总额的排名已从1999年的第十，在2009年跃居世界第一，这从侧面反映了制造业参与全球价值链的深度变化。而《中国制造业在全球价值链中的多维定位研究》基于2001—2014年世界投入产出表的测度结果也能为这一时期的价值链分工研究提供参考，这些变化共同反映了制造业在全球价值链中角色的转变。

此外，企业全球价值链嵌入度对工资益贫性的影响呈现出先促进后抑制的倒U型态势，这一结论已通过对2000-2014年中国工业企业数据和海关贸易数据的综合分析得到验证。研究还显示，这种倒U型影响在不同工资益贫性指标中存在差异，对益贫增长率PEGRh的影响更大；且在东部地区和外资企业中，该倒U型影响表现得更为显著。这进一步表明全球价值链嵌入模式的演变对经济与社会效益有着重要影响。

从合作模式来看，水平整合战略助力形成新型产业生态，预计到2025年，服务收入将占园区总收入的30%以上，这表明资源共享与优势互补的协同效应正逐步显现。

服务增值导向型价值链的发展得益于多重因素的共同作用。区域自贸协定产生的贸易创造效应降低了服务贸易壁垒，据世贸组织数据，2023年亚洲服务贸易协定覆盖率已达78%，显著促进了服务贸易的增长。全球服务贸易在2023年同比增长8.3%，占全球货物和服务出口总额的25%，其中亚洲服务进出口38900.3亿美元，同比增长8.8%，与全球增速持平。例如，2023年亚洲服务进出口38900.3亿美元，同比增长8.8%，与全球增速持平，占全球服务进出口的25.5%。

亚太地区作为全球优惠贸易协定的最大贡献者，其协定的深入实施和数字贸易等议题的涵盖，进一步推动了服务贸易的发展。中国服务贸易进出口也实现了4.9%的增长，占货物和服务进出口总额的13.6%，这些数据表明亚洲区域服务贸易协定为园区服务业务拓展提供了有力的制度保障。技术创新带来的数字化转型显著提升了服务效率。

根据最新报告，中国智慧园区产业规模在2023年达到2432.9亿元，同比增速为11.8%。园区数字化服务供给能力的增强，以及专业化特色化的产业数字化转型服务的兴起，使得数字化服务占比从2020年的15%显著提升至2023年的35%。市场需求的升级推动了服务内容的创新，根据园区2023年的经济数据，高端生产性服务业在园区服务业中的占比从2018年的20%显著提升至2023年的45%。

产业园区服务增值转型面临的核心挑战，是如何向价值链高端环节突破。博鳌亚洲论坛《亚洲经济前景及一体化进程2025年度报告》显示，亚洲仍是全球价值链的核心，中国仍然是全球制造业全球价值链的中心，2023年全球中间品贸易对中国的依存度为16%，超过北美的15%，可见中国在亚洲区域价值链中已具备体量优势，然而服务增值阶段的占比，仍较代工制造阶段落后15个百分点。这种差距反映出在规则标准对接、高端要素集聚等方面的提升空间，需要通过在自贸协定谈判中争取更有利的“境内开放”条款来改善。从长远发展来看，当服务收入突破15000亿元大关，产业园区将迎来价值链升级的关键窗口期，这要求园区运营方在数字基础设施、人才储备、制度创新等方面进行系统性布局。

值得关注的是，产业园区服务内涵正持续延伸。仲量联行在梳理近200个产业园区项目中超过3600家企业，并对100余家产业园区内企业租户进行调研后发现，超过半数的租户期望业主方不仅能提供基础的物业管理服务，还能搭建政策申报指导、专业人才招聘、产业资源对接等增值服务体系。对于园区运营者而言，资产管理范畴已远超传统物业维护范畴，租户真正需要的是与企业发展相适配的多元化产业服务。未来，园区竞争维度将从“空间提供者”全面转向“产业赋能者”，唯有实现硬件载体与软性服务的双重升级，才能赢得优质租户的长期信任与合作。

三维联动激活园区潜在价值

当产业园区迈入存量更新的崭新阶段，“功能转型+体验优化+资源整合”这一三维联动模式，无疑成为打破发展瓶颈、推动园区持续进步的关键性策略。对于历经岁月沉淀的老旧园区而言，借助城市更新政策东风，积极探索向酒店式服务公寓、长租公寓、学生社群空间等新兴业态转型，不仅能有效盘活长期低效运转的资产，更能在此过程中完善升级园区配套服务功能，让园区焕发新生机。

与此同时，园区的业主与运营方还需通过一系列细致入微的更新举措，显著提升用户的整体体验。例如，精心打造高品质、设施齐全的共享会议空间，提供多元化、适配不同需求的餐饮配套，以及营造富有活力、促进交流的社群活动区域等。这些举措既提升了园区的软实力，也为使用者带来了更便捷舒适的工作与生活环境。

更为关键的是，要充分挖掘和利用园区内外的各类资源优势，创新孵化器与创新中心的运营模式，为园区注入源源不断的内生动力。在产业不断升级和市场需求持续变革的双重驱动下，产业园区正加速从单一的空间载体，向集多种功能于一体的综合产业生态平台演进。运营方也从“房东”转型为产业运营商，搭建共享供应链平台、引入第三方检测认证机构。龙华区银星科技园更是完成了从传统产业载体向“生物医药全链条生态平台”的升级，构建“研发-转化-生产”闭环生态，吸引迈瑞动物医疗等龙头企业入驻，形成超百亿级产业集群。

无论是精准把握科技发展、消费升级与企业出海所带来的全新机遇，还是积极回应租户在成本控制与体验提升上的双重诉求，抑或通过功能调整与资源整合，有效激活存量资产，园区的核心价值越来越依赖于对产业发展逻辑的深刻理解，以及高效的运营协同能力。

盱衡全球经贸大势，展望产业未来，能够精准匹配企业真实需求、主动链接丰富产业资源、全力营造优质生态环境的产业园区，必将在风云变幻的市场大潮中，走出一条独具特色、充满活力的高质量发展之路。

园区荟：成立于2019年2月，由北京创邑传媒科技有限公司运营，合作媒体平台包括新浪、网易、今日头条、商业新知等，已形成颇具规模的新媒体矩阵。园区荟致力于成为链接企业与园区的招商与选址信息交互平台，目前已进入园区界新媒体的头部阵营，曾获评“商业新知2022年度智慧城市十佳创作者”。同时是中国开发区协会制造委的成员单位及产业研究部依托载体，是和君产业园区联盟成员单位。

中城标排大数据研究院：由标准排名城市研究院于2026年全新升级而来的独立第三方城市空间大数据分析机构，目前已成为初具影响力的新型民间媒体型智库。中城标排大数据研究院致力于成为“发现美好生活，寻找美好城市”的新型媒体型数智化智库，从“鬼城指数”到“康养城市排行榜”，再到“产业园AI能见度指数”等，近年来与各权威机构联合发布了诸多行业性大数据研究报告以及排行榜。