香港置地，凶猛不起来|物业|房地产|写字楼|置地广场

香港置地，凶猛不起来

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香港置地关键调整期

撰文 | 黎浩然

主编 | 付庆荣

头图来源 | 小红书@香港置地广场LANDMARK

稳健有余，凶猛不足。

账面利润大涨近4倍，营收却跌了16%——香港置地2026年中报的“反差感”，道出了转型期最真实的底色：钱，确实不好赚了。

中报显示，今年上半年，香港置地盈利暴增至12.59亿美元，但主要靠的是投资物业公允价值重估带来的9.16亿美元账面收益，说白了是“纸面富贵”。

剔除这部分和非经常项目后，更能反映真实经营状况的基本溢利为2.59亿美元，同比增11%。这个增长来之不易：1400万美元靠内地新商场开业硬撑，2400万美元则是通过降杠杆省出来的利息——2026上半年融资成本显著下降，净债务降至34亿美元，杠杆率低至11%。

账面的光鲜掩盖不了核心业务创收的压力，期内公司营收下滑的主因是公司主动剥离了销售型物业业务，旧引擎熄火后的收入真空短期内难以填补。香港写字楼租金连跌6年，上半年平均呎租90美元，同比再跌5%，即便出租率94.2%跑赢市场，也难挡单价下行压力。

零售端虽有亮点——香港中环置地广场40%面积装修的情况下，余下租户销售额仍增长11%，但大规模翻新本身就是对当期现金流的消耗。

增长的新故事还在路上。“明日中環”4亿美元升级计划尚未完工，内地西岸中環等项目尚处培育期，资本开支高峰远未过去。账面利润的“凶猛”，掩盖不了核心创收能力尚未接棒的窘境。

下半场，香港置地能否把投入熬成产出，大家在等一个答案。

稳健有余

新项目与降融资成本双带动

2026上半年，香港置地剔除投资物业估值变动和非经常项目后，基本溢利为2.59亿美元，同比增长11%，是真正反映经营实力的核心指标。

这份增长来自两个清晰的驱动引擎：一是中国内地新开物业带来的1400万美元增量，二是通过降杠杆省出的2400万美元利息支出。净债务降至34亿美元，杠杆率低至11%，财务底盘越发扎实，也为后续资本开支留足了安全边际。

香港大本营的写字楼组合展现出极强的抗压韧性。中环核心区市场自2025年三季度起走出谷底，集团旗下写字楼承诺租用率高达94.2%，显著跑赢市场平均。

零售端，香港置地广场约40%面积因“明日中環”升级而围挡翻新，余下租户销售额仍增长11%，租约到期年限从1.8年大幅延长至5.1年，说明租户对升级后的前景抱有信心。

内地市场则成为新的增长极，来自内地的贡献同比增长43%，上海西岸中環二期开业录得86%出租率，南京、杭州项目也在加速推进。

香港置地广场：40%面积在装修，租金却在上涨

作为中环最大的单一业主，香港置地在香港的资产组合，由位于中環的12座相互连接的顶级商业楼宇构成，提供450万平方英尺（约41.81万㎡）的一级办公空间豪华零售空间，以及地标式文华东方酒店和少量用于出租的豪华住宅单元。

其零售物业部分为置地广场商场，包括置地广场中庭，以及置地历山、置地遮打和置地太子底层的零售空间。

2024年6月，香港置地宣布启动“Tomorrow's CENTRAL”（明日中環）战略转型项目，投资4亿美元（约31亿港元）全面扩建及升级旗下置地广场零售物业组合，打造10个“品牌之家”旗舰地标。而2026年正是该升级计划的关键执行期，上半年场内40%的空间处于装修当中。

上半年，置地广场先后迎来SAINT LAURENT全新旗舰店、亚洲首家Schiaparelli沙龙式精品店、Miu Miu专门店升级至双层店重开、Acne Studios全新店铺、百达翡丽专门店等。7月，又开出FERRAGAMO全新精品店等奢侈品门店。而亚太区面积最大的Prada旗舰店已于2025年底开业，占地三层、面积约1300㎡。

餐饮上，开出由国际名厨Daniel Boulud携手文华东方酒店打造的Terrace Boulud、迪拜精品咖啡Roasters Specialty Coffee House亚洲首家旗舰店、JOYN醉雍楼、Central Table、星巴克臻选等店铺。

另外，可以看到Tiffany、Cartier、CHANEL、LV、HARRY WINSTON、ROLEX等重磅品牌都处在围挡装修中，这一系列重奢品牌都沿街分布，各自都有巨型外立面可供展示，或可在下半年陆续开出，或可进一步提升商场的全年销售业绩。

从上半年置地广场的商场零售数据看，在商场约40%面积因翻新而关闭的情况下，余下租户的销售额仍增长11%，说明剩余面积坪效大幅提升。而租约到期年限从1.8年大幅延长至5.1年，则反映新签及续约租户对“明日中環”升级计划的信心相当足，多数愿意提前与商场锁定长期租约。

另外，6月1日，置地广场“明日中環”项目的重要组成部分——置地文华东方酒店重开，进一步为置地广场整体提升奢华体验。酒店的109间客房由Joyce Wang操刀，米其林三星餐厅Amber推出酒窖沉浸式体验，新增香槟吧BLANC DE NOIRS和精品咖啡廊COMMUNE。爱丁堡大厦3楼新办公大堂及餐饮区同期启用。

上海西岸中環：二期开业，首店开路

上海西岸中環是香港置地在内地最大的旗舰中環项目，项目总开发体量约180万㎡，总投资额逾600亿人民币，涵盖24万㎡商业零售、65万㎡超甲级写字楼、16万㎡高端滨水住宅和5万㎡的2座奢华酒店、超过5万平方米的文化艺术场馆及配套。

根据规划，上海西岸中環一期商业以餐饮、咖啡及运动休闲业态为核心，二期聚焦设计师生活方式品牌，进一步提升该区域的高端定位。而三期将陆续引入全球顶级奢侈品牌旗舰店，持续增强该区域的国际吸引力。

4月30日，西岸中環二期商业正式开业，同步发布的还有全新品牌主题“Enjoy Life｜尽享生活”。为强化消费体验及运用首店效应，西岸中環二期汇聚多家全国首店、亚洲首店及品牌旗舰店，入驻品牌涵盖国际先锋设计、精品咖啡、高端巧克力、品质家居、潮流买手店等多元领域，包括Issey Miyake、上海徕卡之家、House of Läderach、Recto、45R、Sea New York、Paulmann、HAY、SND等品牌。

截至2026年上半年，上海西岸中環3.9万㎡商业面积录得出租率86%。

可以看到，中国租赁物业组合是香港置地未来增长的重要引擎。2026年上半年，集团22%的可归属股东的租金收入增长主要由面积扩张驱动，因期内可出租面积较去年同期增加26%。展望未来，还有约700万平方英尺可租赁面积将于2026下半年至2027年之间落成，可为集团提供持续增长的租金收入。

“中環”和“光环”两条产品线在内地市场进入集中兑现期。当前，南京光环花园城和杭州光环梦中心也已进入建设或招商阶段，预计将于2026年下半年开业，这两个项目将进一步完善集团在长三角地区的多层级零售布局；而苏州首个顶奢商业综合体——苏州中環广场，以及与华润置地合作开发的旗舰项目——重庆中環万象城则或可于2027年开业。

凶猛不足

收入结构与增长动能的转换

稳健的基本面之下，隐忧同样不容忽视。上半年香港置地总营收6.327亿美元，同比下滑16%，是这份财报里最刺眼的数据。

收入萎缩的根源在于结构性转换：销售型物业业务彻底剥离，旧引擎已熄火；新加坡滨海湾金融中心第三座出售后，租金贡献再失一城。

旧路已断、新路未稳，营收的真空短期内难以填补。

内地资产组合的“重投入、低回报”，

未来几年资本开支压力集中

香港置地内地住宅开发已经战略性退出，过去高价拿地的住宅资产逐步处置、计提减值，历史遗留亏损风险基本出清，但代价是失去开发业务的现金流来源。

当下，其在内地转向重资产高端综合体赛道：上海西岸中环、苏州中环、重庆中环万象城等大体量项目集中在建，主要开业窗口集中在2027年，现阶段持续大额资本投入，但暂无法贡献租金利润，持续消耗集团资金。

此外，虽内地存量商业资产出租率改善，但整体租金回报水平显著低于香港中环资产；内地写字楼大环境供大于求，新落成甲级写字楼竞争激烈，新综合体爬坡期会很长，盈利兑现周期不确定，管理层也明确内地市场环境依旧艰难。

目前，香港置地已在内地已经形成近38亿美元的投资物业资产包，体量巨大，若内地商业租金复苏不及预期，会带来资产减值风险，直接影响 NAV（每股净资产）与账面利润。

资管转型宏大短期落地难，