北京买房：理清思路，购房建议1985

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为200余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

本人北京集体户，首付资金170万，夫妻收入2.5万，准备公积金贷款买房。孩子已经在东城入学，所以不考虑学区，但希望离东城近一些。目前看的地段是劲松、方庄、蒲黄榆等丰台地区，我们的想法很简单，兼顾自住和保值即可，只要求在预计8-10年换房的时候不落后大盘。

另外请教一点，本单位政策是一旦买房就要迁走户口，这对孩子小升初择校有影响吗？再有就是老人有可能会短期来北京，所以希望买客厅大一些的，方便暂住。

A：

1、劲松属于朝阳。

2、想法挺好的，三个地段首选方庄呗。其实常规来讲如果看了方庄的房子也认可，那按说都不会再考虑劲松和蒲黄榆了，这就不是同等条件的选项。

劲松是通惠河以南各工厂的宿舍区，蒲黄榆是以北京市当年的八单位宿舍区为主。而方庄是副国级的项目了，无论规划+品质+产权单位都是明显更高的，甚至是全中国第一个大型富人区。

3、我估计您之所以把三个板块并列，是因为预算问题吧？这怎么说呢，您的要求可不算多简单了。170+120=290万总价，兼顾自住保值+不落后大盘，这在二环周边是不太好选的。而且还要求客厅大，那即便是两居室，这面积也得在70平左右，单价4万的房源真不多。

当然也不是说没有这价格的，而是这种价格的房子多数都条件不太好，多少都带些瑕疵或硬伤，那在自住+保值+流动性角度就不占优了。所以我也只能说尽量先在方庄找吧，实在找不到合适的再说。

4、我提个建议吧，看您家的具体情况，是否能再增加点儿商贷？哪怕是多贷50万，每个月多还款2000多，能选择的房源都会增加不少的。

再或者也可以等等公积金的政策，一直传闻要增加贷款额度到180万起步，如果成真的话也就不用商贷了。

仅供参考。

二

Q:

一事不解，既然出生人口下降是大趋势，那东西城的业主们为什么不卖房离开呢？

A：

1、呵呵，人家为什么要离开啊？您眼中的不解，其实已经是人家的最佳解决方案了，至少是自认为的最佳方案。

2、首先是故土难离，很多人就觉得东西城最好，留着核心区户口也自豪，那为什么要卖房搬走？现在的房子就算小点儿也够住，教育医疗什么的还这么方便，留着呗。

3、其次以东西城为例，大部分的房子都是当年的福利分房+回迁房，得到房子的成本很低，甚至可以忽略不计了。例如90年代买个东城老破小才花3万多块钱，那还有必要考虑什么学区溢价+涨跌吗？既算不清，也没人不关注，可能就想把房子留给子孙后代，其他的一概不考虑。

4、就算是二手房，东西城每年的成交量也并不多，每年加起来也就是1万多套。从2012年底出现学区房溢价开始，到现在也就成交了20万套吧。

看上去很多，但实际上大部分都是反复成交的，也就是这拨家长用完了学位就卖给接盘的，所以真实换手的房源也就几万套不超10万吧，在东西城80万套总量中的占比并不高。也就是购买成本高的那些业主占比并不高，卖不卖的不影响大盘。

就算是部分家长接盘的成本很高，但他们大多数也是用卖掉的老房子换的啊，也就是第一桶金的成本并不高。所以对所谓的溢价涨跌也不是太在意，反正总成本算下来肯定不亏。

真正成本高的基本都是新北京人家长们，尤其是近几年首次购房就在东西城的，那就看他们自己的意愿了。

5、还有一点，房子是用来住的，家长们既然是为了上学才买的房，那在孩子毕业之前不能卖啊。否则就得租房了，且不论房租多少，住别人的房子总归是有点儿别扭的。

所以就算是人口大趋势明朗，有可能造成溢价下降，那也不会是很多人同时卖房造成的断崖下跌。而是随着孩子们毕业，家长们才会考虑卖房离开，溢价也就是逐年下降了。

6、总之我认为是这四点：故土难离+购房成本低+成本高的家庭并不多+上学期间不能卖，结果就是不会出现集体卖房的现象，溢价也就不会断崖下降。而且很多人也算不太清楚溢价，尤其是那些只考虑在核心区居住的，人家就是为了地段儿的改善，觉得合适就买了，他们也成为了房价支撑的重要部分。

仅供参考。

三

Q:

我儿从*国回来在北京西城区工作三年了，但单位无法解决户口，工资横向对比也不高，所以考虑换单位。但新单位在公积金方面预计都有大幅的下降，所以担心在将来贷款买房方面吃亏，请问会不会这种情况？

但他如果现在买房，因为公积金只有三年，贷款额度只有30-45万，而且用过公积金之后再次买房就是二次贷款额度了，只有60-100万，所以也在犹豫。想听听您的建议。

A：

1、您的这问题我好像不太理解似的。首先换工作是很正常的事儿，自己算账就是了，但很少听说因为公积金而纠结的。就算是从12%降为5%，那按说用人单位也会从其他地方补偿，否则也就没必要换了。所以这我不理解，还是自己算账吧。

另外在贷款买房方面不会吃亏的，因为额度是限死的，不管账户里多少钱，目前的最高上限就是120-160万。所以如果公积金下降了，那有可能在还款时有区别，但跟贷款没什么关系。而且传说公积金贷款额度要上涨，要不就等等政策吧。

2、常规建议是公积金贷款尽量一次性用足额度，毕竟这是一部分人的福利，不用足就浪费了。但这怎么说呢？看自家的情况吧，外人不好建议。

另外现在北京市一级的公积金贷款额度是每年15万，三年45万，之前的每年10万作废了。二贷额度就是100万，60万的也作废了。

3、总之我没什么建议，不太理解您的问题。另外我感觉您家主要考虑的不是买房，而是换工作的条件问题，那这最好是找猎头公司咨询吧，他们算的最清楚。

仅供参考。

四

Q:

我是外地人，不懂北京的房子和学区，现在是考虑给女儿买房，三点考虑，一是婚前买房给女儿个婚前财产。二是考虑下一代的教育，三是考虑保值升值。

我为了给女儿买房已经特意去了三次北京了，但仍然是没搞明白，和女儿也有较大的分歧。问题一：在300万首付的情况下，门头沟的新房****和石景山的远洋山水哪个好？问题二：****到底算不算学区房？值不值？问题三：如果不自住，在保值角度应该买哪个？

A：

1、可怜天下父母心，但房子是用来住的，那既然是女儿住，最好还是多考虑她的意见呗。

2、新房和二手房谈不上哪个好，而是要看自己的主要需求。简单说就是，如果是注重自住，那肯定是新房好，****我虽然没去过，但门头沟既然是生态涵养区，环境就至少不错。再加上是新房，居住体验怎么的都比20多年房龄的远洋山水强。

但如果是注重通勤+学区+保值，那常规建议是首选二手房。毕竟房产的自住是包括地段儿的，而地段儿的意义就是各种配套。另外新房是由土地方+开发商定价，有可能虚高，也就是透支了规划的未来价值。而二手房是市场定价，都是买卖双方真金白银试探出来的，一分钱一分货，所以保值相对稳妥，将来换房时大概率不吃亏。

3、我不知道****对口的是什么学校，但肯定不算学区房。因为全北京除了东西海之外，只有朝石丰+顺义通州亦庄有普遍意义上的学区房，其他区到目前为止没有。

另外远洋山水算学区房，对口学校即便放到东西海也至少中上。但前些年因为学位紧张，买房落户五六年才能排上学位，再加上石景山缺乏牛高，所以远洋山水的学区溢价不高，可以算相对兼顾。

4、保值角度前面说了，市区成熟地段儿的二手房相对稳妥，郊区新房则是说不好，看将来规划的完成情况吧。

仅供参考。

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