上海
8月20日，上海重磅发布了《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》，本次规划内涵发生了较大变化，对于购房者、开发商以及住房管理者三大主体均有较大的不同影响。上一篇我们分析了本次规划，今天从开发商角度，分析“十五五”规划对开发商的四大核心影响：
▲图片来源：上海市人民政府公开文件
一、 开发和投资思维模式会发生本质变化。十五五已经进入到典型的存量阶段，城市更新将是房地产发展最大的机会，单纯的拿宅地，建房子销售的模式发展空间会越来越小，难度也会越来越大。而城市更新中更多是与持有运营类资产相关。因此，要想在上海未来五年内稳定发展，就要建立资产运营与管理能力，构建覆盖项目全生命周期的运维体系，打造可持续的商业模式，兼顾民生福祉与项目长期经济效益，从传统“开发思维”转向“城市运营商”思维。
二、 城市开发商与集团的管控模式也会发生较大的变化。本规划提出了项目开发公司制，项目开发公司作为独立法人，将单个城市更新项目的征迁风险、资金风险、运营风险完全封闭在项目层面，不会传导至城市公司及集团总部，避免单个项目爆雷拖累整个上海区域的其他项目及集团公司。项目开发公司的独立核算属性，可适配不同城市更新项目的差异化税费减免、房票安置、保租房收购等专项政策，实现单个项目的收益精准核算，避免不同项目间的收益交叉干扰。项目资金全封闭监管，严禁母公司违规抽挪项目资金、抽逃出资或提前分红。以项目为独立核算单元，收益精准匹配项目周期，倒逼行业向精耕细作转型。
三、 在好房子新规导向下，对于开发商的设计规划、产品打造及建筑工艺等全产业链提出更高的要求。政策提出实施房屋品质提升工程，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，聚焦隔声降噪、防水防反味、抗菌防霉、保温隔热等问题，建设改造安全舒适绿色智慧的“好房子”。 培育现代化建筑产业链，加快推动建筑业转型升级。一是要打造风貌保护技术能力。掌握石库门等历史建筑的保护性改造技术，比如张园项目用到的建筑机器人“顺做法”、建筑平移“逆做法”等数字化建造技术，在保护肌理的同时拓展地下功能空间；二是复杂场景施工能力。适配城市更新“螺蛳壳里做道场”的特点，在狭小空间内完成旧建筑改造、加装电梯、节能改造等精细化施工。
四、 十五五规划没有提现房销售模式。这对于开发商来讲是利好，尽管现房销售是政策导向，但是当下的上海推现房销售的时机还不成熟。
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