别心存侥幸！业主和住户在楼道堆放杂物既要担民事责任，还可能被消防处罚

龚晨，物业行业知名律师，深耕物业行业法律服务领域多年，毕业于美国宾夕法尼亚州立大学法学院，先后任职于华润万象生活、万物云核心法务岗位，深度参与华润万象生活和万物云IPO的全过程法律工作。为万科、龙湖、保利、粤海、大华、颐安第一太平戴维斯等头部物业企业定制专属法律服务，帮全国各地中小物企解决实际问题。
在《中国物业管理》《现代物业》《住宅与房地产》等行业期刊发了三十多篇专业文章，是上述期刊的特邀作者。同时担任中国物业管理协会法律专委会委员，北京、深圳物协的法律委员，也是香港特许房屋经理学会亚太分会会员。深耕细作大湾区物业经理人交流，希望湾区物业一起发展进步。

热点速递

走在很多小区楼道，总能看见纸箱、鞋柜、建材、婴儿车随意摆放。不少业主觉得：东西摆在自家门口，不影响别人，只是小事。更扎心的是——很多业主觉得“我就放点东西怎么了”，结果不仅东西被物业公司再三通知后清了，还收到了消防部门的罚单。

可你知道吗？楼道不是谁家的“私人仓库”，而是整栋楼的生命通道。 一旦发生火灾，这些杂物不仅会助燃火势，更会堵住大家逃生的唯一出路。

那么问题来了：业主在楼道堆放杂物，到底会不会被行政处罚？物业公司有没有权利清理？

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具体分析

（一）行政处罚的法定基础与适用门槛

（1）消防安全法定禁止：任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口，不得圈占、遮挡消火栓或占用防火间距；人员密集场所门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。该等行为本身即属违法，达到条件时可被处罚。

（2）处罚类型与幅度（个人层面）：对个人有占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口等行为的，消防部门可以给予警告或者五百元以下罚款；若属于被责令改正后拒不改正的情形，可依法强制执行，费用由违法行为人承担。

（3）高层建筑的从严管理要点（部门规章）：对高层民用建筑，明确要求疏散通道、安全出口保持畅通，禁止堆放物品、设置障碍物；禁止圈占、遮挡消火栓及在其箱内堆放杂物。对在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或充电且拒不改正的，可罚款（规章层级对经营性与非经营性主体分别规定幅度）。

（4）城市管理与物业管理相关规则的衔接：共用部位属全体业主共有，擅自占用可能违背物业管理规约、业主共同管理规则。业主大会/业委会、物业公司可请求停止侵害、排除妨碍、消除危险，必要时报告行政主管部门依法处理。

（二） 何种情形“通常会被罚”，何种情形“多以劝改为主”

（1）通常会被罚的典型情形：在楼道、走廊、楼梯间、安全出口等疏散通道上堆放大件杂物（如建材、床垫、家具等），导致通行受阻或明显妨碍紧急疏散，或遮挡消火栓、占用防火间距，属于可罚的消防违法。各地执法实践亦有对个人罚款的案例与地方规定补充。

（2）多以劝改为主的情形：仅为少量、短时堆放，未造成堵塞或明显消防隐患，且经提示即自行清理的，通常先责令改正、劝导整改，不必然直接处罚；但是否处罚仍取决于属地执法尺度与具体影响程度。

（3）“拒不改正”的加重后果：对已被责令改正的占用、堵塞、封闭疏散通道等行为，若拒不改正，可能有消防主管部门启动强制清理（部分情形下主管部门可要求物业公司配合），所需费用由行为人承担。

（三）物业公司与邻里治理路径与司法裁判趋势

（1）物业公司与业主自治的前置治理：物业公司有权提示清理，维护疏散通道畅通；制止无效的，可向消防或相关主管部门报告依法处理。自治规则下，可请求停止侵害、排除妨碍、消除危险。

（2）法院对公共区域堆物的认定与处置：将共用通道变为杂物间、影响疏散的，人民法院支持清理、恢复原状的诉求；若已整改清理，相关诉求可能被认定无事实基础。

（3）地方性专项治理与罚款实践举例（参考属性）：部分地区针对在楼道堆物的行为，除责令改正外，对个人处以数百元或以上罚款；亦有城市依其住宅物业管理规定对占用共用部位的行为作出1000元区间的处罚案例报道，体现属地监管从严趋势（属地效力、仅供参考）。

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物业故事

案例一 公共区域堆物

怀化市鹤城区某小区两名业主在楼道消防通道堆放瓷砖、水泥等装修材料。物业公司先后通过楼道张贴告示、业主群多次发布通知，限期业主自行清理，逾期物业公司将视作废弃物清理。限期届满后物业公司开展消防整治，清理该楼道杂物。业主主张物业公司未单独点对点通知，擅自处置个人财物，起诉要求赔偿财产损失、精神抚慰金并赔礼道歉。

法院判决：根据怀化市鹤城区人民法院（2024）湘1202民初6486号认为，楼道属于消防疏散通道，业主占用本身违规；物业公司履行多层级公示催告义务，清理行为属于消防安全管理正当履职；业主无法举证损失金额及财物由物业公司处置，自身违规堆放应自担风险，故法院判决驳回业主全部诉讼请求。

核心原则：为确保清理行为合法无瑕疵，建议严格遵循以下“三必须”操作规范：

（一）必须留痕（事前通知留证）：

1、多渠道公告：除在单元门厅、电梯口张贴纸质《限期清理通知》外，必须同步在所有业主微信群（并@所有人）发布，保留截图。

2、期限合理：限期清理时间不得少于48-72小时（建议3天），确保业主有合理反应时间。

3、定向催告：对于常年堆物且被投诉过的“重点户”，建议额外在门口张贴《专属催告函》并拍照留存，或通过电话录音进行点对点通知。

（二）必须记录（事中处置合规）：

1、全程录像：清理过程必须由两名以上物业人员共同执行，全程开启服务记录仪或手机录像，并制作《清理物品清单》，详细登记物品名称、数量、颜色及堆放位置。

2、集中保管：清理下的物品不得直接销毁，应统一搬运至指定仓库或临时存放点，张贴标识并保管至少15-30天，再次在业主群发布《领取公告》，告知领取地点和期限。逾期无人认领的，再按废弃物处理。

（三）必须合规（事后处置留底）：

1、衔接行政执法：对于拒不整改的业主，可将图文证据报送辖区消防救援机构或街道办事处，借助行政力量介入，降低物业公司自身法律风险。

2、留底制度文本：在《临时管理规约》或《物业服务合同》中明确写入“占用公共区域物品视为遗弃物，物业公司有权清理”的条款，并作为业主收房时的签约文件存档。

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法律链接

涉及法律法规如下

1. 《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百八十六条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

2. 《中华人民共和国消防法（2021修正）》

第二十八条：任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。

第六十条：单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：

（一）消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的；

（二）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的；

（三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；

（四）埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的；

（五）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；

（六）人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的；

（七）对火灾隐患经消防救援机构通知后不及时采取措施消除的。

（注：本文内容均基于公开法律法规及官方案例，不构成法律建议。具体案件需咨询专业律师。）

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结语

说了这么多，其实就一句话：楼道不是仓库，是生命通道。

你在楼道里多放一个鞋柜、多堆一箱纸壳，火灾发生时，可能就是邻居少一条生路。

消防部门可以对你警告、罚款甚至强制执行；物业公司可以依法清理你的杂物，法院还支持；邻居可以起诉你、举报你——于情于理于法，你都站不住脚。

所以，如果你家门口或楼道里还堆着杂物，赶紧清理掉。别等到收到罚单、被告上法庭、甚至出了事才后悔——那时候，什么都晚了。