彻底完了！澳洲清盘率暴跌，已经无人买房？！悉尼房价三个月跌6%，还要跌？

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澳洲春季房拍清盘率跌至52.4%！忧心澳联储加息，买家集体观望

传统春季销售季临近，拍卖房源挂牌量开始增加，但澳洲拍卖成交率却有所回落。随着澳联储第四次加息的可能性上涨，大批买家选择暂时观望。

Cotality公布的初步数据显示，各首府城市拍卖的成交率为52.4%，低于一周前的53.2%。在所有结果录入后，前一周的最终成交率由此前数据下修至48.2%。

8月中旬，初步拍卖成交率曾短暂回升并突破55%，但这波改善随后消退。如今，各首府城市的拍卖房源量缓慢回升，增加6.6%至1482套。

Cotality研究主管Tim Lawless表示，天气转暖后，拍卖场次还会进一步增加。春季首周目前约有1500套房屋排定拍卖，下一周排定的房屋数量则超过1600套。他说，季节性拍卖活动增加，将成为检验买家需求的及时契机。

房产市场低迷已经全面展开，悉尼和墨尔本这两个最大市场的房价正在下跌。潜在买家可能已开始盘算：如果今年再加息一次，也就是迎来第四次加息，他们的财务状况将受到怎样的影响。

经济学家表示，上周公布的通胀数据意外偏高，使澳洲联邦储备银行（RBA）在9月下一次董事会会议上加息的可能性增加。

许多卖家如今把房产转向私下议价市场，以免在公开拍卖中流拍。SQM Research创始人Louis Christopher表示，这类房产通常价格较为亲民，结果是品质较高的房产继续留在拍卖市场。

Louis Christopher说，就连价格更高的房产，卖家也在下调要价；目前看来，拍卖成交率暂时触及了一个支撑位。但随着9月拍卖场次持续增加，这一支撑很快会经受考验。

墨尔本初步成交率连续第三周下跌，降至54.9%，一周前为55.4%。悉尼初步成交率小幅回落至56.3%；布里斯班降至31.3%，阿德莱德为50.8%，首都领地为41.7%。

一些买家表示，他们会观望到年底，看看市场低迷将如何发展。与此同时，迹象显示卖家也在作出调整。

Cotality数据显示，尽管春季活动预计会增加，但拍卖场次仍比去年低得多，较一年前同期的一周减少32.3%。

拍卖活动疲软的趋势贯穿整个冬季，各首府城市的拍卖量最终比去年冬季低18%。放缓主要集中在悉尼、墨尔本和首都领地等最大市场；珀斯、阿德莱德和布里斯班的拍卖量则有所回升。

不过，仍有部分拍卖结果逆势走强。BresicWhitney销售代理Frederico Fraga-Matos表示，悉尼内西区Petersham的66 Brighton Street有一栋独立式三房住宅以246.1万澳元成交，轻松超过220万澳元的底价。

Frederico Fraga-Matos说，在当前市场环境下，能够超过底价的拍卖目前确实只是少数。

他注意到，在自己负责的悉尼内西区市场，排定的拍卖场次已经明显减少。这可能为那些最终举行的拍卖提供支撑，但潜在买家的可选房源也因此变少。

他说，按每年这个时节来看，买家可选择的房源量没有达到预期；而事实上，现在已经进入9月。

02

悉尼部分房价三个月跌6%，买家却还在等

房价下跌，本该让买家更积极。但悉尼现在出现了一个反常场面：卖家愿意谈价，房源选择也增加了，买家却不急着入场。

过去三个月，悉尼部分较可负担地区房价跌幅达到 6%。澳洲其他首府城市也出现不同程度回调。高利率、再加息风险和银行对房价继续下跌的预测，让很多买家选择先等等。

Cotality 研究主管 Gerard Burg 表示，市场压力在过去几个月持续累积，越来越多买家退到场外。留下来的买家确实有更多选择、更大议价空间和更充裕的考虑时间，但市场并没有因此热起来。

Burg 说，现在之所以被称为买方市场，并不是因为买家突然变多，而是因为买家比过去少了很多。

ANZ 预计，悉尼独立屋价格从峰值到谷底最多可能下跌 14.5%。放到各首府城市，ANZ 预计最高跌幅可达 10.8%，复苏可能要到 2028 年才出现。NAB 也认为，房价还会继续下跌约六个月。

这种预期让买家很难马上作出决定。买得早，担心继续跌；等太久，又怕错过合适房源。

Sudarshan Dahal 和妻子 Supriya 今年年初开始在悉尼西部看房，5 月左右找房贷经纪办理预批。两人后来对一块土地提出低于指导价的报价。Dahal 说，如果卖家不接受，他们会先暂停找房，观察房价和利率走势。

他认为，或许等到 12 月更适合他们。利率没有下降，买家可借的钱也少了，如果之后有更多房源挂牌，他们可以慢慢挑选。

Finconnex Financial 董事 Bishnu Aryal 正在协助这对夫妇。他表示，不少客户即使已经办理预批，也推迟了行动。市场信心不足，恢复需要时间。

Cotality 研究显示，截至 7 月的三个月内，澳洲首府城市中较可负担郊区，近四分之三符合条件的区域房产价值下跌。这些区域通常位于距离市中心 20 公里以内，房价中位值低于所在首府城市水平，是首次置业者常关注的地带。跌幅主要集中在悉尼和墨尔本。

买家退缩后，库存压力开始上升。截至 8 月 23 日，各首府城市住宅挂牌量比一年前高约 24.6%，也比同期五年平均水平高 8.2%。但新挂牌房源比去年同期少 4.1%，比五年平均水平低 8.3%。

买方代理 Jack Henderson 表示，如今买家拥有的谈判位置很少见。他提醒客户，当前不用急着出手，也不需要像市场火热时那样大幅加价。

不过，买方市场不等于没有风险。真正决定买家何时回来的，仍是利率和就业。如果利率继续上升，房价再跌，也可能被更高还款压力抵消。

03

悉尼滨水豪宅$1200万成交！远超指导价，买家身份曝光

澳洲“咖啡大王”Les Schirato之女Gabriella Schirato，被确认是悉尼下北岸Hunters Hill一栋现代主义房产的买家，成交价为1200万澳元。

这栋三层豪宅是这个家族再次进入高端房市的最新一例。

家族旗下公司是澳洲最大的私人拥有咖啡企业，也进口Santa Vittoria矿泉水、Jarlsberg Cheese等多个欧洲品牌。

这栋五居室房产于7月在激烈竞拍后以1200万澳元成交，远超1100万澳元指导价。

经手销售的BresicWhitney代理Nicolas McEvoy表示，市场低迷之际仍能取得这样的成绩，反映出优质房源的韧性。

“这说明，有特色和地段优越的房产依然卖得很好。”

交割文件更新后显示，最终竞得该房的是Schirato。

她从卖家Corinne Brittain及其丈夫Ian Brittain手中接过钥匙，后者于1997年以203万澳元的价格购入。

这栋滨水房产由备受赞誉的晚期现代主义建筑师Nino Sydney于1964年设计。

这位建筑师曾于1961年至1973年担任Lendlease首席建筑师，并于2022年去世。在上世纪50、60年代，他还设计过包豪斯风格住宅。

Nino Sydney早年以简洁、亲民的住宅设计闻名。

如今，他的房产——包括地标住宅Beachcomber和Pan Pacific——已价格不菲，成为中世纪设计爱好者追捧的对象。

木质墙板与木作、磨石子地面、马赛克瓷砖浴室、落地窗和裸砖墙等中世纪风格元素，至今保存完好。

这栋Hunters Hill房产被称为“1960年代展示住宅”，采用悬臂式楼层设计，设有环绕阳台和一个配备粉红色滑梯的大型室外泳池，还配有私人码头、系泊泊位和船屋。

Gabriella Schirato是Vittoria咖啡豆家族的第三代。这个家族的悉尼事业始于1958年，当时意大利移民Orazio Cantarella买下了第一台烘焙机。

如今，品牌由Gabriella的父亲Les Schirato掌舵。Les与Orazio的女儿Luisa结为夫妻。

该公司位于悉尼Silverwater，尽管过去曾有私募股权机构表达兴趣，仍保持家族经营。

Gabriella的兄弟Rolando Schirato是集团董事总经理，最近也在悉尼东区置换了更高档的房产。

今年1月，Rolando与妻子Luisa Hammond-Parker以1150万澳元购入North Bondi一处拥有海景的房产。

此前，他们还在2018年以588万澳元购入Dover Heights一处房产。

04

有学区房价高出区外数十万 家庭为更广泛舒适生活买单

麦卡拉和伴侣德赛在偏远社区工作多年，搬回墨尔本后，希望孩子能上一所好学校。

为进入Princes Hill Secondary College学区，他们花了两年时间，两个孩子目前就读于Carlton North Primary，他们希望孩子升中学时也留在这一区域。

Cotality分析显示，墨尔本同一郊区内，特定学区内的房屋价格可比学区外高出数十万元。例如Princes Hill Secondary College及邻近University High学区内房屋中位价，比学区外高出约20.4万元，溢价15.2%。仅Glen Waverley Secondary College的学区溢价更高，接近26.7万元。

Princes Hill Secondary在2025年VCE成绩中位列前20名公立学校，学科中位分数为32分。

Princes Hill也是墨尔本最小的郊区之一，根据2021年的人口普查，人口仅2005人，因此房屋交易量不足以计算中位数房价，学区覆盖Carlton North和Brunswick的小部分区域，学区内住宅中位价154万元，学区外为134万元。

Cotality定量分析师艾琳说，数据显示这些学区内房产有明显价格溢价，但溢价也和其他配套设施相关，家庭往往是为更广泛的生活方式买单，不只是为了学校本身。

麦卡拉对此认同，他说，吸引他们的是区域的生活便利性，公共交通便捷、靠近CBD，还有附近的公园，他们为留在这里，放弃了更大的空间或更现代的房子。

艾琳表示，热门学区内的房屋有实实在在的经济好处，购买优质公立学校学区房，房贷还款会随时间积累资产净值。

麦卡拉的经纪人、Nelson Alexander Fitzroy的韦斯特表示，过去十年，进入热门学区已成为购房讨论中越来越重要的话题，该区域换手率相对低，人们买了就会住，不愿搬走。

Jellis Craig Mount Waverley的经纪人Lily Chen表示，Glen Waverley Secondary College学区内房屋中位价195万元，比学区外168万元的房源更容易售出，他们一定会在广告中标注学区属性。

不过学校的成绩不一定能转化为更高的房价。例如Balwyn High School在2025年与Glen Waverley并列非选拔性公立学校VCE学科中位分数最高（33分），但其学区及邻近Canterbury Girls'学区内的房屋溢价仅为4.2%。

Marshall White Boroondara的经纪人Suki Zhuang说，，Balwyn已经是墨尔本房价最高的郊区之一，中位房价244万元，当地居民或许有能力将孩子送入附近的私立学校，不过学区加持仍能提升房产未来价值潜力。

艾琳说，热门学区房价上涨可能加剧长期不平等，选拔性学校入学应该依据学业表现，而非房产财富，这有助于促进更公平的结果。

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