北京
征拆中有一类房屋，产权关系复杂，补偿谈判时容易出纠纷——共有产权房屋。房产证上写着一家老小好几个人的名字，或者夫妻共同所有，有的共有人同意签协议，有的不同意，补偿款打给谁、怎么分，都是问题。这篇文章把共有房屋的征收规则讲清楚。
共有分两种，法律后果不同。
按份共有。房产证上写明了各自份额，比如各占50%，或者父母占60%、子女占40%。征收补偿协议涉及房屋实体权利的处分，原则上应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。但实践中，征收部门为了避免后续纠纷，通常会要求全体共有人签字。如果只有部分共有人签字，协议对未签字的人不产生约束力，未签字的一方可以主张协议不能处分其份额。
共同共有。典型的是夫妻共同财产，房产证上没写份额，各共有人不分份额地共同享有权利。这种情形下，征收补偿协议应当经全体共有人同意。夫妻一方单独签字的，另一方可以主张协议无效或要求撤销。
所以，共有人之间意见不一致时，征收方必须等所有权利人达成一致，或者依法作出补偿决定。部分共有人签字不等于协议生效。
实践中常有这种情况：补偿款打到了户主一个人账户上，其他共有人一分没拿到。这时候怎么办？
补偿款在法律上属于共有人共有。按份共有的，按各自份额分配；共同共有的，协商分配，协商不成可以请求分割。如果一个人领取了全部补偿款又拒绝分配，其他共有人可以提起民事诉讼，以共有纠纷或不当得利为由要求其返还相应份额。
建议共有人在征收前期就明确向征收部门书面告知共有情况，要求补偿款分别支付至各共有人账户，或者打入户主账户但注明款项性质及各方份额。事前说清楚，比事后追讨省事得多。
能，但路径不同。共有人对补偿协议谈不拢的，征收方会依法作出补偿决定，载明房屋的补偿总额和各方份额。对补偿决定不服的，可以在法定期限内申请复议或提起诉讼。法院会审查补偿标准是否合法、份额认定是否准确。征收程序不会因为共有人内部矛盾而无限期停滞，但这不意味着个别共有人的权益会被忽略。相反，补偿决定和诉讼程序中，每一位共有人的份额都要明确，都有权发表意见。
这是共有房屋征收中最常见的家庭纠纷源头。父母过世后房屋没有办理继承过户，兄弟姐妹中有人主张多分、有人主张对方没资格。
这时候的处理逻辑是：第一看权属登记，房产证上的共有人是当然的权利主体；第二看继承关系，已故共有人名下的份额属于遗产，应当先完成继承分割，各继承人对相应份额享有权利；第三看实际贡献，对房屋建造、翻建有实际投入的共有人，可以主张适当多分，但需要提供出资证据。
如果房屋存在共有关系，征收启动后尽快做三件事：查清权属登记，确认房产证上所有共有人名单；内部协商好各自份额，能签书面协议的最好签一份；无法协商一致的，提前咨询律师，必要时在征收签约截止前完成共有财产分割的法律程序。
共有房屋征收，法律关系复杂，矛盾容易在补偿款到账后集中爆发。提前把权属和份额理清楚，每一步都留书面记录，才能避免一家人为钱反目。
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