从「现房销售」到「交房再还贷」，买房人面临重新选择！

两天，三份文件，前后脚砸下来！

从西安地方到全国，这三份文件从你能贷多少钱、能贷几年，到房子什么条件才能卖、钱什么时候给，全改了一遍。

当然你可能会说全国政策都没落地，但从政策释放的信号来看，很明显这轮政策不再挤牙膏，而是直接打了一套组合拳。如果有需求的买房人你还和大家一起看热闹，不知道到底政策对你有啥影响，今天就赶紧来看看。

现房销售+拿房再还贷

满足买房人的安全感

这次接连的政策，热度很高的讨论话题就是现房销售和拿房再还贷。

关于现房销售的推进，此前其实一直都是大家关注的，而这次的政策对现房销售开始从土地端开始。

新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

注意，不是强制性的全现房，而是按照新老项目划分，新出让土地优先选择现房销售，老项目鼓励现房销售。

短期来看虽然影响不大，但这其实是一个长效的大动作，未来城市住宅开发逻辑会彻底改变，同时这也侧面考量了房企的实力，接下来有实力的房企和靠自身资金就能盖房的房企，会逐渐成为市场主导。对于房企来讲是一波换血。

除此之外，《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》的解答中，针对维护购房人合法权益、促进房地产市场平稳运行方面的新安排。

在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险。要求所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

之前住建部等三部门发布的新政中提到完善商品住房预售管理、有力有序推进商品住房现房销售等，核心是销售规则。而央行和金融监管总局的《通知》则是从安全性、信贷规则等方面入手，更大程度的确保买房人的安全。

过去买期房，房子还没影，月供先背上。真出了烂尾，房子没了，房贷照还。这次直接把放款时点从"封顶"挪到"竣工备案"，等于把期房"房子没拿到、月供先背上"的坑从制度上填上了。

再叠加上：新项目要封顶才能拿预售证，购房款全部进监管账户。

能发现接下来的市场变化其实很清晰：新项目的价格会更扛得住，因为成本摆在那；现房占比会越来越高，期房会越来越少。

公积金调额+商贷延到40年

实打实的买房利好

单职工最高贷90万，双职工120万；家里有二孩以上的，额度再上浮20%。买新房买二手房，都能直接提取公积金付首付；购房提取的时限从网签后5年放宽到10年，配偶、子女、父母都能一起提。

为啥说这是实打实的利好？因为公积金利率比商贷低一大截，同样贷款100万，30年公积金对比商贷直接省下十几万的利息。这次额度提高相当于把更多商贷部分挪到公积金口袋，尤其对月供压力大的家庭来讲，直接减负。

更关键的是，买房还可以提取公积金直接付首付。过去是"先凑够首付再买房"，现在是"公积金先顶上，工资缓缓再还"。对首付紧张的年轻家庭，这一条，比利率本身更管用。

除了西安落地的公积金政策之外，这次其实还有个争议点比较大的点，就是商贷最长从30年延到40年。很多人一听40年，第一反应就是算总利息然后摇头：亏，利息增了不少。账是这么算的没错，但这些人都漏了一个更重要更值钱的变量——时间。

过去买房，贷款年限基本卡死在30年，这就让不少好不容易凑够首付的人，每月都要扛着高额月供，也就是这一道坎，把多少年轻人挡在售楼部门口。

商贷40年解决的正是这个，虽然背着贷款但每个月还是可以拥有好生活，不必为了高额房贷压力满满。

算笔具体的。

贷100万、利率3.0%，按等额本息算：

- 贷30年：月供4216，总利息约51.8万

- 贷30年：月供约3580，总利息约71.7万

每月少还636块，一年就是7636块。总利息确实多出去20万，这点不回避。但对一个现金流绷紧的年轻家庭，这636块可能是孩子的培训费，是小宝宝的奶粉尿不湿，是老人看病时少一点犹豫，是应急的钱再厚一点。压垮生活的从来不是总账，是每月雷打不动的那笔月供。40年贷，买的就是这口气。

再加上现在适度通货膨胀的背景下，钱在贬值，40年后的3580块可能就是毛毛雨，但今天这636块却能让一个月生活富裕一些。用时间换空间，用未来的钱还今天的贷，按揭本来就是这套逻辑，40年只是把它用得再充分些。

但需要说清40 年不是人人够得着：银行一般要求贷款到期不超70到75岁，45岁才上车，最多贷25年-30年。

当然这里也有人坚持，40年房贷的利息确实比30年要多，但现实是绝大多数人在买房五年、十年左右置换或者会提前还清，真正差距拉开的是20年前后。所以可以结合你自己目前的实际年龄和未来计划，作出更适合自己的选择。

目前西安也已经有项目开始执行贷款40年的政策，同时也有银行已经开放存量客户个人房贷延期到40年的申请，这意味着不只是新房，已经开始还贷的朋友也有机会进行调整。

整体来看，这接连的政策出台，这对买房人是好事，而对开发商来讲其实也是一个洗牌，未来能一直留在市场上的房企，才是好房企，打造的房子也会让人更放心。

从这三份政策来看，密集的落地其实是给市场一个信号，市场是真的要动真格了。而对于买房人来讲，政策之后也别再问“是现在买还是再等等”了，买房这笔账已经很清晰了，你到底适合哪种？自己做主。

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