青岛丽达天地年底入市，招商运营如何成为商圈竞争的关键变量？

丽达商业进化论

撰文 | Echo

排版 | fufu

图片来源 | 官方提供

在青岛，没有一家本土商业集团像丽达这样，以三十余年的持续深耕，完成从传统百货到购物中心再到沉浸式商业的三次跨越。

从上世纪90年代的青岛国货，到2009年的丽达购物中心，从2022年的丽达茂，到2026年的丽达天地，这家商业集团始终在寻找一个问题：商业的未来趋势是什么？

这一次，答案藏在青岛崂山区，丽达集团旗下全新购物中心的3.0版本，青岛丽达天地将于今年年底亮相。

据悉，丽达天地综合体总体量23万平方米，涵盖购物中心、写字楼、商业街等多元业态，配备1500个停车位，而作为该综合体中的购物中心板块，丽达天地商业体量超过7万平方米，规划了200余个品牌。

Vol.1

崂山北部

“三角”格局下的区位重估

丽达天地位地处崂山北部核心地段，位于金家岭CBD、张村河片区及浮山后片区的交汇处，属于崂山北部新兴的辽阳东路商圈，与崂山万象汇、宜家家居呈三角鼎立之势，商业氛围浓厚；交通方面，项目地铁2号线与4号线无缝上盖，深圳路、辽阳路主干道在此交汇；周边片区新房均价普遍在3万元/平方米以上，张村河等核心区域已突破4万元/平方米，是崂山区高净值中产家庭最为集中的居住板块之一。

从人口基数来看，项目周边1.5公里范围内常住人口约18万人，3公里范围内约30万人，5公里范围内约70万人，人口密度在崂山各板块中处于高位。

从客群结构来看，25-35岁的年轻群体约40%，是绝对的核心；36-45岁的亲子家庭占比约30%，是需要持续激活的次核心力量；46-55岁的成熟家庭约20%。

区位条件优越之外，竞争格局同样清晰。

西侧的崂山万象汇于2022年开业，体量约7万平方米，零售占比约50%，市场表现极佳；北侧的宜家家居，以目的性消费见长，常年保持稳定客流；丽达天地约7万平方米的体量，恰好位于二者之间的战略缝隙中。

那么，丽达天地如何在两个成熟商业体之间找到自己的生存空间？

团队的破题思路很明确：放大建筑设计和通达性优势，与周边竞品做业态互补，核心目标是提升消费者停留时长。简单说就是三句话：用空间吸引人，用品牌留住人，用体验让人待下来；最终让消费者因为想待在这里而来，顺便完成消费。

Vol.2

空间叙事

英国宝麦蓝的“森系”解题方案

项目由英国宝麦蓝建筑设计公司操刀，主创Melvin Davis专攻商业综合体，国内外项目众多，曾获国际大奖，从建筑外立面到室内空间、从景观系统到导视系统的一体化设计，方案打磨历时近两年。

22米高挑空，无与伦比的空间感

项目设计的底气，来自建筑本身那组罕见的物理数据，L1层到L3层贯通，最高挑空达22米；L3层“高街”区域同样拥有十余米的垂直尺度。这样的数据在青岛现有商业体中几乎找不到对标。

它既是设计上的挑战——超大尺度空间如何不显得空旷冷清？也是招商上的机会——只有这样的空间，才能承载那些对层高有硬性要求的体验业态。

“森系”设计落地，打造高区绿色高街

如何让消费者有耳目一新的感受？宝麦蓝的解题思路是“森系”。

这个概念在丽达天地有非常具体的落点，L3层高街区域以钢结构波浪板勾勒天际线，满铺绿植，配合顶部自然采光，营造出有顶盖的“室外街道”感。它不同于传统商场里被店铺夹在中间的通道，而是一个完整的主题街区，一处让人愿意放慢脚步、甚至停下来坐一坐的公共空间。

3500㎡屋顶，绝无仅有的空中花园

另一个维度的空间叙事在屋顶。3500平方米的空中花园被规划亲子+萌宠公园，在青岛商业项目中尚属首例。

这个配置的逻辑不难理解：周边中产家庭养宠比例高，一个能带宠物来的商场，本身就在做一种无声的客群筛选与情感连接。

将以上空间设计的元素串联起来，就能看到一条清晰的设计逻辑：“森系”统摄整体空间调性，高挑空制造视觉记忆点，空中花园建立差异化标签，三者指向同一个目标：让空间本身成为目的地。

Vol.3

品牌策略

错位竞争，发力首店经济

丽达天地在品牌策略上延续了空间设计“让人留下来”的底层逻辑，并在招商中持续思考：什么样的业态组合能让消费者愿意在这里愉快地度过一段时间？

业态配比上，丽达天地超市占比约11%，零售约24%，餐饮约35%，娱乐服务约30%，定位城市乐活体验中心，餐饮加娱乐服务合计超过六成，零售被主动压缩至不到四分之一，这不是一个靠零售坪效驱动的商业模型，而是一个靠停留时长驱动的商业模型。

各楼层的主题规划也围绕这一逻辑展开：

• B1层“烟火集”，涵盖生鲜超市、烟火集市和夜生活街区，主打日常高频消费和晚间活力；

• L1层“乐果巷”，融合生活方式与亲子家庭业态，打造全龄成长空间；

• L2层“风物场”，聚焦轻时尚零售与品质休闲，引领区域内的品质生活消费；

• L3层“沐光里”，将森系场景与餐饮高街组合，形成项目最具辨识度的休闲餐饮空间；

在主力品牌的选择上，丽达天地同样遵循一条清晰的原则：与周边商业形成差异化，注重首店经济，引入国内品牌商业的最新模型。

超市主力店：永辉超市“胖改店”青岛首店

以近6000平米的面积首进青岛，打造永辉国内最新一代形象旗舰店，是永辉超市对标胖东来做的深度门店调改模型，“新永辉·新品质”不收会员费、质价比、强服务、强化鲜食熟食、优化卖场体验。

餐饮主力店：海底捞大排档火锅青岛市区首店

超2000平米海底捞最新模型门店，定位商场内鲜货市集型火锅，把街边海鲜大排档搬进购物中心，市集逛吃+火锅+铁板烧烤复合业态，主打自选、鲜活海鲜、明档现做、高性价比。

家庭运动中心：Ultimate Ninjas闯关玩家华北首店

源自美国的障碍闯关运动品牌，2025年正式布局中国，打造「全龄适配、科学进阶、安全沉浸」的国际级多元化运动空间，让0岁至60岁全年龄段人群爱上运动，乐于探索、持续自我成长。

家庭娱乐中心：引力矩阵崂山区首店

填补了区域内家庭娱乐中心品类的空白，引入国际领先的娱乐体验设备，整体采用赛博朋克潮流设计风格，是集电玩体验、潮玩新零售于一体的全龄层覆盖娱乐空间。

科技益智主力店：人民VR科幻馆山东首店

面向商业综合体与城市文旅打造的沉浸式亲子科普内容品牌，依托人民日报品牌及内容传播资源，打造兼具科普教育、互动体验与家庭消费属性的新型线下内容空间。

为打造差异化品牌布局，丽达天地还引入服装买手集合店、设计师原创品牌店，同时吸纳网红餐饮主理人特色品牌，全方位丰富区域商业业态，为消费者带来更多元、更优质的消费选择。

Vol.4

丽达商业进化论

从“卖东西的地方”

到“让人想待的地方”

要理解丽达天地的商业战略思路，有必要回到丽达集团自身的商业进化谱系中去观察。

2009年，丽达购物中心开业，在传统百货中融入美食广场等体验内容，以“类购物中心”的形态填补市场空白；2022年，丽达茂亮相，以社区购物中心定位服务周边居民，完成从百货到购物中心的转型。2026年，丽达天地，体量约7万平方米，但定义其为“3.0”的，并非体量或楼层数，而是商业逻辑的底层转换。

三个阶段的演进，映射的是行业对“商业空间价值”认知的持续刷新，而3.0最本质的变化在于：过去衡量一个商场好不好，看的是坪效，即每平方米能产生多少销售额；现在衡量一个商场有没有生命力，看的是停留时长，也就是消费者愿意在这里待多久。谁能把消费者留住，谁就掌握了竞争的主动权。

丽达天地的整套逻辑，正是在为“停留时长”做系统性的前置投入：用空间设计制造停留意愿，用品牌组合填充停留内容，用24小时运营延长停留时段。

商业逻辑的进化之外，运营思路的迭代同样关键。赢商网了解到，丽达天地商管团队在招商推进的同时，已完成客流增长的顶层设计。

拆开细看，项目将客群分为25-35岁悦己青年、36-45岁品质家庭、46-55岁稳健熟龄三类，每类配置独立的权益体系与到店理由。运营按蓄水—爆发—养成—复燃四阶段滚动推进，全年62场活动按S/A/B三级体系排布，月月有主题、周周有爆点。

在具体执行层面，PR、SP、会员三大抓手协同发力：PR负责把客流导入场子，SP负责让到店的人产生消费，会员则解决“来过之后还愿不愿意再来”的问题，三者串联起“曝光→到店→消费→留存”的完整闭环。

关于至关重要的流量引入，丽达思考得非常清晰，即公域、私域两端协同。公域端通过抖音、小红书、视频号等内容平台实现精准曝光与到店引导，私域端以社群分层运营承接流量，按品牌群、品类群进行标准化触达。这一模型将直接赋能入驻品牌，帮助合作伙伴实现从“商场客流”到“店铺客流”的有效转化。

此外，为完成数据KPI指标，丽达天地将推行每两周一次漏斗复盘、S级品牌1:1营销补贴等保障机制，确保目标可追踪、可落地。

整套运营逻辑的价值在于：它不是停留在纸面上的规划，当品牌方完成签约入驻时，迎接它们的不是一个刚刚开业的空盒子，而是一个已经完成客群蓄水、活动排布和流量通道设计的运营系统。

赢商网分析认为，从1.0到3.0，丽达完成的不仅是产品线的迭代，更是对商业空间本质的一次重新定义，把交易场所变成目的地，并用一套完整的运营系统确保这个目的地能够持续运转、持续吸引人。

区位决定了项目的基本面，空间决定了消费者的第一印象，品牌决定了消费者是否愿意再来。丽达天地在这三个环节上的布局，最终都指向一个判断：购物中心的下半场，竞争维度正在从“商品供给效率”转向“时间占据能力”。

项目计划于2026年底正式开业，招商工作已全面启动，欢迎品牌方来电咨询或莅临招商中心洽谈合作！

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