别被中介带节奏！40年房贷、现房销售，这次楼市新政核心解读

今天我们来聊聊楼市。最近楼市新政接连出台，大家热议纷纷，有人说这是救市，楼市马上要全面上涨了，有人说贷款延期到40年是实打实给买房者减轻了压力。想要买房的和想要卖房的都沸腾了，中介也开始忙起来了。今天我们不从宏观层面说这件事，站在普通人角度和大家说说，这次新政究竟说了什么，对房价有什么影响，我们普通人又该怎么做。

首先快速捋一下。8月28日一天之内，三部门连发三份房地产重磅文件。央行、金融监管总局发布了关于改善房地产信贷的管理意见，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布了关于完善商品住房销售制度的通知，就连证监会也在同一天发布了关于资本市场支持房地产发展新规模的意见。

一天之内多部门出手，这绝对不是巧合。大家要注意一点，里面的用词不一样：一个是通知，两个是建议。简单来说，建议是方向性的行业指导，通知则是必须落地的硬性要求。

看完所有文件后，我总结出三个和我们普通人直接相关的核心变化。第一点是大家讨论最多的，房贷最长可贷40年。这个政策的好处是月供确实降低了。

举个例子，贷款100万，利率按3%算，30年月供是4216块，40年月供是3579块，每月少还636块。这对收入不高、已经掏空六个钱包的年轻人来说，确实减轻了每月还款压力。但坏处也很明显，利息变多了。30年期总利息是51.8万，40年期总利息是71.8万，要多还20多万利息。

而且大家要搞清楚，这40年是商业按揭的上限，不代表随便买套房子都能贷满40年。银行有风控体系，一般有两个硬性条件：

第一是年龄限制，绝大多数银行不允许贷款年限加年龄的总和超过70岁。如果你现在40岁，政策允许最高贷40年，但银行基本不会批，最多能贷30年。

第二是房龄限制，房龄加贷款年限的上限在银行体系里一般是45到50年，每家银行略有不同。拿一套已建成20年的二手房为例，如果房龄上限是45年，你能贷款的年限就是45减20等于25年。可见这条政策的目标人群是年轻人和新房子，对中年人和二手房交易来说变化不大。

第二条是现房销售模式。这条政策对普通购房者来说非常实用，避免了购买期房后遇到工期拖延或烂尾的情况。之前不少人辛辛苦苦一辈子买了一套期房，结果房子烂尾、开发商跑路，一辈子辛苦钱打了水漂。现在要求现房销售，所见即所得，从根本上规避了烂尾风险，是非常好的政策。

第三条是存量房贷可协商降息或置换贷款。这对已经买房还在还房贷的人来说是实打实的福利。以前办了房贷，利率跟着合同走，哪怕新房利率降了很多，老房贷也只能默默还那么多钱。这次新规明确了存量浮动利率房贷可以主动找银行协商调整利率，也可以申请新贷款置换旧贷款。

本质就是给老贷款降息减负，是实打实的减负。核心规则很简单，置换贷款的本金不能超过剩余房贷的本金。但大家一定要记住，没有银行会主动上门给你降低利息，必须自己主动申请、主动协商。已经在还贷款的朋友一定要记住这个权益。

政策讲完后，我们再聊聊大家最关心的事：楼市接下去会怎么走？从去年中央城市工作会议以后，楼市方向已经很明确。楼市企稳是非常明确的信号。这几年国内经济重中之重是保消费、促消费、拉动内需，房地产是其中非常重要的一块，体量巨大，从上游工程建筑到装修、建材、家居，产业链相当庞大。所以房地产必须稳定，但大家一定要注意，是企稳不是反弹，因为我们还要兼顾居民居住的属性，两头都要兼顾。

我说几个判断标准。

第一个维度是城市维度。一线城市和人口净流入的城市，楼市已逐渐企稳。以上海为例，部分地区租金回报率已突破3%，拿银行30年期国债收益率比较，现在30年期国债收益率大约在2.15%左右。

第二个维度是区域维度。同样以上海为例，核心地区的小户型和周边的大户型你会选哪个？同一座城市里，看的还是地段，核心区域价值依然高于偏远地区。

第三个维度是很多人没考虑到的物业维度。大家要搞清楚，房子在不断老化，新盘越来越少，二手房交易越来越多。如果没有优质物业维护，楼盘价格会随之下跌。这就是为什么同样城市、同样区域，不同楼盘价格有巨大差异的原因之一。如果你现在考虑购买二手高层住宅，一定要把物业这个维度考虑进去。

其他判断维度还有很多，时间关系不一一展开了，大家可以结合自己情况做大致的判断。但一定记住，从居住角度出发，很多决定该做也就做了。说到这里你应该明白了，这次新政更多是托底规范，稳字当头。问题来了，听完这次新政内容，你觉得买房子是更放心了，还是依然觉得没到出手的时候？最长40年房贷，如果让你选，你会拉长年限换低月供吗？