临港画饼，中建玖合李坤的回旋镖扎伤了老领导王艺超

买房四年后，中建玖合的业主们还没等到绿色三星。

近日，有业主在社交平台发声吐槽，直指中建玖合位于上海临港片区的项目——玖海云天涉嫌虚假宣传。四年前开盘时，开发商高调标榜的绿色三星建筑核心卖点，时至今日，小区早已交付入住，官方认证依旧杳无音信。

了解楼市的人都清楚，绿色三星是国内绿色建筑的最高评级，代表着更低能耗、更高居住品质，也是打动不少买房者的核心卖点。

中建玖合前身是北京中建地产，此前其布局主要在北方和西南。几年前，中建二局要求旗下地产平台跳出北京大本营，布局长三角，上海自然是长三角的核心之城。

2020年7月中建玖合组建华东事业部，李坤出任第一任华东区域总经理，这位玖合内部的成熟操盘手肩负起了开拓上海市场的重任。

因能级高、市场好、安全性强，上海素来是房企必争之地。为了尽快落子，李坤避开核心区，选择将远郊临港作为突破口，他快速而急切地炮制了一出“五子联动”。

2021年1月中建玖合拿下商办项目——滴水湖西岛金融中心，一个月后其再度斩获临港书院社区两幅地块，同年6月，其在上海的拿地迎来阶段性小高潮——顶科社区两幅地块又被中建玖合收入，两地合并开发，案名定为：中建玖合云天。

没地段没品牌没知名度，中建玖合云天选择在宣传上下功夫，他们打出“绿建三星+超低能耗双认证”组合拳，硬生生把远郊临港的楼盘，包装成了片区高端改善标杆。

靠着这套“高配人设”，2022年玖海云天首期开盘一度热度不俗。彼时临港楼市尚处政策红利期，叠加央企背书、绿色三星滤镜，不少刚需、改善购房者甘愿买单，顶着高位价格入手，坚信入手的是片区品质红盘。

谁也没想到，这场声势浩大的品质营销，最终沦为大型“画饼现场”。

四年时间过去，业主们既没等来官方绿色三星认证公示，也没兑现宣传中的全套高配品质。有业主实地核验发现，宣传标配的三玻两腔节能窗，样板间与交付房源货不对板，部分楼栋仅配备普通双层玻璃；号称恒温恒湿的全屋新风系统，甚至没有独立开关，沦为无法自主调控的摆设，梅雨季极易滋生返潮发霉问题。

如果说资质落空是预期落差，那么后续品质的持续翻车，则是彻底击穿业主信任的致命一击。

热度褪去后，玖海云天的销售颓势快速显现。

作为中建玖合落地临港的超级大盘，项目规划5个小区、共计数千套，体量庞大。项目自2022年3月首开，历经两年多、13次开盘推售，仍有多套房源待售。网上房地产数据显示，截至9月1日，以科宸云筑为例，1937台房源尚有560套可售；科璟雅居总套数为1315，仍有442套在售；科澜观邸791套中可售仍有201套，滞销难题肉眼可见。

为快速清盘回血，中建玖合开启了激进的降价促销模式，也彻底点燃了老业主的维权怒火。

项目开盘初期均价约3.7万元/平，不少早期业主总价330万元左右高位接盘。后续开发商不断加码优惠，从备案价95折、赠送高端家电，再到隐秘的中介高额返佣、购物卡补贴，层层叠加的隐性优惠，让后期房源总价直降近50万元。

更离谱的是，部分中介最高可为购房者提供17万元返现，房企默许渠道私下降价、要求购房者签订保密协议，变相扰乱市场价格体系。

断崖式降价让早期业主资产大幅缩水，大量业主集中投诉维权，最终浦东新区市场监管局正式立案调查，约谈房企及合作经纪机构，勒令其停止违规降价、虚假售罄营销等行为。

价格翻车的同时，房屋质量问题更是层出不穷，让项目口碑彻底崩塌。

交付以来，玖海云天多个小区接连曝出严重质量隐患，外立面大面积鼓包、开裂、脱落，地库漏水潮湿、屋内墙面发霉等问题屡见不鲜。2024年台风天气中，多个楼栋外墙更是出现涂层脱落、楼面裂痕加剧。

质量质疑在交付不到一年推向高潮。

2025年8月，项目大门外侧大面积装饰铝板门板发生脱落下坠，现场砸到路过的小区业主，造成人员受伤，伤者被送医处理。

事件照片、视频随后在业主群流传，叠加此前多项矛盾，业主们的情绪再度被激化。

临港市场口碑彻底砸穿后，中建玖合选择果断“换赛道”，撤离远郊红海市场，转身冲刺核心市区。

这一次，中建玖合将目光锁定静安大宁，以63.66亿元拿下灵石地块，楼板价达68280元/㎡，打造高端改善项目中建玖上琅宸。重仓核心地王，足以看出中建玖合想要翻盘突围的野心。

但临港踩过的坑，并没有在主城顺利规避，高端地王项目再度陷入滞销困境。

项目去年9月取证，先后三次开盘。首开140套房源，月余仅售出86套；二次加推150套房源，最终仅成交66套；三次推售118套房源，成交76套。截至目前，项目取证408套房源，仍有104套待售。

究其滞销根源，核心问题是性价比失衡加之产品短板突出。一方面，项目定价偏高，均价高达14.68万元/平，远超同板块竞品大华静安年华，单价溢价显著，在当下理性的豪宅市场毫无价格优势。另一方面，产品硬伤难以忽视，2.95的高容积率打造高层社区，居住密度偏高、私密性不足；临近城市主干道，存在持续噪音干扰；地块掺杂办公配比，社区纯粹度不足，大幅削弱高端改善吸引力。

重金押注的主城转型之战，中建玖合至今未拿下一局。

从临港刚需盘虚假宣传、降价促销、质量翻车，到静安豪宅高价滞销、口碑遇冷，中建玖合的上海拓荒之路，堪称房企异地扩张的典型反面教材。

一味激进拿地、靠营销概念堆砌溢价、疯狂冲规模，却忽视产品打磨、品质管控与业主口碑，最终让品牌背书彻底透支。

有意思的是，当年临港激进拿地，为中建玖合埋下隐患的李坤，2021年调回总部高升后，2025年再次回归上海，出任华东区总经理。

无论是风波缠身、投诉不断的玖海云天，还是去化不畅、资金承压的玖上琅宸，两大难题同时摆在他面前。当年激进扩张埋下的隐患，如今尽数爆发。

李坤扔出的回旋镖，终究还是扎回了自己身上，也扎向了集团——那个信任、重用他的老领导王艺超身上。

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