告别规模执念，新城控股踏上“管理力”闯关路

出品|中访网

审核|李晓燕

房地产行业旧时代的竞赛标尺已经彻底改写。过去房企比拼土储规模、销售增速，如今存量市场下，经营质量、现金流稳定性、资产运营能力，成为衡量企业生存力的核心标准。2026年半年报揭开了新城控股正在经历的深刻蜕变：这家曾经依靠住宅开发快速崛起的民营房企，正在逐步放下对规模的追逐，把筹码押注在资产管理、运营输出的能力之上，走出一条属于自身的转型道路。

翻看这份中期财报，最值得市场留意的，不是营收的起伏，而是业务天平发生的历史性偏转。住宅开发业务持续收缩的背景之下，商业板块的分量持续抬升，商业运营相关收入，在半年度统计口径中首次超过开发销售业务。利润结构的变化更为直观，商业板块贡献接近八成总毛利，托举公司整体毛利率逆势向上，在行业普遍盈利走弱的环境中守住盈利基本盘。

这份结果，并非来自大规模新建商场的堆量。报告期内仅新增三座吾悦广场开业，全国开业商场总数来到181座。增长更多来自存量资产的精耕细作：通过调整招商业态、优化会员体系、策划线下活动，商场整体出租率持续维持高位，半年累计接待客流突破10亿人次，会员规模实现两位数增长。在实体商业整体竞争加剧的环境中，存量商场实现客流与会员的同步提升，印证这套运营体系具备实实在在的落地效果。

商业资产价值的释放，不止体现在租金与客流，资管闭环的打通，是新城转型进程里另一处关键进展。今年上半年，旗下消费类机构间资产支持专项计划完成扩募，新纳入两座成熟吾悦广场，产品总规模进一步扩大，这也是国内消费商业资产领域颇具代表性的扩募案例 。该项目的意义不局限于一次性拿到融资，更代表吾悦广场成熟资产具备标准化的定价与退出路径。叠加境外美元票据、中期票据的顺利发行，公司境内境外多渠道融资通道持续畅通，也收获了评级机构的正向反馈，国际机构ESG评级半年之内实现两级跃升，市场对其资产价值的认知正在发生改变。

商业底盘筑牢之后，轻资产代建业务被摆在战略重要位置，成为第二增长的突破口。新城建管输出的不只是工程建设管理，而是把过去多年沉淀的商业招商、商户资源、资产管控整套能力打包对外输出。上半年新签代建规划建筑面积大幅增长，远超同期自身商品房合同销售面积。当市场不再允许房企依靠高杠杆拿地扩张，把已经跑通的运营能力对外输出，不需要大规模资本投入，就可以获取管理收益，是民营房企为数不多的突围方向。

财务安全层面，新城控股保持境内外公开市场债券零违约记录，按期兑付到期债券，全口径销售回款率保持高位，经营性现金流连续多年维持正向，净负债率处在行业相对健康区间，货币资金规模较去年年末有所提升 。在不少民营房企深陷债务风波的大环境中，守住信用底线，就为企业的转型争取到宝贵的时间窗口。董事长王晓松所提倡的“骆驼精神”，也正是这种不求一时快跑，优先保障生存、稳步前行经营思路的写照。

当然，光鲜的转型叙事背后，现实的挑战同样无法回避，转型闯关之路远未到终点。

首先是传统开发业务的持续萎缩，住宅板块毛利率已经处于较低水平，销售规模明显收缩，未来主要依靠存量项目结算贡献收入，很难再给公司带来业绩弹性。土地投资节奏大幅放缓，未来开发业务的增量空间有限，企业已经很难再依靠卖房来对冲经营压力。

其次商业板块已经告别高速增长阶段，收入增速回落至个位数。全国购物中心存量过剩，消费复苏节奏温和，多数三四线商场竞争加剧。虽然出租率维持高位，但客流向租金的转化效率仍有提升空间，一旦线下消费出现波动，作为核心利润来源的商业板块会直接承受压力。大量吾悦广场资产用于融资抵押，优质可抵押资产持续消耗，后续资产盘活空间也将受到约束。

流动性仍是绕不开的现实考题，一年之内到期的有息债务规模依旧不小，账面货币资金中包含部分受限资金，可自由动用资金存在约束，持续的债务滚续管理，对管理层始终是考验 。另外建管轻资产赛道前景可观，但行业竞争逐步加剧，代建项目的盈利水平、项目风控、品牌输出之后的管理落地，都需要更长时间的市场检验，短时间内还难以完全弥补开发业务收缩留下的缺口。

纵观整个地产行业，从重资产开发商向资产运营商转型，是一条布满荆棘的道路，国内真正完成身份切换的企业寥寥无几。新城控股半年报给出的启示在于，当行业告别野蛮扩张时代，企业生存不再比拼摊子铺得多大，而是看手里有没有经过周期验证的硬核能力。

手握上百座吾悦广场形成的商业底盘，打通资产投融建管退的部分闭环，发力建管能力输出，新城已经拿到转型的入场券。但真正的大考还在后面：商业板块能否稳住盈利增速、债务管理能否持续平稳、轻资产业务能否真正兑现收益。这家民营房企的探索，也为行业提供了一份值得持续观察的转型样本。