河北
未曾有，也从未有。北京的土拍，此次遇冷，就像月遇天狗。本来是开门激战，结果却成了孤掌难演。828之后的北京首拍，所有人心中的那团火，被一下掐灭了。
各位主子好，每周一叨，理性开炮，我是叨主周一叨。
9月3日，北京迎来8·28现房销售新政落地后的首场土拍。两宗地块，总起价近146亿。朝阳将台629地块，75.21亿起拍，百亿级王炸，三家报名：中海、中建智地+太古联合体、华润。
结果呢？
现场只有中海新城一家领了号牌。华润开拍前退出，太古连号牌都没拿。工作人员宣布：
暂停出让。
百亿级地块，连一轮竞价都没等到，就草草收场。好比摆了一桌酒席，请了三家客人，两家到了门口扭头走了，剩一家坐下来一看菜单，连筷子都没动。
一场土拍冷了，是真冷还是假冷？
冷不冷，不怕比，就怕同台比。
第一组，同板块。7月28日，将台629地块不到500米外的酒仙桥0013-1地块，200余轮竞价，中海以46.814亿竞得，溢价率25.84%，楼面价8.11万/㎡，双双创下今年阶段性新高。
36天后，9月3日，同一片区、同一开发商，将台629地块：
0轮，暂停。
最大的变量，就是8·28新政。
第二组，同区域。朝阳区全年热火朝天，松榆里地块去年11月7家争抢166轮溢价18.21%成交。唯独9月3日的将台629冻住了。顺义温榆河地块，和将台同一天拍卖、同样新政之后，174轮竞价，华润82.993亿竞得，溢价率17.37%。
冷的不是朝阳，不是顺义，不是行情，不是地段，是这一宗地在现房新政下的算账逻辑：
变了。
为什么偏偏是将台629冻住了，温榆河却还能174轮争抢？
拆一拆将台629的“体质”就明白了。起始价75.21亿，住宅建面12.13万㎡，另需无偿配建5万㎡体育场馆。算上配建，实际可售楼面价逼近7万/㎡。
现房销售意味着什么？
盖完才能卖。资金要压2.5到3年才能回款，光资金成本就多出：
十几亿。
温榆河呢？容积率1.01，低密产品，工期短，体量小，现房压力相对小得多。
同样新政下，一个冻住，一个174轮争抢。新政不是一刀切全冷，是哪块地体量大、配建重、工期长，就先冻哪块。大块头的先倒下，小身板的还能扛两回合。
8·28新政的方向错了吗？
没有。
倒逼开发商从快周转转向重产品，从卖图纸转向卖现房，大方向没有问题。但新政落地第一场土拍就出了个“暂停”，说明政策和市场之间，还有个互相适应的过程。
不是谁对谁错的问题，是：
节奏问题。
北京一批在新政前拿地、新政后才可能拿到工规证的项目，正面临“两本账”困境：拿地时按预售制算账，做项目时却要按现房制算账。比如中海酒仙桥46.81亿那宗，跟将台629同板块，拿地时按预售算的账，现在可能得按现房重算。
好政策也得给市场留个换挡的时间。不是踩刹车不对，是直接拉手刹，车也得：
晃一下。
但回过头看，北京今年上半年成交22宗涉宅地块，出让金1005.56亿，同比增长37.3%。9月又推出6宗，总起始价251.24亿。对比上海五批次高频拍、深圳少而精供应，北京对土地财政的依赖，一点不比谁低。推地这么积极，这场遇冷，可能真出乎了不少人的：
意料。
而更让人没想到的是，这场土拍里唯一敢领号牌的，还是：
中海。
这就不得不服。今年上半年，中海新增9宗地，权益地价76.6亿。7月至今，又在北京、深圳、香港、太原连拿9宗，权益地价256.8亿。8月底在上海150亿底价拿下普陀真如地块，那也是8·28新政后核心城市出让的首宗地块。截至8月底，全年新增购地18宗，权益地价合计333.4亿，全年目标800到1000亿。
别人退了，它还往前站。不是胆大，是兜里确实有货。秃子头上爬虱子，明摆着的事，人家兜里有货，才敢往这桌上坐。
所以这场土拍真正验证的，不光是地块体质好不好、适不适合现房模式打，更是一块试金石，反向验证一家企业的：
实力底牌。
新政就是那道金线，过得去的，才有资格：
上桌。
就好比两人相对象。光看颜值不行，光会说漂亮话也不行，你还必须得有点真金白银，才能找到合适的媳妇。光杆司令上不了桌，空口袋：
立不起来。
我是一叨，下次再聊。
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