当卖房不再是唯一的增长引擎

房企中报季结束，外界的关注度平平，原因出在8月底的一纸新政上。

8月28日晚，住建部、自然资源部、金融监管总局联合下发系列重磅新政，以一场关于“现房交付、阶梯减压、精准封闭”的制度重构，结束了中国房地产行业持续三十余年的“高负债、高周转、预售制”的旧模式。

旧的史诗加速落幕，本在奋力穿越周期的房企们突然发现，他们不得不换一种活法了。

也是在8月28日，龙湖发布了截至2026年6月30日止六个月的业绩，这份可圈可点的业绩报告，恰恰为同行们展示了“另一种活法”。

数据显示，在报告期内，龙湖一方面实现运营及服务收入137亿元，同比增长3.2%，运营及服务业务贡献现金流、利润的重要地位进一步强化；另一方面，龙湖已将有息负债总额降至1471亿元，其中长周期的经营性物业贷和长租贷占比近七成，旧模式下产生的境内信用债存量仅剩8亿元。

撒什么种子，结什么果。实际上，自2022年起，龙湖就主动着手战略转型，有序压降负债规模、优化债务结构的同时，将业绩增长重心搬离地产开发业务，放在商业投资、物业服务等运营、服务业务之上，为未来发展积蓄关键动能。

正如所见，伴随着新地基的拔地而起，龙湖正逐渐降低对旧模式的依赖。当前，房地产的全面转型已箭在弦上，对旧模式少一分依赖，就减一分扰动，也就离可期的未来更近一步。

“做一成一”的新引擎

在商业法则里，打造第二曲线的意义，即在于第一曲线见顶后，能接棒扛起发展的大旗，现下的龙湖正在完成这场接力。

在楼市调整的第五年，这家公司接收到的成功信号越来越多。

根据披露，2026年上半年，龙湖集团由商业投资、资产管理、物业服务及智慧营造组成的运营及服务业务，收入、利润继续稳步增长。其中，收入137亿元，同比增长3.2%，再创历史新高。利润率也保持高位，毛利率超过50%、净利率超过30%。

作为龙湖集团转型发展的增长盘，上述业务已是龙湖集团利润的主要贡献者，本期占集团收入的比例也提升至34.4%。不久前，惠誉等评级机构陆续调整了对龙湖集团的评级方法论，从此前的中国开发商方法论转为亚太房地产REIT方法论，直观反映出龙湖集团不断变化的业务模式。

数年时间，龙湖的运营及服务业务已进阶为驱动全集团发展的新引擎。但外界看到的静好炊烟，内中却是一团火，上演另一场波澜壮阔。近年来，K型分化平等地适用每个细分行业，竞争的压力如影随形。数据增长之下，龙湖悄无声息地投入了大量精力，用以强化资产盘面、提升发展质量。

例如，龙湖商业在近年来通过Capex改造、强化运营等动作，持续巩固经营质量。投入的价值在数据中得到印证，即便在6座新项目均在下半年开业的情况下，2026年上半年，龙湖商业租金收入同比增长8.7%至59.8亿元。整体营业额同比增长11%，日均客流同比增长13%，期末出租率提升至97.4%的高位。

▲龙湖武汉滨江天街庙会。

商业之外，资产管理航道在过去两年，推动长租公寓业务优化调整资产结构、清退低效项目，并稳步发展商业街区、养老业务，实现业务多元发展。而物业服务业务也在加速退出部分亏损项目，坚持高质量外拓，基础服务稳步增长、增值业务持续优化。数据显示，在报告期内，龙湖物业服务业务实现营业收入56.5亿元，重回增长通道。

固然，运营及服务业务代表着可持续的利润与现金流，但同样身处不允许犯错的分化市场。分化市场里，最核心的能力即是确定性。在龙湖，这种能力被称为“做一成一”。

秉持这种思路，智慧营造品牌龙湖龙智造，近年来在代建市场突出重围，叫好叫座。其中，今年上半年，龙湖龙智造量价综合兑现度98%，凭借口碑的积累，报告期代建项目销售突破100亿元。

目前，龙湖集团运营及服务业务的四个航道业务均在细分行业领先，占据竞争的有利位置。在不依靠债务堆积、开发业务反哺的情况下，这些业务同样能通过正向的经营性现金流完成自身发展，成为带动集团整体业绩增长的动力引擎。

在业绩会上，龙湖管理层预计到2028年，龙湖集团运营及服务业务的收入将超过地产开发，并给出运营及服务业务尽早实现百亿规模的新期望。

显然，从业务结构转换的步调来看，龙湖已走到了行业的最前面。

摆脱转型的旧桎梏

在以往行业发展的每个阶段，龙湖都不是一家以“快”著称的企业。

对现金流的严苛，对杠杆的谨慎，对投机的畏惧，让“速度”始终难以成为龙湖发展的第一性。但河东河西各三十年，这份警惕与冷静，让这家企业在近年来收获颇丰。

从“三道红线”发布时的“因自律得自由”，到因为厌恶非标融资而守住的生存空间；如今，龙湖已成为极少数未发生债务违约、核心资产均未进行出售或者被稀释的“少数派”。

也正因为保存了完整的运营及服务业务盘面，才有了如今转型的后话。

在过去四年，龙湖进一步做宽财务护城河，以正向的含资本性支出的经营性现金流，稳步压降负债。

数据显示，在2022年下半年以来的四年里，龙湖集团累计压降有息负债超600亿元。截至2026年上半年，龙湖有息负债余额已降至1471亿元。年初至今，龙湖已全额兑付47亿境内公开债，包括36亿境内信用债及11亿中债增担保债券。年内集团层面债务仅剩13亿元境外贷款及12亿元中债增担保债券。

▲龙湖集团一直在压降负债。图片来自飞鸟资本。

如今的龙湖更加“轻盈”与“安全”，债务总量更小、融资成本更低，最新平均融资成本已降至3.36%。

但作答转型的新命题，仅仅是轻盈还不够。

四年来，龙湖清零了近400亿元供应链融资，清掉了大量信用贷款，余量债务也被大量替换为长周期的经营性物业贷及长租贷。根据最新披露，截至2026年中期，上述两个品种余额合计为1016亿元，占融资总额的比例已接近70%。

从债务结构来看，信用贷代表着传统模式里的杠杆程度，而经营性物业贷及长租贷则对应的是商业、长租公寓等持有型资产的价值。两者的此消彼长，意味着龙湖沿着新模式的地图，完成了债务结构的转换。

在龙湖看来，行业从老模式过渡到新模式的核心前提，在于能否将过往以地产开发为核心的业务模式，整体迁移到新的运营服务业务地基上，这其中，包括收入结构，也包含债务结构。“龙湖这几年做的事情，就是把业务调整深入结合进债务结构调整，两者互为因果。”

据管理层透露，目前龙湖境内信用债余额，只剩2027年1月到期的8亿元。届时，龙湖将实现境内债券及中票清零，“这将是债务转型的又一个重要里程碑”。同时，其亦在全力推进收入结构的转换，预计到2028年，运营服务业务收入将超过开发业务收入，未来龙湖将依靠运营与服务业务获得持续性的增长和收益。

显然，龙湖的新地基已基本成型。借由新地基，龙湖为转型发展彻底摆脱了旧有的桎梏，更为未来的发展打下了坚实基础。

行业的下半场

站在当下的时点看，龙湖的转型已接近尾声，并且很有希望成为少数跑通新发展模式的企业，成长为如新鸿基、太古等港资房企一般，以物业销售、持有运营的双轮驱动，实现可持续发展。

龙湖这场史无前例的转型，无疑将为行业提供一种宝贵的思路。

固然，周期以盛极而衰为终点，但也预示着一个新机遇即将萌芽。世纪初日本的医药产业改革，催生出武田制药等快速转型创新药的大型药企；全球图书电子化的变革，让抢先拥抱变化的亚马逊，迎来了近10余年的一枝独秀。

摒弃旧边界、建立新边界，正是企业发展自然的演进过程。

龙湖本次转型最值得称道的地方，或许是这家企业几乎摒弃了所有路径依赖，即便过往的路径取得过巨大成功，但依然选择打破边界，决意从最源头的债务结构、业务结构下刀，构建起全新的发展模式。

在新模式下，龙湖不凭借债务驱动生长，不依赖开发业务的高杠杆与高周转，也可以形成一个完整的发展闭环：以成熟的运营及服务业务产生的正向现金流压降负债规模，再以更稳固的财务结构与更低成本的资金，巩固上述业务的发展环境。

不念过往，不惧将来。如主席报告中所说，龙湖选择了一条更难却更踏实的路。

可以看到，在转型的下半场中，龙湖的各项业务仍在内生生长。根据规划，下半年，龙湖商业将有5座重资产、1座轻资产，合计6座商场开业，集中在杭州、长沙、成都、昆明等核心城市。资产管理航道的业态组合将持续完善，10个筹备中的养老公寓“椿山万树”，将在未来三年陆续开业。

▲椿山万树重庆大渡口项目效果图。

物业服务持续“为客户创造价值”，依托HALO智慧空间平台提质增效，延伸“资管+物管”全链条服务，预计全年收入增长5%左右。而龙湖龙智造也在高能级城市持续有所斩获，深化业务布局与专业能力输出。

新的发展模式呼啸而至，龙湖以更大的确定性，先于同行走出行业规则重构后的彷徨期，迈向新的发展阶段。在转型的下半场，龙湖预埋了诸多悬念，也理应有更多期待。