法拉利老了还是法拉利，禅城脚踢佛山各大新城

曾经的禅城老城区，是开发商眼中的“鸡肋”。

挨不着广州，蹭不上广佛同城的流量溢价，也没有什么城市大规划。

谁能想到，当行情落幕时，最不被看好的祖庙，偏偏是最争气的。

相比于临广板块动则30-40%的跌幅，禅城主城区近年的楼市还是比较抗跌的，价格走势也平缓。

最近老编跑了几个临广板块，不少案场的销售和中介都表示：“人气，是真的淡了不少。”

反观禅城核心区新盘和二手的成交量和去化速度都很稳。

比如2024年，位于禅城祖庙的龙湖佛山·御湖境，开盘仅4个月就完成了清盘。

今年顺利迎来了交付，有业主反手挂牌二手房源，而且非常自信，比项目网签均价2.35万/平还高。

放在其他楼盘，少跌就是赚了...

此外，祖庙板块的二手，粤晖富居、普君新城华府一期，近一年内的价格也是比较抗跌的，波动并不大。

老编问了下身边买禅城的朋友，理由都非常朴素：

体制内的朋友说道：“翻工方便啊！我单位一大半人都住附近。上班近点，圈子也在这边。”

还有的朋友是看中这的烟火气，商场、市集、展览、夜市，怎么逛都开心。

而且交通无论是通勤佛山桂城还是广州，都十分便捷。

最重要的是，前些年禅城主城区的均价比临广那些便宜，还时不时冒出价格更低的笋盘，还是可以买得起的……

理由五花八门，但不管咋样，在禅城核心区的需求，一直是在线的。

法拉利老了还是法拉利，禅城老大哥脚踢各大新城。

在上一轮行情启动时，临广板块一马当先。

还有各种“新城概念”板块爆炒到天价。

据不完全统计，佛山打着“XX新城”概念的区域，至少有20个，规划人口超过1000万人。

新城的规划是理想的，但是落地配套的时候确实骨感的。

特别是在交通和商业配套这两方面，上述的新城大部分是“缺铁缺商业”的。

比如之前价格比祖庙还贵的三山，只有有轨电车，没有大型商业，映月新城同样也是没地铁....

我们所说的祖庙，差不多是同济、祖庙、普君周边一带，千年文化发源地，商业、教育、交通的“全能选手”。

祖庙商圈连续两年杀进《中国商圈商业力TOP100》，全佛山唯一上榜商圈就在这；岭南天地已是国家级夜间文旅消费集聚区，东方广场是省级示范步行街。

本来就有底子在，再加上这两年来的城市商业配套的加持，更是降维打击。

岭南新天地

就在昨天，佛山万象天地官宣，将于9月28日开业。

整个综合体的体量达36万㎡，「城市空间+街区+MALL」的组合，18万㎡「盒子Mall+空中街区」全新商业形态，引进了400+品牌，超50%首店亮相。

山姆会员超市近日也进行了亮灯动作，卖场面积超2万平方米，配置1000+车位，据说在冲刺10月底开业。

两个大型商业的到来，再加上岭南新天地、金铂中心等商圈，禅城核心基本坐实佛山商业一哥的地位。

交通方面，禅城拥有最密集的轨道交通。

2010年，国内第一条地下城际轨道交通线广佛线开通，禅城更是借此进入“地铁时代”。

广佛线沥滘站至新城东站，途经五大区，禅城站点最多，7个站点。

线路串联起禅城核心商圈（如）与广州核心区域，促进了人员、资本、技术等资源跨城流动。

祖庙商圈

2021年，佛山地铁2号线一期开通运营，禅城设有10个站点，线路覆盖的、、南庄等镇街。

禅西片区

石湾

张槎

2022年，被誉为佛山“南北大动脉”的地铁3号线（首通段）开通，湾华站将作为换乘站与2号线实现无缝接驳，大幅提高禅城交通转换效率。

2024年，新开广佛南环、佛莞城际与已开通的佛肇城际、莞惠城际首尾相连。

2025年，广州东环城际开通，禅城街坊可快速到达白云机场，最快不到60分钟即可抵达。

据公开资料显示，未来佛山地铁规划的多条线路中，将有11条途经禅城，并设置超过70个站点。

禅城怎么买？

从房价的角度，禅城大概可划分为三个梯队。

禅城区一手成交均价，图源：克而瑞

第一梯队：亚艺、奇槎

亚艺目前板块的主力是二手房。

在售新房有建投恒福壹号、城发文华公馆、怡亚通珑樾。

建投恒福壹号在售6座楼王建面约297-352㎡大平层，价格稳在3万+。

城发文华公馆在售118-138㎡新规产品，价格约2.1-2.5万/㎡。

怡亚通珑樾143㎡四房，18XXX任选，毛坯交付。

亚艺湖 图源：禅城发布

目前奇槎均价25345元/㎡，整个禅城最高的板块。

有不少豪宅盘，鹏瑞三龙湾1号，三龙湾天珺、华侨城半月岛纯水岸。

第二梯队：祖庙、城北、城南

我们重点看看祖庙板块，主力客群是禅城本地客，广佛线的上班族，还有就是占比较高的体制内购买力。

祖庙地少人多，新房供应稀缺，在售三大项目。

东建明德城是佛山销冠，2025年荣获全市销售套数&面积“双冠王”，产品很多，刚需到改善都可以满足，地段好，近地铁，有书包是明显的优势。

华发四季137㎡四房13xxx元/㎡起，实景现房。

绿城锦海棠位于同济路地铁站附近，是祖庙板块唯一在售、且全面兑现“30%阳台限免”的超新规项目，主打111、128㎡四房，138-173㎡小高层户型。

第三梯队：禅城西三国杀，张槎、绿岛湖、南庄

张槎和城北经常被拿来比较，两者都是刚需的天堂。

张槎有地铁和智城学校加持，商业有东基·禅西环宇城，刚需客还是住起来还是可以。

板块内旭辉恒基铂仕湾、东建天赋龙湾都已陆续交付，同时也有在售新房，均价1字头起。

绿岛湖，咋一看有学校、医院、地铁、绿岛广场，还有湖，但板块内真的是人气不足。

整个板块目前只有绿岛广场一个大型的商场，所以大家不要看到低价就一股脑的买入。

楼市进入"看谁穿泳裤"的时代，故事讲得再好听，都不如体感来得真实。

买房到底是价值认同，现阶段就抓紧学铁商，然后最好是现房，确定性比什么都重要。