山东
9月4日，828新政刚落地，青岛现房销售具体细则尚未出台，首宗住宅用地已底价成交。
李沧LC0303-12地块，容积率1.01，成交楼面价11230元/㎡，总价2.27亿元，拿地的是青岛老牌本土开发商华新园。
壹｜
华新园为什么敢出手？
如果把时间往前拨一个星期，这次土拍可能还只是一则普通的楼市新闻。偏偏8月28日，房地产行业迎来了史诗级新政，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》：
新出让土地上的商品住房项目，优先选择现房销售；如果采用预售，单体建筑需要完成主体结构封顶；购房人的首付款、个人住房贷款等资金，需要全部进入监管账户；预售商品住房对应的个人住房贷款，原则上要等项目竣工备案后发放。
这套规则下来，开发商拿地之后的安排，跟过去完全不一样了。资金占用、建设周期、销售节奏、未来去化，全都要重新计算。偏偏这个时候，华新园站出来了。华新园决定举牌拿地，肯定有自己的考量。
华新园这家本土房企，已经在青岛扎根多年，1999年成立至今，在市北、李沧、西海岸、崂山，先后都有不少布局。
这块位于李沧区汉川路以东、衡水路以北的LC0303-12地块，最大的标签，就两个字：低密，容积率1.01，在青岛主城区住宅用地里相当少见，这也是近几年青岛推出的容积率最低的住宅地块。
地块南边就是海创龙湖昱璟颂，三宗地合计约19万平方米，规划包含叠拼和洋房；西南侧还有城运远洋云栖山境，同样是1.01左右的低密产品。可以预见，这三个项目，将来免不了一场正面硬刚。
▲华新园项目与龙湖昱景颂，隔河相望
于是华新园真正要面对的问题就出来了：同样是低密，同样是叠拼洋房，同样在东李，凭什么买你？
拿地只是第一关，真正难的是把房子卖出去。这也是华新园自己非常清楚的一件事。华新园相关负责人表示：低密项目房子总价高，流速不会快。怎么在产品力上能在李沧东部独树一帜，这是华新园真正要面临的难题，包括产品力、会所、物业服务、品牌溢价等。
贰
青岛楼市真正的大考
华新园底价拿地，可以看到青岛楼市的一些积极情绪。828新政发布后，地方细则尚未完全落地，开发商依然愿意拿出2.27亿元布局，至少说明，华新园对于东李改善市场的长期需求，有自己的判断。
▲华新园LC0303-12地块
但这块地，实在太过特殊：体量不大，也就100多套房子、容积率极低、开发周期相对较短，还没到能够代表整个青岛土地市场的程度。真正值得关注的，是即将在9月10日土拍的市北新都心河西地块，这块地的分量，就完全不一样了。
市北区新都心河西片区SF0903024-2、SF0903024-3两宗地块，总土地面积约5.49万㎡，规划计容建筑面积约12.61万㎡，起拍楼面价10926元/㎡，起拍总价13.33亿元。这是2026年以来青岛出让住宅用地中，起拍总价最高的。
▲市北新都心河西地块
河西这宗地的位置、规模、总价，比东李华新园地块，更能检验房企的真实态度。坊间有三家央企关注河西地块的说法，但828新政之后，三家央企的意向会不会有变？
放眼全国土拍市场，北京9月3日的新政后首拍，就是一个很有意思的参照。两宗地，一宗174轮竞价，溢价率17.37%，另外一宗临拍前暂停。上海新政后的首场土拍也出现类似分化。
核心城市、核心板块、优质低密地块，依旧有人出手。非核心区域、去化压力较大的地块，市场热度则明显往下走。青岛也大概率会沿着这条路径继续分化。
▲新都心河西地块实景
华新园这次2.27亿元，土地已经成交，故事才刚开始。而眼下最值得关注的，是9月10日河西地块。东李这场土拍，只是开胃菜。市北河西地块，才是真正的大考：828新政之后，青岛的开发商，到底还敢不敢为好地块掏出十几个亿？
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