仅办理抵押预告登记,权利人能否对房屋拍卖价款优先受偿？

编者按

司法实践中，对于诸如预售房屋、已办理抵押预告登记的房屋、已办理预告登记的房屋、已被抵债的房屋、被预查封的房屋等特殊房屋的执行问题，由于涉及物权、担保、执行等多种法律问题，是执行领域中“小众”且存在较多争议的案件类型。此类案件往往办理难度大且涉及多方主体利益，我们针对这些特殊房屋的执行案件进行了系统的梳理、分析和归类，并以专题形式分享给各位读者，期望能帮助读者解决具体的实务问题。

仅办理抵押预告登记，权利人能否对房屋拍卖价款优先受偿？

预售商品房按揭贷款中，房屋未过户至买受人名下前，金融机构仅能办理抵押权预告登记，无法设立正式抵押权。若房屋被法院预查封、司法拍卖，核心争议为：仅持有抵押预告登记的权利人，是否享有拍卖价款优先受偿权？司法实践长期存在截然相反的裁判观点，《民法典担保制度司法解释》实施后，已确立条件适配即支持、条件缺失即驳回的统一裁判标准。

裁判要旨

1. 本案裁判观点（旧裁判口径）

无过错的抵押权预告登记权利人，依法享有物权期待权，具备对抗普通债权人的物权效力。因被执行人、开发商原因导致无法办理正式抵押登记的，预告登记权利人可直接对房屋拍卖价款优先于普通金钱债权人受偿。

2. 现行统一裁判规则（民法典新规）

抵押预告登记权利人主张优先受偿，满足双要件即可支持：①楼盘已完成建筑物所有权首次登记；②抵押预告登记无失效、无登记不一致情形，此时抵押权溯及预告登记之日设立，享有优先受偿权；不满足条件的，无权优先受偿。

案情简介

1. 2014年，金融机构与房屋买受人建立金融借款关系，就案涉预售商品房办理抵押权预告登记，担保债权金额明确，贷款合同合法有效。

2. 2016年，买受人因另案商事纠纷成为被执行人，普通债权人申请法院预查封案涉已办理预告登记的房屋。

3. 案件进入执行阶段，法院依法裁定拍卖预查封房产并拍卖成交，同时裁定房屋先过户至买受人名下，再变更至拍卖买受人名下。

4. 金融机构向执行法院主张对案涉房屋拍卖价款享有优先受偿权，执行法院初步准许后，遭到普通债权人书面异议，法院中止款项发放。

5. 金融机构提起执行异议之诉，一审、二审法院均认定金融机构为无过错抵押预告登记权利人，判决其对拍卖价款优先于普通债权人受偿。

案件来源：江苏省无锡市中级人民法院（2019）苏02民终3494号

裁判要点及思路

1.物权期待权具有排他效力：抵押预告登记虽未设立正式抵押权，但属于法定不动产物权期待权，具备对抗房屋所有权人及普通第三人的物权效力，未经权利人同意，房屋处分行为不发生物权效力。

2.权利人无过错是核心前提：本案金融机构全程无怠于登记、超期未申请、放弃权利等过错行为，无法办理正式抵押登记，系被执行人未办理产权登记、房屋被预查封等客观原因导致，不可归责于预告登记权利人。

3.权益转化应予保护：房屋被司法拍卖后，物权变动条件实际成就，预告登记权利人的物权登记请求权转化为价款受偿权益，相较于普通金钱债权，预告登记公示的担保权益具有优先性，应予优先保护。

实务要点总结

1.司法现状：新旧裁判并存、新规统一口径

旧判例存在四类冲突观点，《民法典担保制度司法解释》实施后，彻底结束裁判混乱，以是否完成楼盘首次登记、是否存在预告登记失效情形作为唯一判断标准。

2.无过错原则至关重要

若金融机构自身怠于申请转正登记、超期未行权，存在明显过错的，抵押预告登记依法失效，直接丧失优先受偿资格。

3.实务风控操作建议

抵押权预告登记权利人需持续跟进房屋权属状态，督促买受人、开发商及时办证、转正抵押登记；一旦发现房屋被查封、预查封，立即书面行权、留存无过错证据，为后续主张优先受偿提供依据。

4.权利边界区分

抵押预告登记无法排除法院强制执行，但符合法定条件时，可享有拍卖价款优先受偿权，二者权利性质完全不同，不可混淆。

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

实务结论

1.可以优先受偿：楼盘已完成首次所有权登记 + 预告登记无失效、无过错 → 抵押权溯及设立，优先受偿权成立；

2.不可优先受偿：楼盘未首次登记、登记信息不一致、预告登记过期失效、权利人自身过错 → 无权优先受偿，仅能作为普通债权参与分配。

观点一：非因权利人原因无法转正登记，享有优先受偿权

河南高院（2020）豫民申1153号：房屋被查封、买受人未办理产权登记，导致抵押预告登记无法转为正式抵押，权利人无过错、预告登记未失效，依法对拍卖价款享有优先受偿权。

观点二：仅预告登记不享有优先受偿，转正后方可享有

江苏高院（2018）苏民再100号：单纯抵押预告登记不产生抵押权、无优先受偿权；案件审理期间房屋完成产权登记、抵押转正的，可自正式登记之日取得优先受偿权。

观点三：司法拍卖视为登记条件成就，直接支持优先受偿

江苏高院（2018）苏执监536号：房屋未过户、无法转正登记系客观障碍，法院启动司法拍卖后，视为抵押登记条件成就，预告登记权利人可直接对拍卖价款优先受偿。

观点四：抵押预告登记无优先受偿权

山东高院（2020）鲁执复152号：抵押预告登记不等于正式抵押权，不产生担保物权效力，既不能排除执行，也不能主张优先受偿，仅普通债权效力。

本文作者：李舒律师

北京云亭律师事务所创始合伙人 | 资深商事律师

专业领域：商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

本期责任编辑 法丽 微信号：17310145421

点击查看系列文章

作者简介

李舒律师

北京云亭律所创始合伙人

电话/微信:18501328341

推荐书籍

我们推出的系列文章经过精雕细琢、修订完善后，陆续集结在中国法治出版社出版，欢迎购买。有部分作者反映买到盗版书，还给我们微信发来盗版书的截屏。为此我们开辟作者直销渠道“法客帝国书店”，确保100%正版！