英国租房新规已生效：房东不能再用 Section 21 赶人，但学生合租有个例外

9 月要去英国的同学，签校外房合同时先别只看房租、通勤和 bill。

英格兰的 Renters’ Rights Act 第一阶段已经在2026 年 5 月 1 日生效。私人房东不能再用 Section 21 这种“无理由收房”程序赶租客；大多数私人租约也从固定期限改成按周或按月滚动的 assured periodic tenancy。

但学生合租不是一句“房东以后不能赶人”就能讲完。针对出租给全日制学生的 HMO，法律留了一条为下一学年腾房的专门路径。你如果准备和同学租 house，签约前必须看清房东是否打算使用这条路径。

这篇只讲英格兰私人租房。大学宿舍和一部分私营学生公寓的合同不同，别把这套规则直接套过去。

图源：Klaus D. Peter / Wikimedia Commons，CC BY 3.0 DE。

一、第一问：你签的是私人合租，还是学生公寓协议？

如果你向私人房东或中介租一套 house 或 flat，通常会是 assured periodic tenancy。新规下，新旧大多数私人租约都转成滚动制；租约里的“固定到明年 6 月”不再自动决定你何时必须搬走。

如果你住大学宿舍或 private halls，常见的是 common law tenancy 或 licence。它们通常按学年走固定期，你可能要对整段租期负责。私营学生公寓如果加入 National Code，会按该代码处理投诉和管理；如果没有加入，合同类型又可能不同。

所以，拿到合同后先问一句：“Please confirm whether this is an assured periodic tenancy, a common-law tenancy or a licence.”

不必自己给合同定性。让房东、中介或学生公寓用邮件确认，后面查涨租、提前离开和收房规则才有入口。

图源：TCExplorer / Geograph / Wikimedia Commons，CC BY-SA 2.0。

二、Section 21 取消后，学生 HMO 仍有一个例外

私人房东从 5 月 1 日起不能再用 Section 21 要你搬走。要收回房子，房东必须给出法定理由、使用正确表格并给足通知期，常见通知期是 4 个月。

但一套出租给全日制学生的 HMO，房东可在特定条件下使用 Ground 4A，为下一学年重新出租给学生而收回房屋。它不是“暑假一到，房东发条 WhatsApp 就能清人”。

这条规则至少牵涉四件事：

1. 房东在你签约前是否给过书面说明，写明会为下一学年出租给学生而使用这条收房理由；
2. 房屋和租客是否符合 HMO、全日制学生等条件；
3. 房东发出相关通知的日期是否落在法定的 6 月 1 日至 9 月 30 日窗口；
4. 房东是否愿意并能够走正式通知和法院程序。

合租里有一个人准备毕业、休学或改为 part-time，别等到明年夏天才想起这件事。把所有租客的学习身份、合同是 joint tenancy 还是 individual tenancy、以及 Ground 4A 书面说明一并交给学校住宿团队或租客咨询机构核对。

三、签约和付钱，9 月最容易踩的三个坑

新规把几个常见的“房源紧，先转钱占位”做法收紧了。对私人租房而言，房东或中介不能在你签署租约前要求、鼓励或收取租金；签完后，预付租金最多 1 个月。

房源广告还必须写明一个具体租金，房东和中介不能鼓励或接受高于广告价的竞价。以后涨租也有节奏：每年最多一次，新租约开始后的前 12 个月不能涨，房东须用 Form 4A 并至少提前 2 个月通知；如果高于市场租金，租客可以提出挑战。

这不等于所有款项都消失。押金、担保人、账单、清洁费、预订费或公寓取消条款仍要看合同和房源类型。它的实际用处是：对方要求你“先付三个月租金才给合同”“多出一点就把房留给你”时，你知道该停下来索要书面依据。

四、合同到手后，用 10 分钟核对这 5 行

• 房屋在英格兰吗？我是向私人房东/中介租，还是住大学宿舍、private halls？
• 合同或邮件有没有写 tenancy / licence 的类型？
• 如果是学生合租 HMO，Ground 4A 的书面说明在哪里？谁是全日制学生？
• 房源广告的月租是多少？我要付款的项目、收款账户、已签合同和收据能否互相对上？
• 租约是否写明涨租、通知、提前离开、账单和押金的处理方式？

把房源广告、已签合同、付款收据和中介邮件放进同一个云端文件夹。以后遇到涨租、催搬或押金争议，这四样东西比聊天记录里的一句“放心”有用得多。

五、别把它当成“所有学生都能随时退租”的政策

滚动租约下，私人租客通常要给 2 个月书面通知，并继续支付通知期内的租金。大学宿舍和部分私营学生公寓常按学年固定期处理，提早退租未必可行。

政策也只适用于英格兰。苏格兰、威尔士和北爱尔兰有自己的租房框架；在伦敦、曼城、利兹或谢菲尔德签房前，先确认房屋在哪个法域，不要把“英国租房规定”直接套到自己的合同上。

如果你正准备和同学在英格兰签 house，把这篇转进合租群。签字和转账前，用上面的 5 行一起核一次。

本文为公开规则整理，不构成个案租赁或法律意见。收到收房通知、遇到押金和房东纠纷时，请带着合同和书面记录咨询学校住宿团队、Shelter、Citizens Advice 或英国执业律师。